La mediazione in materia condominiale

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Contatta l'autore Avv. Alessandro Gallucci - avvgallucci@gmail.com

Il d.l. n. 69/2013 c.d. "decreto del fare", convertito con modificazioni nella l. n. 98/2013, ha reintrodotto l'obbligo della mediazione civile e commerciale, per le materie di cui all'art. 5 del d.lgs. n. 28/2010 (diritti reali, successioni, locazioni, contratti assicurativi, bancari, finanziari, ecc.), ivi comprese quelle condominiali.
Con tale intervento, quindi, riprende vita l'art. 71 quater delle disposizioni di attuazione del codice civile, introdotto dalla l. n. 220/2012 per disciplinare il procedimento di mediazione per le controversie in materia di condominio, mai entrato in vigore, poiché nelle more dell'approvazione della riforma, la Corte Costituzionale aveva già cancellato la mediazione obbligatoria (sentenza n. 272/2012).
Le due norme si sovrappongono, esclusivamente, per la disciplina sulla competenza per territorio, per la quale, dalla lettura coordinata della norma codicistica e dall'art. 4 del d.lgs. n. 28/2010, viene indicata identica soluzione: la domanda va presentata, infatti, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione abilitato ubicato nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia, ovvero il luogo in cui è situato il condominio. Per il resto, l'art. 71 quater disp. att. c.c. incide su argomenti specifici dell'ambito condominiale, non trattati dalle legge generale sulla mediazione.

Le controversie oggetto della mediazione


L'art. 71 disp. att. c.c. chiarisce, al primo comma, cosa debba intendersi per controversie "in materia di condominio" cui fa riferimento il citato d.lgs. n. 28/2010, offrendo una nozione ampia che ricomprende, oltre a tutto il capo II del titolo VII del libro III, anche gli artt. 61-72 delle disposizioni attuative del codice civile.

Si tratta, quindi, di tutte le controversie relative sia agli artt. da 1117 a 1139 del codice civile, sia alle previsioni, in materia di condominio, disciplinate nelle disposizioni di attuazione dello stesso codice.

All'interno delle controversie condominiali rientrano, pertanto, le vicende riguardanti le parti comuni, la destinazione d'uso delle stesse (considerata anche la conferma della previsione, post riforma, degli artt. 1117-ter e 1117-quater c.c. in tema, rispettivamente, di modificazioni e di tutela delle destinazioni d'uso).

La disciplina della mediazione obbligatoria si intende pacificamente estesa sia al condominio minimo, sia a quello orizzontale che al supercondominio (tutte "articolazioni" previste nelle norme di cui agli artt. 1117 e ss. c.c.).

Rientrano, inoltre, nell'alveo applicativo della mediazione in materia condominiale, tutte le controversie relative all'amministratore (artt. 1129-1133 c.c.), alle spese fatte dal condomino senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea (art. 1134 c.c.), all'assemblea dei condomini (artt. 1135-1137 c.c.), e al regolamento di condominio (art. 1138 c.c.), nonché le questioni inerenti l'impugnazione delle delibere condominiali (art. 1137 c.c.) e la responsabilità dell'amministratore e la sua revoca.

Vanno, inoltre, fatte rientrare nella mediazione obbligatoria, le questioni inerenti le disposizioni dettate dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. in tema di scioglimento del condominio e dall'art. 63 disp. att. c.c. in materia di riscossione dei contributi condominiali. Tuttavia, è da sottolineare che, se da un lato, nella disciplina della mediazione rientrano le controversie in tema di riscossione dei contributi, va precisato, dall'altro che, a norma dell'art. 5 del d.lgs. n. 28/2010, la mediazione non si applica "nei procedimenti per ingiunzione, inclusa l'opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione"; ciò significa che la disciplina della mediazione obbligatoria può scattare nei procedimenti di opposizione al decreto ingiuntivo, solo a seguito della pronuncia giudiziale sulla richiesta di sospensione.

Da rilevare, infine, le disposizioni sull'amministratore (artt. 66 e 67, disp. att., c.c.), sulle tabelle millesimali (artt. 68 e 69, disp. att., c.c.), e sui regolamenti condominiali (artt. 70 e 72, disp. att., c.c.).

Il regime delle eccezioni all’obbligatorietà della disciplina della mediazione non si ferma alla procedura per ingiunzione (così detto decreto ingiuntivo).

L’art. 3 del d.lgs. n. 28/2010, specifica che “lo svolgimento della mediazione non preclude in ogni caso la concessione dei provvedimenti urgenti e cautelari, ne' la trascrizione della domanda giudiziale”. Ciò vuol dire che se l’amministratore, ad esempio, deve promuovere un’azione d’urgenza per ottenere la consegna dei documenti da parte del suo predecessore non deve presentare, preventivamente, istanza di mediazione.

