L’assemblea condominiale

Condominio: guida legale sul condominio
A cura dell’avv. Alessandro Gallucci e della Dott.ssa Licia Albertazzi
avvgallucci@gmail.com
Indice della guida

L’altro "organo" del condominio, accanto all’amministratore, è l’assemblea. Si tratta, praticamente, dell’organo deliberante che ha i maggiori poteri per decidere ed incidere, nel bene e nel male, sulla vita del condominio. Per quanto una parte di giurisprudenza ritenga l’assemblea un vero e proprio organo del condominio, anche in questo caso si ribadisce che il termine viene utilizzato non in senso tecnico ma per praticità espositiva. L’art. 1135 c.c. delinea quelle che sono le principali attribuzioni dell’assemblea condominiale:" Oltre a quanto e stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione;

2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori;

L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e a collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promosse dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edillizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato”.

Si tratta di un’elencazione meramente esemplificativa che, come dice il primo comma dell’art. 1135 c.c., è integrata dal contenuto degli articoli precedenti. Il riferimento è alle innovazioni, alla rappresentanza processuale, ecc. L’attività dell’assemblea viene fotografata in un documento chiamato verbale e le decisioni che essa prende sono dette deliberazioni. Come vedremo oltre, le deliberazioni assembleari sono obbligatorie per tutti i condomini, quindi anche per assenti e dissenzienti, fatte salve le possibilità di ricorso all’Autorità Giudiziaria.

Per funzionare correttamente l’assemblea deve essere convocata. Il codice civile prevede in modo chiaro le modalità di convocazione, che lungi dall’essere chiuse in rigidi formalismi sono orientate a garantire tempi e modi idonei ad una partecipazione consapevole alla c.d. riunione condominiale. Una premessa è d’obbligo: le disposizioni di legge relative all’assemblea sono inderogabili. Il regolamento condominiale (sia esso di natura contrattuale o assembleare) può solo modificare in melius le norme previste dalla legge. Vediamo quali sono le norme che regolano la convocazione dell’assemblea. L’art. 66 delle disposizioni di attuazione del c.c. dice che:" L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art.1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perchè non ritualmente convocati.

L'assemblea in seconda convocazione non tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date e ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi”.

Prima di tutto quindi dobbiamo distinguere due tipi di assemblea: quella ordinaria e quella straordinaria. La convocazione della prima è obbligatoria per legge e deve essere fatta ogni anno per l’attività prevista dall’art. 1135 primo comma c.c. L’amministratore, infatti, alla fine di ogni anno è tenuto a rendere il conto della propria gestione e l’inadempimento per due anni di seguito permette ai condomini di ricorrere all’Autorità Giudiziaria per la sua revoca e sostituzione. Il secondo tipo di assemblea è quella straordinaria che può essere convocata dall’amministratore a propria discrezione e/o su impulso di parte ogni qual volta ce ne sia la necessità.

In secondo luogo è utile sottolineare che, quantomeno in prima istanza, l’unico soggetto legittimato a convocare l’assemblea è l’amministratore di condominio. Ciò si evince chiaramente contenuto dal contenuto dell’art. 66 disp. att. c.c. Ai condomini è riconosciuto, in prima istanza un potere d’impulso e successivamente un vero e proprio diritto di convocare l’assemblea. E’ dubbio se la richiesta dei condomini possa essere fatta anche per l’assemblea ordinaria. In ogni caso tale richiesta deve essere presentata dal almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio. Trascorsi dieci giorni dalla sua presentazione e non essendo stata convocata nessuna assemblea da parte dell’amministratore, gli stessi possono provvedere ad autoconvocarla.

La procedura di convocazione, in precedenza molto snella, è stata oggetto di revisione da parte del legislatore. Essa deve rispettare determinati parametri al fine di consentire la partecipazione di tutti i condomini. Uno dei requisiti minimi ed inderogabili è che l’avviso di convocazione ben preciso e circostanziato (con riferimento ad ora, luogo e ordine del giorno) deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima dello svolgimento dell’assemblea. Come si conteggiano questi giorni? Secondo il parere della giurisprudenza i cinque giorni liberi devono essere conteggiati dal deposito nella cassetta postale del condomino dell’avviso di giacenza di un plico presso l’ufficio postale. Così, qualora l’avviso di convocazione fosse consegnato, dall’amministratore alle poste, il giorno 1 e l’avviso di giacenza depositato nella cassetta delle lettere il giorno 2, è da tale ultima data che va considerato il termine di cinque giorni. L’assemblea per essere valida potrà essere svolta (in prima convocazione) il successivo giorno 7 non computandosi nei termini di cui all’art. 66 disp. att. c.c. il giorno di svolgimento della riunione. Prosegue la norma dettando modalità ben precise attraverso le quali eseguire la notifica di convocazione.

