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L’amministratore del condominio

A cura dell'Avv. Alessandro Gallucci (avvgallucci@gmail.com) e della Dott.ssa Licia Albertazzi
Guida al condominio | News sul condominio
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L’amministratore del condominio: definizione

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L’amministratore è "l’organo esecutivo" del condominio. Il codice civile disciplina in modo completo la nomina, la conferma e la revoca dell’amministratore. Prevede che l'amministratore sia obbligatoriamente nominato superato un certo numero di condomini e disciplina le modalità di nomina e revoca da parte dall’Autorità Giudiziaria. Andiamo per gradi.

Chi può essere nominato amministratore del condominio?

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Sino a poco tempo fa, prima della riforma, né il codice civile, né le leggi speciali ponevano dei limiti allo svolgimento della professione di amministratore condominiale. Ciò significava che potevano svolgere questa professione tutti coloro i quali avessero la capacità d’agire, senza necessità di qualifiche particolari. In assenza di una precisa disciplina, anche la Suprema Corte, chiamata a pronunciarsi sul caso, ha affermato: "non esistendo alcuna disposizione di legge, la quale abbia escluso che la persona giuridica possa esercitare l'incarico di amministratore di condominio, la soluzione della questione, che non può essere decisa con una precisa disposizione di legge e nemmeno avendo riguardo alle disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe, deve ricavarsi dai principi generali dell'ordinamento giuridico dello Stato (art. 12 preleggi).

Orbene, la capacità generalizzata delle persone giuridiche deve considerarsi come principio generale dell'ordinamento. Nell'ambito della capacità generalizzata, in difetto di specifiche disposizioni contrarie, si comprende la possibilità di una persona giuridica di essere nominata amministratore di condominio.

Ciò in conformità con l'evoluzione della figura dell'amministratore. In tempi meno recenti, invero, l'incarico di amministratore dall'assemblea veniva conferito agli stessi condomini, che avessero del tempo a disposizione: di solito, gli anziani ed i pensionati. Da qualche tempo, l'incarico viene conferito a professionisti esperti in materia di condominio e in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte all'amministratore dalle leggi speciali (per tutte, le norme in materia edilizia, di sicurezza degli impianti, di obblighi tributati come sostituto d'imposta). E' ragionevole pensare - avuto riguardo al continuo incremento dei compiti - che questi possano venire assolti in modo migliore dalle società (di servizi), che nel loro ambito annoverano specialisti nei diversi rami ". (così Cass. 22840 del 2006).

Pertanto amministratore di condominio allo stato attuale, e fatti salvi improvvisi revirement, potrà essere tanto una persona fisica quanto una persona giuridica.

Oggi l'articolo 71bis delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie elenca espressamente una serie di requisiti indispensabili ai fini dell'esercizio dell'attività di amministratore. Tra i più rilevanti, il pieno godimento dei diritti civili e politici, il conseguimento di (almeno) diploma di scuola superiore di secondo grado e la frequentazione di appositi corsi di formazione ed aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale. Ammettendo che questi ultimi due requisiti possono essere derogati nel caso in cui venga nominato amministratore “uno dei condomini dello stabile”. La legge prevede altresì che possano esercitare questa attività anche le società, sempre nel rispetto dei canoni elencati.

A partire dal 9 ottobre 2014 in forza del decreto ministeriale n. 140/2014 agli amministratori di condominio sono obbligati a seguire corsi per la formazione continua.
Vedi: Anche per gli amministratori di condominio la formazione diventa obbligatoria. Ecco il testo del DM 140/2014

Quando è obbligatorio che il condominio nomini un amministratore?

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Vediamo adesso in quali casi la nomina dell'amministratore è obbligatoria. Il primo comma dell’art. 1129 c.c. riformato recita: "Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario." 

Una volta che un condominio è composto da nove condomini (intendendo per condomini cinque diversi proprietari di distinte unità immobiliari), questi devono riunirsi in assemblea per nominare un amministratore. 

In sostanza per quelle compagini con meno di nove condomini (c.d. “piccoli condomini” nei quali sono ricompresi i c.d. condomini minimi, cioè quelli con due soli partecipanti) i partecipanti possono provvedere autonomamente alla gestione del condominio. 

I quorum per la nomina dell'amministratore

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Riunitasi l’assemblea è necessario capire quali siano i quorum necessari alla nomina di un amministratore. L’art. 1136, quarto comma, c.c. ci dice che per la nomina dell’amministratore sono necessari i quorum di cui al secondo comma dello stesso articolo, vale a dire la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (la metà del valore dell'edificio). 

