La cedolare secca nelle locazioni

Che cos'è la cedolare secca

La cedolare secca è un'imposta ad aliquota fissa cui il locatore può volontariamente decidere di assoggettare il canone percepito per l'affitto di immobili a uso abitativo in sostituzione dell'imposta progressiva sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione e sulle sue eventuali proroghe o risoluzione. Per la liquidazione, l'accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso aventi ad oggetto la cedolare secca si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi.

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Quando è possibile scegliere la cedolare secca

La scelta della cedolare secca deve essere effettuata in fase di registrazione del contratto oppure, per i contratti pluriennali, anche successivamente e va comunicata sia all'Agenzia delle Entrate che al conduttore. L'esercizio dell'opzione per il regime agevolato operata con la registrazione consente l'esenzione delle imposte di registro e di bollo, mentre quella effettuata negli anni successivi non dà diritto al loro rimborso. L'imposta di registro deve comunque essere versata in caso di cessione del contratto di locazione.

La stessa opzione per la cedolare secca comporta l'applicazione delle regole di cui al d.lgs. n. 23/2011 per la durata del contratto, con possibilità di revoca in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata, da effettuarsi almeno trenta giorni prima della scadenza dell'annualità precedente, e suo eventuale riesercizio durante le annualità successive alla revoca.

Comportamento concludente in sede di proroga

L'omessa o tardiva opzione in sede di proroga non comporta la revoca della scelta per la cedolare secca già effettuata con la registrazione o nelle annualità successive se il comportamento mantenuto dal contribuente è coerente con la sua volontà di mantenere la cedolare secca, volontà desumibile dall'aver effettuato i relativi versamenti ed aver dichiarato i redditi da cedolare secca nell'apposito quadro della dichiarazione dei redditi.

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Gli effetti della cedolare secca

La cedolare secca sostituisce tutte le imposte dovute dal contribuente in qualità di titolare di reddito da fabbricati per il canone di locazione percepito (quadro RB del Modello Unico e quadro B del Modello 730). Poiché in caso di cedolare secca l'aliquota del tributo è applicata in misura fissa, il regime sostitutivo può risultare più conveniente per i precettori di redditi elevati, altrimenti tenuti a pagare l'IRPEF in misura proporzionale.

Per effetto dell'opzione validamente esercitata, il reddito assoggettato alla cedolare secca non viene computato nel reddito complessivo e sullo stesso non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni. Il canone percepito in regime di cedolare secca, tuttavia, deve essere incluso nei redditi per la determinazione e il riconoscimento di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, e rileva ai fini dell'indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.).

Niente aggiornamento del canone

Il regime della cedolare secca implica, per tutta la durata dell'opzione, la sospensione della facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. L'efficacia dell'opzione è subordinata alla comunicazione, trasmessa preventivamente a mezzo posta raccomandata al conduttore, con la quale il locatore dichiari di rinunciare all'aumento del canone. La comunicazione al conduttore non è dovuta in caso di locazioni inferiori ai trenta giorni e quando il contratto prevede espressamente la rinuncia all'aumento.

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I presupposti oggettivi e soggettivi dell'imposta

L'opzione può essere esercitata da tutte le persone fisiche che vantano un diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo.

Sotto il profilo soggettivo, pertanto, restano esclusi imprenditori e professionisti che agiscono nell'esercizio della loro attività, così come società ed enti non commerciali.

Quando l'immobile viene locato a cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, l'opzione può essere esercitata in ipotesi di sublocazione a studenti universitari o su immobili dati a disposizione dei Comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione. Nel caso di contitolarità dell'unità locata, l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore; coloro che non esercitano l'opzione sono tenuti al versamento dell'imposta di registro per la parte di canone loro imputabile in base alle quote di possesso, mentre l'imposta di bollo resta comunque dovuta.

Quali immobili in affitto

Sotto il profilo oggettivo, risultano assoggettabili a cedolare secca tutti gli immobili locati ad uso abitativo di cui alle categorie catastali da A1 a A11, con esclusione della categoria A10 (uffici o studi privati), nonché le relative pertinenze locate congiuntamente o successivamente all'immobile principale (box, garage, cantina), purché la locazione sia stipulata tra le medesime parti e nel contratto avente ad oggetto la pertinenza sia posta in evidenza la sussistenza del vincolo pertinenziale con l'immobile abitativo già locato, richiamando, altresì, il contratto di locazione.

Le aliquote della cedolare secca: 21%, 10% e 26%

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva che si applica sulla totalità del canone annuo, senza l'abbattimento forfettario del 5% previsto dalla tassazione ordinaria. L'aliquota ordinaria è del 21% per i contratti a canone libero (4+4), incluse le locazioni ad uso transitorio; è invece del 10% per i contratti a canone concordato (3+2) relativi a immobili situati nei Comuni con carenza di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, Comuni confinanti e gli altri capoluoghi di provincia) e nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE.

Locazioni brevi e affitti turistici: il 26% dal secondo immobile

Per le locazioni brevi, cioè i contratti di immobili abitativi di durata non superiore a trenta giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio d'impresa (art. 4 del d.l. n. 50/2017), la legge di bilancio 2024 (legge n. 213/2023) ha elevato dal 1° gennaio 2024 l'aliquota al 26%. L'aliquota resta del 21% per i redditi riferiti a una sola unità immobiliare per ciascun periodo d'imposta, che il contribuente individua nella dichiarazione dei redditi. Quando nella conclusione del contratto o nel pagamento dei canoni intervengono intermediari immobiliari o gestori di portali telematici, questi operano una ritenuta del 21% a titolo d'acconto, che il locatore scomputa in dichiarazione.

Dal 2026, per effetto della legge di bilancio 2026 (legge n. 199/2025), il regime fiscale delle locazioni brevi può essere applicato solo se sono destinati a locazione breve non più di due appartamenti per periodo d'imposta (fino al 2025 il limite era di quattro): oltre questa soglia l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale e la cedolare secca non è più applicabile.

Il versamento relativo alla cedolare secca va effettuato entro il termine stabilito per il versamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche mediante modello F24. L'importo può essere corrisposto a saldo o in acconto con l'indicazione dei relativi codici tributo (1840 - acconto prima rata, 1841 - acconto seconda rata o unica soluzione, 1842 - saldo).

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