Bisogna chiedersi, a questo punto, a chi dovrà essere indirizzato l‘avviso. La risposta corretta, che poi è anche la più ovvia, è che l’avviso di convocazione deve essere inviato al condomino. Chi è il condomino? Per condomino dobbiamo intendere il proprietario del piano o della porzione di piano facente parte del condominio. Un avviso di convocazione dell’assemblea dovrà quindi essere inviato al proprietario dell’appartamento. Che cosa succede se un soggetto appare il proprietario ma in realtà non lo è? Si pensi ad una coppia di coniugi in cui il marito si comporti da proprietario ma in realtà l’appartamento sia intestato alla moglie. E’ il caso del c.d. condomino apparente che fino alla nota sentenza delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, n. 5035 del 2002, imperversava in materia condominiale. A dire il vero, come dice espresse mante la summenzionata decisione, il principio dell’apparenza non trova applicazione in materia di azione giudiziaria contro il condomino apparente. Ciò perché nei registri immobiliari vi è piena pubblicità della proprietà dell’immobile sicché non possano sorgere dubbi in merito al soggetto titolare dell’unità immobiliare. Come dice la stessa Corte, però, "le esigenze di celerità, praticità e funzionalità, addotte a giustificazione dell'applicazione dell'istituto dell'apparenza del diritto, valgono per l'ipotesi non contenziosa del rapporto, quando, cioè, l'apparente condomino non solleva alcuna contestazione" (così Cass. SS.UU. n. 5035 del 2002). E’ anche vero che questa sentenza aveva ad oggetto il pagamento degli oneri condominiali e non quello dell’avviso di convocazione. Tuttavia, quantomeno laddove un regolamento di condominio imponga ai condomini di comunicare all’amministratore le variazioni di indirizzo cui recapitare gli avvisi, la proprietà dell’unità immobiliare, ecc. a rigor di logica nulla potrebbe essere imputato all’amministratore che invia un avviso in modo errato. Negli altri casi la situazione andrebbe giudicata in relazione alla concreta fattispecie valutando la diligenza dell’amministratore nello svolgimento del suo incarico.

Appurate tempistica e adempimenti utili alla corretta individuazione del destinatario dell’avviso, bisogna capire come si svolge un’assemblea di condominio. In primo luogo è utile fare una distinzione tra prima e seconda convocazione. La legge prevede nell’ambito della convocazione dell’assise condominiale la possibilità di due distinte convocazioni della stessa riunione. Il fine è quello di razionalizzare i tempi e diminuire i quorum deliberativi laddove la prima volta l’assemblea non si sia svolta perché andata deserta. In questo caso è possibile prevedere una seconda che cada entro 10 giorni dalla prima relativa alla medesima deliberazione. La prassi vuole che per le maggiore facilità di deliberazione, la seconda convocazione sia considerata la vera e propria assemblea. Ciò non toglie, però, che i cinque giorni liberi vanno contati in relazione alla prima convocazione. In relazione alle differenze tra le due convocazioni, vediamo cosa dice l’art. 1136 c.c.:

“L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore”.

Facciamo un esempio: in un condominio con 12 partecipanti, affinché l’assemblea di prima convocazione possa ritenersi valida devono essere presenti 8 condomini su 12 che rappresentino almeno 666,6 millesimi. In questa convocazione per l’approvazione del rendiconto servirà una maggioranza di 500 millesimi e 5 partecipanti. In seconda convocazione affinché l’assemblea possa deliberare su tutte le materie per le quali non è richiesta una maggioranza ad hoc (come per il rendiconto) basta la presenza di 4 condomini su 12 e di 333,3 millesimi. Si capisce che la differenza non è da poco e perché oramai è prassi che la seconda convocazione sia quella in cui si svolge sempre l’assemblea.

Riepilogando: l’amministratore decide di (o viene sollecitato a) convocare un’assemblea condominiale. Invia, nei termini di legge, a tutti i condomini l’avviso di convocazione e questi si presentano per la seconda convocazione. Una volta presenti i condomini l’amministratore apre il verbale e i presenti nominano un presidente che sceglie un segretario, che a questo punto si occuperà della redazione del verbale. Gli stessi verificano la regolare convocazione di tutti i partecipanti al condomino e passano a trattare dei punti all’ordine del giorno (c.d. o.d.g.). Questo altro non è che l’elenco degli argomenti di cui si discuterà in assemblea. Esso deve essere già presente nell’avviso di convocazione al fine di permettere ai vari condomini di arrivare preparati alla riunione. Se si tratta di assemblea ordinaria l’o.d.g. è in parte già previsto dalla legge (nomina o revoca amministratore, approvazione rendiconto preventivo, ecc.). Per tutti gli altri punti decide l’amministratore la pertinenza e necessità. La richiesta di convocazione formulatagli dai condomini non lo vincola a seguire quanto chiesto in relazione ai punti all’o.d.g. che gli stessi vorrebbero discutere, pur essendo di fatto consigliabile. Adempiute tutte queste incombenze di carattere burocratico e passati alla discussione vera e propria, in relazione ad ogni singolo punto posto all’attenzione dell’assise bisogna verificare quale sia il quorum richiesto dalla legge affinché la deliberazione possa ritenersi valida. Nel corso di questa trattazione abbiano indicato in relazione ai singoli argomenti gli specifici quorum richiesti dalla legge ai fini di una deliberazione.

Nello svolgimento dell’assemblea, pertanto, dopo ogni singola discussione dovrà mettersi ai voti la relativa decisione. Il presidente, quindi, concluse le operazioni di voto dovrà verificare se la deliberazione sia stata adottata con le maggioranze prescritte dalla legge. In mancanza dovrà ritenere non approvata la proposta (es. di innovazione) messa ai voti. Alcune sentenze richiedono che in relazione ad ogni singolo punto all’ o.d.g. sul quale si sia votato debbano essere ben chiari i nominativi dei condomini e i millesimi di riferimento. Ciò per una verifica immediata della validità della votazione (Cass. n.10329 del 1998). Naturalmente una volta costituita l’assemblea e riportati i nominativi dei condomini ed i millesimi di riferimento ai fini della validità della costituzione, non sarà necessario ripeterli per ogni singola votazione presa all’unanimità dei presenti.

Indice della guida al condominio
Contatta l'autore Avv. Alessandro Gallucci
avvgallucci@gmail.com
Salva questa pagina in PDF
Arricchisci questa guida con un tuo commento:
blog comments powered by Disqus