E’ normale chiedersi come si calcoli la maggioranza quando un condominio non è dotato di tabelle millesimali. Fermo restando che per una soluzione "certa" della vicenda il modo migliore è quello di ricorrere all’Autorità Giudiziaria, molto spesso accade che per quieto vivere o per contenimento dei costi non si giunga davanti ad un giudice, cercando di risolvere la questione in assemblea. In questi casi ad ogni singolo condomino deve essere attribuita una quota, pertanto la nomina dell’amministratore dovrà ritenersi valida con la maggioranza dei condomini che rappresenti la maggioranza delle quote. Si tratta, giova ribadirlo, di una soluzione tampone, frutto dell’accordo delle parti che presta sempre il fianco ad obiezioni potenzialmente insuperabili. 

Se l'assemblea non riesce a nominare l'amministratore

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Quanto detto riguarda l'ipotesi di nomina fatta dall’assemblea.

Può accadere, tuttavia, che l’assemblea non riesca a nominare un amministratore. Senza indagare i motivi, che possono essere i più vari e non interessano questa trattazione, vediamo quali sono i rimedi che ogni condomino può approntare per ottenere la nomina dell’amministratore. 

La soluzione,contenuta nell’art. 1129 codice civile, è il ricorso all’Autorità Giudiziaria. Modi e termini dell’azione sono contenuti nell’art. 59 disp. att. c.c.: "La domanda per la nomina dell'amministratore o per la designazione dell'istituto di credito nei casi previsti dall'art. 1003 del codice, se non è proposta in corso di giudizio, si propone con ricorso al presidente del tribunale: nel caso di nomina dell'amministratore, al presidente del tribunale del luogo in cui si trovano gli immobili o si trova la parte più rilevante di essi. Il presidente del tribunale provvede con decreto, sentita l'altra parte. Contro tale provvedimento si può proporre reclamo al presidente della corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione".

La nuova formulazione dell'articolo 1129 contempla altresì che l'assemblea possa subordinare la nomina dell'amministratore al fatto che questi stipuli idonea polizza assicurativa per la responsabilità civile a copertura degli eventuali danni che la sua azione potrebbe provocare. Il massimale previsto in polizza e le tipologie di danno coperte devono essere periodicamente aggiornate, anche in considerazione degli interventi di manutenzione straordinaria e di nuove opere che l'amministratore potrebbe intraprendere.

- Un’ultima annotazione in tema di nomina dell’amministratore.

L'amministratore, superati gli otto condomini è organo indefettibile del condominio e come tale nessuna norma di regolamento condominiale, ancorché contrattuale, potrà derogare impedendo la nomina di un amministratore (art. 1138, quarto comma, c.c.).

Una volta nominato, l’amministratore dura in carica per un anno ed aggiunge testualmente la legge che tale termine “si intende rinnovato per eguale durata”. Vedremo dopo i compiti che egli dovrà svolgere ed il tipo di rapporto giuridico che si instaura con il condominio. 

Ora ci interessa capire cosa succede alla scadenza del termine. 

Le soluzioni sono, sostanzialmente due: la conferma dell’amministratore uscente o la nomina di un nuovo amministratore. Il quesito che si è posto all’attenzione degli interpreti è se esista una differenza tra nomina e conferma. A parte le chiare ed evidenti differenze linguistiche, ciò che interessa l’interprete e se esista o meno una differenza sui quorum necessari per i due atti. Una primo risalente indirizzo riteneva i due atti differenti cosicché per la conferma riteneva necessari i quorum semplici previsti per il tipo di convocazione (es. in seconda convocazione 1/3 dei condomini ed 1/3 dei millesimi). L’orientamento attuale , che trova riscontro almeno dalla fine degli anni settanta (v. Cass. 3797-78; 71-80 ecc.), ritiene che "non solo in caso di nomina o revoca dell'amministratore, ma anche in quello di conferma è necessaria la maggioranza di cui all'art. 1136 4 c.c. civ., trattandosi di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali" (così Cass. n. 4269 del 1994).

La revoca dell'amministratore

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Concludiamo le vicende relative alla costituzione - estinzione del rapporto amministratore - codominio parlando della revoca dell’amministratore. L’art. 1129 c.c. recita "la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio”.

Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità”.

La prima ipotesi è quella più classica. Durante lo svolgimento dell’incarico, in qualsiasi momento e senza dover addurre qualsivoglia motivazione, l’assemblea, con le maggioranze previste per la nomina, può revocare l’amministratore. Questo avrà diritto esclusivamente al compenso per l’opera svolta, nonché al rimborso delle eventuali anticipazioni, senza alcun diritto al risarcimento del danno. Si tratta, è evidente, di una scelta, che nella maggior parte dei casi, viene fatta quando non c’è più il rapporto di fiducia tra condominio e professionista.

