Visura catastale

Che cos'è la visura catastale

La visura catastale è un documento, rilasciato dall'Ufficio Provinciale - Territorio dell'Agenzia delle entrate, che permette di acquisire molteplici informazioni relative ai beni immobili (terreni e fabbricati), quali i dati identificativi e di classamento, i dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie catastali, i dati grafici dei terreni (visura della mappa) e delle unità immobiliari urbane (visura della planimetria), l'indirizzo (solo per le unità immobiliari urbane), le causali di aggiornamento e annotazione.

Inoltre, è possibile consultare: le monografie dei Punti Fiduciali e dei vertici della rete catastale; l'elaborato planimetrico (elenco subalterni e rappresentazione grafica) e gli atti di aggiornamento catastale. 

Le informazioni catastali, a eccezione della consultazione delle planimetrie riservata esclusivamente agli aventi diritto sull'immobile o ai loro delegati, sono pubbliche e l'accesso è consentito a tutti, pagando i relativi tributi speciali catastali e nel rispetto della normativa vigente.

Il catasto

Il catasto, infatti, altro non è che un registro nel quale sono riportati gli immobili presenti sul territorio nazionale e nel quale sono conservati i documenti necessari a descriverli, come atti, registri, disegni ed elementi grafici.

Esso si divide in due: il Catasto Terreni e il Catasto Fabbricati, che registrano, rispettivamente, i terreni agricoli e i fabbricati rurali l'uno e i fabbricati urbani l'altro.

Catasto fabbricati

Più nel dettaglio, tra i contenuti della visura richiesta al Catasto Fabbricati si ricorda l'indirizzo dell'immobile, comprensivo di numero civico, scala e interno, la zona censuarie, la categoria catastale e la classe dell'immobile, la consistenza dell'unità immobiliare espressa in vani o in metri quadri a seconda che si tratti di immobili di categoria catastale A o di negozi, magazzini o rimesse.

Catasto terreno

Tra i contenuti della visura richiesta al Catasto Terreni, invece, si ricordano la qualità e il tipo di macrocolutra agraria, la classe, le dimensioni del terreno espresse in ettari, are e centiare, il reddito dominicale e quello agrario.

Intestatari

Tramite le visure catastali è poi possibile consultare i dati degli intestatari, titolari di diritti reali di godimento degli immobili.

Sono in particolare riportati i dati anagrafici o la denominazione sociale, il codice fiscale, i diritti reali, i dati derivanti che danno titolo alla ditta intestataria.

Superfici catastali degli immobili

Dal 9 novembre 2015, nella visura catastale è contenuta anche la superficie dell'immobile.

Tale novità, più precisamente, riguarda le visure delle unità urbane a destinazione ordinaria, iscritte in catasto e corredate di planimetria.

Di conseguenza, tramite gli appositi modelli messi a disposizione dall'Agenzia delle entrate, gli intestatari possono richiedere la rettifica del dato della superficie catastale dell'immobile o, se non è presente, di inserirlo associandolo a una planimetria già esistente in banca dati.

Consultazione da parte del titolare della proprietà o di altri diritti reali di godimento

I titolari (o contitolari) del diritto di proprietà di un immobile o di altri diritti reali di godimento sullo stesso possono chiedere la consultazione gratuita ed esente dai tributi dei dati catastali.

Per farlo non dovranno far altro che recarsi presso gli uffici territoriali dell'Agenzia delle entrate o, se si trovano a Trento o a Bolzano, presso le rispettive Province autonome.

In alternativa, se sono registrati a Entratel/Fisconline, potranno anche utilizzare il servizio "consultazione personale" e accedere ai dati in via telematica (Vedi agenziaentrate.gov.it...Visura+catastale+online).

Il servizio di consultazione è inoltre offerto da diversi professionisti, quali geometri, architetti, ingegneri e così via.

Più precisamente, Entratel e Fisconline permettono di accedere non solo alla visura catastale, ma anche alle mappe con le particelle dei terreni,alle planimetrie dei fabbricati e alle visure ipotecarie.

Consultazione da parte di terzi

In ogni caso i dati catastali degli immobili presenti su tutto il territorio nazionale sono accessibili da chiunque, anche da chi non sia il loro proprietario o non abbia su di essi altro diritto reale di godimento.

In questo caso, occorre pagare però i tributi speciali catastali.

