Il contratto di affitto turistico

Cos'è il contratto di affitto turistico

Le locazioni turistiche sono disciplinate dal codice civile (artt. 1571 e ss.) e dalla legge sulla locazione di immobili urbani (L. n. 392/78), e dal codice del turismo (art. 53 del d.lgs. n. 79/2011), che rinvia per gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche alle norme del codice civile in tema di locazione.

Il contratto di locazione ad uso abitativo con finalità turistiche, nel dettaglio, è un particolare contratto di locazione con durata limitata nel tempo, il cui scopo precipuo è quello di soddisfare esigenze abitative temporanee per l'unica finalità turistica, ovvero insorte in occasione di un viaggio o di un soggiorno per svago, villeggiatura, riposo o qualunque altra causa voluttuaria. In altre parole, il contratto di affitto turistico è un contratto consensuale ad effetti obbligatori per mezzo del quale il locatore si obbliga a concede al conduttore-turista, per un periodo di tempo non superiore a tre mesi, un diritto personale di godimento su di un immobile per il fine di una vacanza, in cambio di un corrispettivo.

Il godimento dell'immobile a scopo turistico costituisce l'oggetto del contratto, di talché nella locazione turistica non sono inclusi i servizi accessori quali pulizia giornaliera, cambio biancheria, ristorazione e simili che identificano prestazioni del contratto di albergo.

Forma e durata del contratto

In base al combinato disposto degli artt. 1 c. 4 e 13 c. 5 L. n. 431/98, il contratto di locazione per uso turistico deve essere stipulato per iscritto a pena di nullità. Le finalità turistiche, inoltre, devono essere espressamente indicate nel contratto onde evitare l'eventuale applicazione delle norme in materia di locazione abitativa primaria o transitoria.

Il contratto di affitto turistico non prevede alcun termine minimo di durata e alla scadenza ne cessano automaticamente gli effetti, senza che sia necessaria alcuna disdetta. Con riferimento alla diversa durata del contratto, è possibile distinguere tra:

• locazione turistica lunga (cd. contratto casa vacanze): il contratto deve prevedere clausole che regolano, tra l'altro, la durata della locazione, l'entità del canone e le modalità di pagamento dello stesso, prevedendo la rivalutazione in corso di contratto e il deposito della cauzione;
• locazione turistica breve (cd. contratto brevi vacanze): tale tipo di contratto deve contenere apposite pattuizioni circa il recesso, l'entità delle spese accessorie e le modalità di utilizzo degli eventuali spazi accessori;
• locazione turistica brevissima (cd. contratto weekend): nel contratto deve essere prevista una clausola con pattuizione forfettaria sui consumi per le utenze.

Obblighi delle parti

Come previsto dalle norme generali in materia di locazione, il locatario ha l'obbligo di servirsi della cosa locata per l'uso determinato nel contratto, osservando la diligenza del buon padre di famiglia, pagando il canone nei termini pattuiti e restituendola al termine della locazione nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta, salvo il normale deterioramento della stessa. Il locatore ha l'obbligo di consegnare al locatario la cosa in buono stato di manutenzione in modo che possa servire all'uso convenuto e garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Con riferimento agli adempimenti fiscali, deve essere segnalato che, qualora la locazione turistica abbia durata inferiore ai trenta giorni non sussiste obbligo di registrazione del contratto. Se tra le stesse parti sono stati stipulati più contratti di locazione turistica per diversi periodi, ciascuno dei quali anche inferiore ai trenta giorni, la cui durata complessiva sia comunque superiore ai trenta giorni nell'arco dell'anno solare, sussiste obbligo di registrazione. Le locazioni turistiche di durata superiore ai trenta giorni devono essere registrate entro i trenta giorni dalla stipula e sono soggette al pagamento dell'imposta di registro nella misura del 2% del canone pattuito per importi non inferiori a 67 euro, salva la cedolare secca.