Gli altri casi regolati dall’art. 1129 c.c. sono quelli della c.d. revoca giudiziale. Si tratta di due ipotesi ben precise e tassative ed in una, l’ultima, di difficile applicazione stante la sua genericità. Innanzitutto legittimato a ricorrere, come nel caso della nomina giudiziale, è ogni condomino. Il caso indicato dall’art. 1131 c.c. riguarda la violazione dell’obbligo di informare tempestivamente l’assemblea nei casi notifica di atti o provvedimenti esorbitanti dalle proprie attribuzioni. I fondati sospetti di gravi irregolarità rappresentano, come è intuibile una formula aperta che necessita di una verifica costante in relazione al singolo caso. Proprio per questo motivo il legislatore è intervenuto integrando l'articolo 1129 c.c. Con determinate previsioni. L'elenco è tuttavia esemplificativo e non tassativo e le fattispecie andranno analizzate caso per caso. Tra le altre, l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, la mancata esecuzione delle delibere assembleari e la mancata apertura di un conto corrente intestato al condominio (su questo aspetto ci si soffermerà più avanti).

Le ipotesi di revoca giudiziale sono completate, nei loro profili applicativi, dall’art. 64 disp. att. del codice civile: "Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'unidicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione".

Vedi anche: La revoca dell'amministratore di condominio

I doveri dell’amministratore di condominio

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L’amministratore del condominio è assoggettato a una lunga serie di doveri, che si estendono per tutta la durata del suo mandato.

All’atto di accettazione dell’incarico, in particolare, egli deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il luogo ove saranno custoditi i registri del condominio e i giorni e gli orari in cui gli stessi a richiesta saranno consultabili e rilasciabili in copia e deve affiggere sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune l'indicazione delle sue generalità, del suo domicilio e dei suoi recapiti, anche telefonici.

Nel corso dello svolgimento del mandato, poi, l’amministratore di condominio ha, in primo luogo, dei precisi doveri nei confronti dell’assemblea, essendo chiamato ad eseguire le deliberazioni della stessa e a convocarla almeno annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale. In particolare, il rendiconto della gestione va redatto ogni anno e approvato entro centottanta giorni dall’assemblea.

L’amministratore, poi, deve garantire che il regolamento di condominio venga rispettato e disciplinare nell’interesse di tutto il condominio l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi, in maniera tale da assicurarne il miglior godimento a ciascun condomino.

A tal fine sono fondamentali i suoi doveri di eseguire gli adempimenti fiscali, riscuotere i contributi, erogare le spese che si rendano necessarie per l’esercizio dei servizi comuni e la manutenzione delle parti comuni e compiere gli atti conservativi di queste ultime.

In proposito si segnala che l’amministratore di condominio è tenuto in ogni momento a fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. Si precisa, poi, che le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, così come quelle erogate per conto del condominio, devono essere fatte transitare dall’amministratore su uno specifico conto corrente intestato al condominio.

L’organo di gestione condominiale deve inoltre agire per la riscossione forzata verso i condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale è compreso il credito esigibile, salvo espressa dispensa da parte dell'assemblea.

L’amministratore, poi, ha il dovere di curare la tenuta di una serie di registri: il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell'amministratore e il registro di contabilità. Ovviamente deve anche conservare tutta la documentazione relativa alla propria gestione condominiale, sia inerente al rapporto con i condomini che relativa allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio.

Al momento della cessazione del suo incarico, infine, egli deve consegnare tutta la documentazione afferente al condominio e ai singoli condomini che sia in suo possesso. Non è inoltre dispensato dall’eseguire le attività urgenti necessarie per evitare pregiudizi agli interessi comuni, peraltro senza che ciò dia diritto ad ulteriori compensi.

I poteri dell’amministratore di condominio

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L’individuazione dei doveri dell’amministratore di condominio è fondamentale per determinare quali siano i suoi poteri: egli, infatti, ha tutti e solo i pieni poteri che si rendono necessari per il rispetto dei suoi doveri.

L’amministratore, in altre parole, ha il potere di convocare l’assemblea, di eseguire le delibere assembleari, di riscuotere i contributi, di erogare le spese necessarie per l’esercizio dei servizi comuni e così via.

Interessante è il suo potere di agire in giudizio: entro che limiti si estende?