Le modalità a disposizione dei terzi per ottenere le visure catastali sono innanzitutto quella di recarsi presso gli uffici territoriali dell'Agenzia delle entrate o presso gli sportelli delle Province autonome di Trento e Bolzano.

In alternativa, è possibile anche recarsi presso gli sportelli catastali decentrati presenti nelle sedi dei Comuni, delle Comunità Montane, delle Unioni di Comuni e delle Associazioni di Comuni.

Altri mezzi a disposizione per la consultazione sono il servizio telematico Sister (Vedi: agenziaentrate.gov.it...Visura+catastale+online), che necessita di abilitazione, gli uffici postali "Sportello Amico" a ciò abilitati e il servizio Certitel documenti catastali di Poste italiane. In questi ultimi due casi oltre all'importo dei tributi speciali catastali è richiesta anche una somma aggiuntiva quale costo del servizio.

Anche per la consultazione di dati catastali altrui ci si potrà comunque avvalere dell'aiuto di professionisti.

Valore probatorio

Occorre in ogni caso ricordare che il catasto italiano non è probatorio per quanto riguarda l'effettiva proprietà degli immobili e talvolta dalle visure catastali emergono risultati non corrispondenti al vero.

Per poter accertare la proprietà di un fabbricato o di un terreno, quindi, è più opportuno effettuare un'ispezione ipotecaria.

Visura ipotecaria

La visura ipotecaria (chiamata anche visura ipocatastale) può essere fatta presso la Conservatoria immobiliare e i diritti di proprietà che emergono da essa sono sempre veri.

Dalla visura ipotecaria, peraltro, emergono anche le compravendite, le successioni, i mutui, i pignoramenti, le ipoteche e le loro cancellazioni.

Essa può essere richiesta, innanzitutto, presso gli sportelli degli uffici provinciali dell'Agenzia delle entrate o presso le sedi delle province autonome di Trento e Bolzano compilando l'apposito modello 310 o il modello 310 semplificato. In tale ipotesi si applicano tributi solo se il richiedente non è neanche in parte titolare dell'immobile.

La visura ipotecaria, poi, può essere richiesta sia dal titolare, che dal non titolare, anche in via telematica.

Se a volerla richiedere è il titolare dell'immobile, il servizio del quale può avvalersi, gratuitamente, è "Consultazione personale", il cui utilizzo è subordinato alla registrazione ai servizi telematici Entratel/Fisconline.

Se, invece, il richiedente non è titolare dell'immobile, neanche in parte, potrà avvalersi del servizio "Ispezione ipotecaria online", subordinato alla registrazione ai servizi finanziari online di Poste Italiane S.p.A. mediante i quali è possibile versare i tributi, il cui pagamento in questo caso è dovuto (in misura crescente per gruppo di formalità richieste). 

La nuova visura catastale

A partire dal febbraio 2021 è stato introdotto un nuovo modello di visura catastale.

La nuova visura catastale è un documento più descrittivo e di più facile comprensione.

Le informazioni contenute nelle nuove visure catastali sono suddivise in "sezioni omogenee" immediatamente individuabili, grazie all'utilizzo di una diversa colorazione per ognuna di esse. È divisa in sezioni:

• intestazione della visura, con il logo dell'Agenzia delle entrate, la Direzione provinciale (o Ufficio provinciale – Territorio) che ha rilasciato il documento, la data e l'ora della visura, il numero della pratica, il tipo di catasto, la tipologia di visura, la data a cui è riferita la consultazione.
• i dati identificativi: dati identificativi completi di sezione (se presente), riferimento alla partita (se presente); particelle corrispondenti al catasto terreni, per gli immobili di catasto fabbricati;
• indirizzo (denominazione urbana generica, odonimo, n. civico, piano e scala). Questa sezione è presente solo per gli immobili iscritti al catasto fabbricati anche i dati di classamento: dati reddituali, zona censuaria, categoria o qualità/destinazione; classe e consistenza. Ed ancora i dati di superficie (superficie totale e superficie totale escluse aree scoperte, solo per le categorie del gruppo A). Questa sezione è presente per gli immobili iscritti al catasto fabbricati censiti in categoria ordinaria;
• intestazione dell'immobile: dati anagrafici, ovvero nome, cognome, luogo di nascita, data di nascita, codice fiscale, per le persone fisiche, denominazione per le persone non fisiche, diritto reale di godimento, quota, regime patrimoniale e indicazione dell'atto da cui deriva l'intestazione. 

Per tutto il resto è possibile consultare la guida allegata.