Affitto turistico superiore a trenta giorni

In caso di affitto turistico superiore ai trenta giorni, inoltre, entro quarantotto ore dalla consegna dell'immobile il locatore deve effettuare la comunicazione di cessione di fabbricato all'autorità locale di pubblica sicurezza (art. 12 del d.l. n. 59/1978); l'adempimento è assorbito dalla registrazione del contratto di locazione. Quando l'immobile è concesso in godimento a cittadini extra UE o apolidi, la comunicazione all'autorità di pubblica sicurezza va sempre effettuata entro quarantotto ore, indipendentemente dalla durata della locazione (art. 7 del d.lgs. n. 286/1998).

Locazioni brevi: la disciplina degli affitti turistici sotto i trenta giorni

Quando la locazione turistica ha durata non superiore a trenta giorni ed è stipulata da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, il contratto rientra tra le locazioni brevi disciplinate dall'art. 4 del d.l. n. 50/2017 (conv. legge n. 96/2017). Vi rientrano anche i contratti che prevedono servizi accessori come la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali o il wi-fi, mentre ne restano fuori le prestazioni tipiche dell'attività ricettiva (colazione, somministrazione di alimenti e bevande, guide turistiche), che configurano un'attività d'impresa anche se svolta occasionalmente. In caso di più contratti stipulati nell'anno tra le stesse persone, il limite dei trenta giorni si valuta per ciascun contratto.

Dal 2026, per effetto della legge di bilancio 2026 (legge n. 199/2025), il regime fiscale delle locazioni brevi si applica solo se sono destinati a locazione breve non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta (fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro). Oltre questa soglia l'attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.

Cedolare secca sugli affitti turistici brevi: le aliquote

Sui redditi delle locazioni brevi il locatore può optare per la cedolare secca, che sostituisce l'Irpef e le addizionali e, se il contratto viene registrato volontariamente, le imposte di registro e di bollo. Dal 1° gennaio 2024 (legge n. 213/2023) l'aliquota è del 26%, ridotta al 21% per i redditi riferiti a una sola unità immobiliare per periodo d'imposta, scelta dal contribuente nella dichiarazione dei redditi. L'imposta si calcola sull'intero canone, senza l'abbattimento forfettario del 5% previsto dalla tassazione ordinaria. Se nella conclusione del contratto o nell'incasso dei canoni intervengono intermediari immobiliari o gestori di portali telematici, questi operano una ritenuta del 21% sui canoni corrisposti al locatore.

Per approfondire: "La cedolare secca nelle locazioni".

CIN, requisiti di sicurezza e comunicazioni alla Questura

L'art. 13-ter del d.l. n. 145/2023 (conv. legge n. 191/2023) ha introdotto il Codice identificativo nazionale (CIN), assegnato dal Ministero del Turismo, tramite la Banca dati nazionale delle strutture ricettive (BDSR), alle unità immobiliari destinate a locazione turistica o breve e alle strutture ricettive. L'obbligo è operativo su tutto il territorio nazionale dal novembre 2024, con un periodo transitorio fino al 1° gennaio 2025. Il CIN deve essere esposto all'esterno dell'immobile e indicato in ogni annuncio, anche sui portali. Le sanzioni vanno da 800 a 8.000 euro per chi affitta senza CIN e da 500 a 5.000 euro per la mancata esposizione o indicazione, secondo le dimensioni dell'immobile. Gli alloggi devono inoltre essere dotati di dispositivi funzionanti di rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio e di estintori portatili (uno ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione, con un minimo di uno per piano). Chi esercita l'attività in forma imprenditoriale deve presentare la SCIA allo sportello unico del Comune.

Sul piano della pubblica sicurezza, l'art. 19-bis del d.l. n. 113/2018 ha esteso ai locatori e sublocatori con contratti di durata inferiore a trenta giorni gli obblighi dell'art. 109 del TULPS: verificare il documento d'identità degli ospiti e comunicarne le generalità alla Questura, tramite il portale Alloggiati Web, entro le ventiquattro ore successive all'arrivo. La circolare del Ministero dell'Interno del 18 novembre 2024, che imponeva l'identificazione degli ospiti di persona escludendo il check-in da remoto e le key box, è stata annullata dal TAR Lazio con la sentenza n. 10210 del 27 maggio 2025: il check-in a distanza torna quindi ammesso, fermi restando il controllo del documento e la comunicazione alla Questura.