Le innovazioni nel condominio

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Le innovazioni


Un altro concetto che interessa le parti comuni di un edificio è quello di "innovazione" che il codice civile si limita a disciplinare senza tuttavia fornirne una definizione.

Nel silenzio del legislatore è stata la giurisprudenza a definire le innovazioni come "le modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni" (Cass. n. 12654/2006).

Ne deriva che l'innovazione può riguardare qualcosa di nuovo che prima non c'era, migliorativo di una precedente situazione, ovvero una cosa o un servizio comune già esistente, cosicchè si parlerà di mutazione e/o trasformazione del bene o del servizio rispetto alla sua originaria destinazione.

È chiaro, pertanto, che non tutti gli interventi sulle parti comuni debbano essere considerati innovativi. Allo stesso modo non è possibile catalogare preventivamente gli interventi al fine di considerarli o meno delle innovazioni. Certo è che il carattere indispensabile delle innovazioni sta nell'essere "dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni". Ciò sta a significare che un qualsiasi intervento, per quanto gravoso, non è ex se considerabile innovativo se non possiede questi requisiti, i quali vanno valutati caso per caso in relazione alla situazione di fatto esistente.

Le maggioranze richieste per deliberare sulle innovazioni

Proprio in considerazione di questa capacità delle innovazioni di incidere profondamente su una situazione preesistente, il codice ha previsto delle maggioranze ben precise e delle facoltà in capo ai dissenzienti per sfuggire al peso delle nuove opere.
In particolare, la riforma fa espresso rimando all'art. 1136, secondo comma, c.c.: al fine di disporre delle innovazioni è necessaria la maggioranza degli intervenuti e la presenza di un numero di condomini tale da rappresentare almeno la metà del valore dell'intero edificio.
È onere dell'amministratore convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta, la quale può essere legittimamente avanzata anche da uno solo dei condomini interessati, a patto che l'istanza contenga domanda particolareggiata ed altrettanto specifiche ipotesi concernenti le modalità di esecuzione. La valutazione di tale documentazione è rimessa alla discrezionalità dell'amministratore, il quale, ritenendola carente, può invitare il presentante all'integrazione.

Le innovazioni vietate dal codice

Il secondo comma dell'art. 1120 c.c. dice, inoltre, "che sono vietate quelle innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino". Così, a titolo esemplificativo, sarà vietato installare un ascensore se questo rende notevolmente difficile l'ingresso in un'abitazione privata, ovvero eseguire interventi lesivi del decoro dell'edificio.
Sarà sufficiente che il godimento sia limitato anche ad uno solo dei condomini perché l'innovazione possa considerarsi vietata e, quindi, non approvabile dall'assemblea in danno del singolo. 

Con la riforma, poi, il legislatore ha inteso limitare il potere interpretativo degli interessati elencando espressamente determinati interventi da considerarsi come innovativi: ad esempio, l'installazione di impianti di cogenerazione per la produzione di energia, così come la costruzione di impianti per lo sfruttamento di energia rinnovabile nonché l'istallazione degli impianti centralizzati di trasmissione radiotelevisiva.

I rimedi contro delibere assembleari che approvano innovazioni vietate o senza le maggioranze richieste

Che cosa accade se, nonostante il divieto di legge, si decida di approvare un'innovazione espressamente vietata oppure si approvi un'innovazione consentita dalla legge ma con maggioranze inferiori a quelle sopra indicate?
In quest'ultimo caso, trattandosi di materia di competenza dell'assemblea ma deliberata con quorum inferiore a quello di legge la delibera deve essere considerata annullabile. Nel primo caso, invece, la delibera dovrà essere considerata nulla in quanto si tratta di materia che esula dalle competenze assembleari.

I diritti del condomino dissenziente

A parte l'impugnazione della delibera, c'è da chiedersi che cosa possa fare il condomino dissenziente che non voglia partecipare a quella spesa.
La questione non è di poco conto in quanto il codice civile prevede che le deliberazioni assembleari, valide, siano vincolanti per tutti i partecipanti al condominio (art. 1137 c.c.). 

L'art. 1121 c.c., in deroga a questa norma, dispone che "qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa". 

Pertanto, dinanzi ad un'innovazione molto onerosa o non strettamente indispensabile che sia suscettibile di utilizzazione separata, i condomini contrari potranno decidere di non partecipare alla spesa non utilizzando il frutto della innovazione

Vi è di più: se l'utilizzazione separata dell'innovazione gravosa o voluttuaria non è concretamente realizzabile, l'innovazione sarà possibile se la maggioranza che l'ha deliberata decida altresì di accollarsi integralmente la spesa

Così, a titolo esemplificativo, se la maggioranza dei condomini in uno stabile con due piani fuori terra, nessuno scantinato o box interrato, con tetto spiovente e non lastrico solare di copertura, decide l'installazione di un ascensore, si verte, in tal caso, in tema di innovazione gravosa o voluttuaria per i condomini del piano terra (per i quali, sulla base delle premesse indicate, l'installazione dell'impianto comporterà solo una spesa non apportando nessun vantaggio in termini di godimento degli spazi comuni); per cui i proprietari del primo piano potranno installare l'ascensore a proprie spese decidendo l'installazione di un congegno utile a consentire l'utilizzazione separata del bene. Qualora, invece, nella suddetta situazione intervenga la presenza di un disabile, lo scenario cambia per i correttivi introdotti ai fini dell'abbattimento delle barriere architettoniche. È evidente, come quindi il concetto di innovazione gravosa o voluttuaria vada verificato di caso in caso

Un cenno merita infine, l'ultimo comma dell'art. 1121 c.c. il quale dispone che la mancata partecipazione alla spesa iniziale per i condomini dissenzienti non significa privarsi per sempre dell'utilizzo del bene, poiché in qualunque tempo gli stessi (o i loro eredi o aventi causa) possono partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
Indice della guida al condominio
Contatta l'autore Avv. Alessandro Gallucci - avvgallucci@gmail.com
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