Definizione di parti comuni del condominio

Condominio: guida legale sul condominio
A cura dell’avv. Alessandro Gallucci
avvgallucci@gmail.com

Così come per la definizione di condominio, anche per le parti comuni il codice non ha provveduto a darne una. Il legislatore codicistico all’art. 1117 c.c. ci dice quali sono le parti comuni di un edificio ed il regime giuridico al quale sono sottoposte. Si tratta di beni che si presumono comuni, salva diversa disposizione contenuta nel titolo d’acquisto (o nel regolamento contrattuale) e che l’articolo succitato indica in un’elencazione meramente esemplificativa e non tassativa (cfr. Cass. n. 3257 del 2004).

Definire cosa sia una parte comune rimane, comunque, un’ esigenza che travalica i puri fini accademici. Capire se una cosa sia parte comune (art.1117 c.c.) piuttosto che una pertinenza (art. 817 c.c.) è questione che ha dei risvolti pratici sul regime delle spese, della proprietà, ecc. Così, ad esempio, la Cassazione ha detto che "il pavimento in vetrocemento di uno stabile deve considerarsi in proprietà comune a tutti i condomini di un edificio anche se fornisce luce al piano interrato di un edificio, salvo che il titolo non disponga diversamente" (Cass. n. 4392 del 1996). Pertanto, è giusto definire la parti comuni come quella frazioni di edificio di proprietà di tutti, utili (ed il più delle volte indispensabili) all’esistenza del condominio. Il fatto che il codice civile ci dica che, il linea di massima, le parti comuni sono indivisibili rende ancora meglio l’idea e le distingue ancor di più dalle pertinenze.

Definito il concetto di parti comuni, si comprende, chiaramente, perché il legislatore abbia adoperato un’elencazione esemplificativa e non tassativa. La descrizione di beni e servizi comuni è divisa in tre punti; tutti e tre utilizzano una formula di chiusura che lascia aperta la porta ad una serie di altre cose non enumerate. In questo modo non è precluso l’inserimento tra le parti comuni di quei beni e servizi che debbono essere considerati caso per caso. Descriviamo brevemente le parti comuni indicate dal codice civile e quelle simili che non sono espressamente nominate. La premessa che vale per tutte le cose comuni e si ricava sia da quanto fin’ora detto sia dallo stesso testo dell’art. 1117 c.c., è che la condominialità di tali beni è presunta e può trovare prova contraria nell’atto d’acquisto della singola unità immobiliare o nel regolamento di condominio.

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