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I muri maestri, la facciata, i divisori

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A cura dell’avv. Alessandro Gallucci e della Dott.ssa Licia Albertazz
Guida al condominio | News sul condominio

I muri maestri


I muri maestri hanno la funzione di sostenere e racchiudere l'edificio, integrandone la struttura portante al fine di garantirne la sicurezza e la stabilità.
Nella categoria rientrano, di regola, sia i c.d. "muri portanti", ossia quelli che (come l'intelaiatura di pilastri e architravi) costituiscono l'ossatura o il telaio dell'edificio, senza che rilevi il fatto che siano collocati all'interno o all'esterno dello stesso, sia i c.d. "pannelli di rivestimento e di riempimento" in cemento armato, in muratura o in altro materiale, i quali pur non avendo funzione portante, "costituiscono parte organica ed essenziale dell'intero immobile il quale, senza la delimitazione da essi operata, sarebbe uno "scheletro vuoto", privo di qualsiasi utilità" (Cass. n. 2773/1992; n. 776/1982; Cass. n. 1186/1971). Dottrina e giurisprudenza, inoltre, hanno sempre affermato che anche la facciata di un edificio "rientra nella categoria dei muri maestri e al pari di questi costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato" (Cass. n. 945/1998). La riforma ha consacrato i principi giurisprudenziali, inserendo espressamente sia la facciata che i pilastri e le travi portanti di un edificio tra le parti comuni ex art. 1117, n. 1, c.c.
Secondo la disposizione codicistica, i muri maestri sono oggetto di proprietà comune del condominio e soggetti, pertanto, nella ripartizione delle spese necessarie per la loro manutenzione e il loro godimento comune ai criteri stabiliti dall'art. 1123, 1 comma, c.c.


Usi e opere sui muri maestri


Anche per i muri maestri, quali beni comuni, vale la regola generale di cui all'art. 1102, 1 comma, c.c., secondo la quale ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, traendone ogni possibile utilità purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne un uso paritetico secondo il loro diritto.
Nel rispetto di tale disposizione, di regola, non sono consentite, considerata la funzione portante dei muri maestri, opere che ne comportino un indebolimento perché ciò potrebbe pregiudicare o causare pericoli alla stabilità dell'intero edificio, mentre la giurisprudenza ha ammesso quegli interventi, quali l'apertura di finestre o vedute su un cortile comune che, in ragione dei poteri spettanti ai sensi dell'art. 1102 c.c. sono fruibili da tutti i condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti (Cass. n. 13874/2010). Analogamente, sono consentiti l'allargamento di una finestra a porta finestra (Cass. n. 12047/2007), la collocazione di una tubatura di scarico di un servizio (o per il passaggio del gas o sfiatatoi per evitare il ristagno di odori, ecc.), di pertinenza esclusiva di un condomino, in un muro maestro dell'edificio condominiale, per la funzione accessoria cui esso adempie, ferma restando ovviamente la possibilità in caso di infiltrazioni o danni derivanti alle proprietà o comproprietà degli altri condomini di chiedere il risarcimento, anche in forma specifica mediante sostituzioni o riparazioni (Cass. n. 1162/1999; Trib. Trani n. 104/1991). In caso, infine, di sopraelevazione effettuata dal proprietario dell'ultimo piano, i muri maestri costruiti sopra a quelli sottostanti, sono da considerarsi di proprietà comune e le relative spese di manutenzione devono essere sopportate da tutti i condomini in proporzione alle loro quote di proprietà e non solo da colui che ha sopraelevato.

I muri perimetrali


I muri perimetrali dell'edificio condominiale, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione legale di comunione ex art. 1117 c.c.,poiché determinano la "consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici,ne delimitano la superficie coperta e ne delineano la sagoma architettonica".
Nell'ambito dei muri comuni a tutto il condominio rientrano, pertanto, anche quelli collocati in posizione avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno degli altri piani, nonché le parti dei muri perimetrali che si trovano in corrispondenza delle porzioni di proprietà singola ed esclusiva (Cass. n. 4978/2007; Trib. L'Aquila n 360/2011).Anche in presenza di edifici con più corpi di fabbrica, tra loro costituenti un'unica sagoma architettonica, i muri perimetrali in cemento armato (c.d. pannelli di rivestimento o riempimento) delimitanti un edificio rispetto all'altro costruito in aderenza, appartengono a tutti i comproprietari del suolo, poiché costruiti su suolo comune e costituenti, perciò, un elemento strutturale dell'immobile di cui beneficiano tutti i condomini (Cass. n. 23453/2004; 2773/1992).
In ordine, pertanto, alla ripartizione delle spese per la manutenzione, conservazione o ristrutturazione dei muri perimetrali così definiti, si segue il criterio stabilito dall'art. 1123, 1 comma, c.c., con la partecipazione di tutti i condomini in ragione delle rispettive quote di proprietà.

Usi e opere sui muri perimetrali


Sulla base del principio di comproprietà dei muri perimetrali dell'edificio condominiale, il singolo condomino è legittimato ad apportarvi modificazioni che gli garantiscono una utilità aggiuntiva rispetto agli altri proprietari, a condizione che: non venga limitato il diritto all'uso del muro degli altri condomini; non ne venga alterata la normale destinazione; tali modificazioni non pregiudichino il decoro architettonico dell'edificio (Cass. n. 16097/2003; Cass. n. 4314/2002).
Sulla scorta di tali principi generali, la giurisprudenza considera legittima l'apertura di una porta finestra sul lastrico solare di copertura, poiché non modificante la consistenza materiale del bene comune e nemmeno della destinazione, ma rispondente allo scopo di consentire un uso più agevole senza incidere sulla possibilità di utilizzazione degli altri condomini (Cass. n. 12047/2007), ovvero la realizzazione di aperture e vedute su chiostrine o cortili (Cass. n. 7402/1986). Costituiscono, invece, un uso illegittimo del muro perimetrale, sia l'apertura di un varco da parte di un condomino per consentire la comunicazione tra il proprio appartamento ed altra unitàimmobiliare attigua, di sua proprietà, ma ricompresa in un diverso edificio condominiale, poiché il collegamento determinerebbe inevitabilmente la creazione di una servitù a carico delle fondazioni, del suolo e delle strutture del fabbricato (Cass. n. 1708/1998); sia, altresì, l'abbattimento di un muro perimetrale in cemento armato, poiché incidendo sulla sostanza essenziale della cosa, non rientra nell'ambito della disciplina di cui all'art. 1102 c.c. costituendo bensì innovazione soggetta alle regole dettate dall'art. 1120 c.c. (Cass. n. 3741/1982).

I muri divisori


Di regola i muri divisori, avendo la funzione di separare le diverse unità o i locali interni di una singola unità immobiliare, non sono equiparabili ai muri maestri né alle parti dell'edificio necessarie all'uso comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. (Cass. n. 903/1975). In tali casi, infatti, saranno in regime di comproprietà tra i proprietari confinanti o di proprietà esclusiva del condomino proprietario dell'appartamento cui fungono da divisori. Tuttavia, laddove abbiano la funzione di separare le parti comuni da quelle esclusive all'interno dell'edificio condominiale saranno in regime di comproprietà tra il condominio e il relativo proprietario. Si presumono, altresì, comuni, i muri di separazione tra edifici, o che servono da divisione tra corti, giardini e orti, in applicazione della disciplina prevista dall'art. 880 c.c.
Indice della guida al condominio
Contatta l'autore Avv. Alessandro Gallucci - avvgallucci@gmail.com
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