Sebbene l’amministratore sia il legale rappresentante del condominio e il diretto referente per le cause attive e passive, i suoi poteri di agire e di resistere in giudizio sono sempre subordinati all’espressa volontà dell’assemblea. Con un’unica eccezione: l’avvio dell’esecuzione forzata nei confronti dei condomini morosi, che non necessita della previa autorizzazione dell’organo assembleare.

È poi opportuno soffermarsi sul dovere / potere dell’amministratore di far rispettare il regolamento condominiale. Infatti, se in un primo momento egli a tal fine aveva la possibilità di sanzionare autonomamente i condomini che non si attenevano a quanto in esso prescritto con il pagamento di una somma di importo pari al massimo a 200 euro, oggi tale potere è passato in capo all’assemblea.

Omissioni e irregolarità

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Da quanto sino ad ora detto emerge con evidenza che, dopo la nomina, tra l’amministratore e il condominio si instaura un rapporto in cui la fiducia assume un ruolo fondamentale.

Oltretutto, l’inosservanza dei doveri ai quali l’amministratore è assoggettato può portare a conseguenze giuridiche rilevanti e alla sua revoca e può far sorgere anche delle responsabilità risarcitorie nei confronti del condominio.

Come visto, la revoca è possibile sempre, anche a prescindere da un particolare motivo, laddove l’assemblea si esprima in tal senso con la medesima maggioranza prevista per la nomina. In caso di gravi irregolarità, invece, il potere di rivolgersi al giudice per ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore spetta anche al singolo condomino autonomamente.

Esemplificativamente, il codice civile individua come gravi irregolarità i casi in cui l’amministratore non convochi l’assemblea per l’approvazione dei conti o per la nomina di un nuovo amministratore, ometta di eseguire un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa o di dare esecuzione ad una delibera assembleare, non apra il conto corrente condominiale, gestisca il patrimonio del condominio in maniera tale da creare un rischio di confusione tra questo e il suo patrimonio o quello di altri soggetti, non comunichi ai condomini la notificazione di un atto di citazione in giudizio che riguardi questioni che superano le sue attribuzioni, non effettui il rendimento dei conti entro 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale, non comunichi o comunichi in modo incompleto i propri dati, si rifiuti di fornire dati aggiornati sullo stato dei pagamenti, non curi la tenuta dei registri obbligatori o il recupero dei crediti, cancelli senza motivo delle formalità di annotazioni nei registri immobiliari a tutela del condominio.

Oltre a ciò, per le omissioni e le irregolarità più significative poste in essere dall’amministratore, la legge prevede ulteriori e specifiche conseguenze.

In particolare, se dall’esame delle sue attività emergono delle gravi irregolarità fiscali o risulta che il conto corrente non è stato aperto o non è utilizzato, ogni condomino può chiedere la convocazione dell’assemblea al fine di far cessare le irregolarità o domandare la revoca.

Se invece l’amministratore non specifica l’importo del proprio compenso all’atto della sua nomina, quest’ultima è da considerarsi nulla.

Responsabilità dell’amministratore

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In alcuni casi, il comportamento omissivo o irregolare dell’amministratore può anche cagionare danni al condominio.

L’esempio classico è quello in cui l’amministratore non ottemperi alla delibera con la quale l’assemblea ha deliberato la stipula di una polizza assicurativa per la responsabilità civile e, a un certo punto, si renda necessario avvalersi della stessa, ad esempio per la caduta di tegole dal tetto su un’auto posteggiata lungo la via. Chiaramente, il condominio non potrà avvalersi della copertura, mai attivata, e subirà un danno dovendo farsi carico di risarcire il terzo.

In tale ipotesi, così come in tutte le altre affini, l’amministratore è chiamato a rispondere nei confronti del condominio per responsabilità da contratto.

Il compenso dell’amministratore

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Da ultimo merita un breve approfondimento la questione del compenso dell’amministratore di condominio, con riferimento alla quale si rinvia per una trattazione più diffusa al seguente approfondimento: “Il compenso per l’amministratore di condominio”.

Infatti, ad oggi non esiste un tariffario professionale specifico per gli amministratori di condominio, i quali, nel determinare il proprio compenso, ricorrono quindi ai criteri più disparati. Alcuni, in particolare, chiedono un compenso fisso, altri invece lo modulano sulla dimensione del condominio, altri infine lo stabiliscono in misura percentuale rispetto al volume d’affari del condominio.

In ogni caso, quale che sia l’ammontare del proprio compenso, per legge l'amministratore deve specificare in maniera analitica l'importo dovutogli quando accetta la nomina o al momento del suo rinnovo. Come accennato, se non lo fa la nomina è da considerarsi nulla.

Indice della guida al condominio
Contatta l'autore Avv. Alessandro Gallucci - avvgallucci@gmail.com
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