L’art. 5, specifica altresì che il procedimento di mediazione non è necessario: [...] c) nei procedimenti di consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite, di cui all'articolo 696-bis del codice di procedura civile; d) nei procedimenti possessori, fino alla pronuncia dei provvedimenti di cui all'articolo 703, terzo comma, del codice di procedura civile; [...] f) nei procedimenti in camera di consiglio (art. 5, quarto comma, d.lgs n. 28/2010).

Abbiamo volutamente citato solamente le eccezioni strettamente connesse alla gestione del condominio.

Nei procedimenti in camera di consiglio vanno incluse anche le azioni per nomina e revoca dell’amministratore di condominio. Rispetto a quest’ultima, tuttavia, non si può ignorare che è stata affermata l’obbligatorietà della procedura di mediazione (cfr. Trib. Padova 24 febbraio 2015); ad ogni buon conto è bene specificare che si tratta di una presa di posizione isolata e che ha destato non poche critiche stante il summenzionato regime delle eccezioni.


La legittimazione


L'art. 71 quater disp. att. c.c. dispone al terzo comma che al procedimento "è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice civile".
Ciò significa che il quorum deliberativo deve essere costituito, sia in prima che in seconda convocazione, da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio, ferma restando ovviamente la validità del quorum costitutivo, di cui al primo e al secondo comma dell'art. 1136 c.c., formato dai condomini che rappresentino: in prima convocazione, la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'intero edificio; in seconda convocazione, un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'intero edificio.

Il procedimento


Per il procedimento di mediazione per le liti condominiali valgono, in linea generale, le regole dettate dal d.lgs. n. 28/2010.
Al momento della presentazione dell'istanza, il responsabile dell'organismo di mediazione dovrà designare un professionista (mediatore), fissando l'incontro tra le parti entro e non oltre trenta giorni dal deposito dell'istanza stessa.
In merito alla presenza delle parti, occorre, tuttavia, tenere presente quanto previsto dal quarto comma dell'art. 71 quater disp. att. c.c., secondo il quale, se i termini di comparizione davanti all'organismo di mediazione non consentono di ottenere la delibera di legittimazione in favore dell'amministratore, è possibile ottenere (previa apposita istanza) una "proroga" della data di prima comparizione.
Nel corso del primo incontro, spetterà al mediatore chiarire le funzioni e le modalità di svolgimento dell'istituto, invitando le parti e i loro legali (la cui partecipazione è obbligatoria ex lege), ad esprimersi sulla possibilità di dare avvio alla mediazione.
In caso di esito negativo, il procedimento si riterrà concluso, potendo adire l'autorità giudiziaria e non prevedendo alcun compenso per l'organismo di conciliazione. In caso, invece, di esito positivo, la mediazione proseguirà il suo regolare svolgimento, potendo verificarsi due ipotesi: il raggiungimento o meno dell'accordo.
Nell'ipotesi in cui si raggiunga un accordo, il mediatore redigerà apposito verbale allegando il testo dell'accordo medesimo, il quale, una volta sottoscritto anche dagli avvocati dalle parti, costituirà "titolo esecutivo"; nell'ipotesi in cui, invece, non si pervenga ad un accordo, è compito del mediatore formulare una proposta di conciliazione, alla quale le parti, entro un termine congruo (di regola 7 giorni), dovranno rispondere, comunicando, per iscritto, la loro accettazione o il rifiuto; l'eventuale silenzio equivale al rifiuto della proposta.
Anche in tal caso, l'art. 71 quater disp. att. c.c. prevede al quinto e al sesto comma, in merito alla "proposta di mediazione" che la stessa venga approvata dall'assemblea con la maggioranza richiesta dall'art. 1136, secondo comma, c.c.; a tal fine, il termine di sette giorni fissato in linea generale per l'accettazione o meno della proposta può essere derogato dallo stesso mediatore in ragione della "necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare".

La durata


Il d.lgs. n. 28/2010 fissa in tre mesi il termine di durata massima della mediazione e, considerata l'assenza di disposizioni specifiche nella disposizione codicistica di cui all'art. 71-quater disp. att. c.c., tale termine si ritiene applicabile anche alle controversie condominiali.
È da precisare, infine, che la procedura conciliativa, instaurata con la domanda di mediazione, impedisce il decorso del termine di decadenza (30 giorni) previsto dall'art. 1137 c.c. per impugnare la delibera condominiale.
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