La sanatoria e la concessione edilizia

CAPITOLO IX

LA SANATORIA E LA CONCESSIONE EDILIZIA

• La sanatoria e la “rimozione�? dell'illegittimità

La sanatoria è un istituto del diritto amministrativo e coincide con quel fenomeno giuridico per cui un contesto contrario alla legge perde il proprio carattere di illegalità. In sostanza è quell'istituto giuridico che produce effetti sananti rimuovendo l'illegittimità e i vizi rendendo l'atto o il fatto valido ed efficace. Un'attività illecita (come una costruzione edilizia senza il carattere dell'autorizzazione) perde il proprio carattere di antigiuridicità. Esistono due tipologie di sanatoria, la sanatoria degli atti amministrativi e la sanatoria edilizia. La prima presuppone un illegittimo comportamento della Pubblica Amministrazione, ma noi ovviamente ci occuperemo della seconda.

• La sanatoria edilizia

La sanatoria in materia edilizia presuppone un'attività materiale posta in essere senza l'autorizzazione o comunque in maniera difforme rispetto ad essa. Non ha carattere retroattivo, quindi sana l'antigiuridicità ex nunc. Occorre in materia di licenza edilizia in sanatoria, fare riferimento alla legge n.10/1977 perché segna uno spartiacque in materia. Precedentemente alla legge la giurisprudenza e la dottrina erano concordi nel ritenere che era possibile il rilascio di licenza in sanatoria per le opere difformi dalla licenza o senza licenza edilizia stessa purché non contrastanti con lo strumento urbanistico vigente. Una rimozione ex nunc dell'illegittimità determinava così la situazione - peraltro frequente nella prassi - secondo la quale il Comune dopo la sanatoria non poteva irrogare sanzioni riguardo all'immobile interessato. A tal proposito significativa e chiarificatrice fu la sentenza n. 5 del 1974 del Consiglio di Stato che ribadì: «L'esistenza di una costruzione eseguita senza licenza edilizia, in violazione della legge 17 agosto 1942, n. 1150, non preclude la possibilità di sanatoria, purché venga presentata domanda e non sussista contrasto con le prescrizioni e le normative urbanistiche vigenti al momento del provvedimento in sanatoria; pertanto, va escluso che il Comune possa pretendere il pagamento della sanzione pecuniaria, quando sia venuto meno il carattere abusivo della costruzione, per il sopravvenire di licenza in sanatoria».

In presenza di un interesse pubblico l'amministrazione poteva esercitare il potere di ordinare la demolizione, ma l'amministrazione aveva l'obbligo di valutare la possibilità del rilascio pronunciandosi sulle istanze presentate dagli interessati.

Con l'entrata in vigore della succitata legge si pone la questione di andare a fondo sugli abusi edilizi e fare una casistica tra abusi minori e maggiori, considerando parziali difformità la cui rimozione non crea pregiudizio alla parte conforme e non è contrastante con gli strumenti urbanistici vigenti.

Fatta questa ricostruzione storica, andiamo a vedere oggi in caso di interventi edilizi abusivi cosa prevede la legge. Nuove costruzioni, ampliamenti o ristrutturazioni che non hanno il permesso di costruire o la Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o sono da essi difformi richiedono l'intervento del Comune. Il Comune ordina all'autore dell'abuso di demolire entro novanta giorni la costruzione o far ritornare l'immobile nello stato precedente alla ristrutturazione abusiva. Sono altresì previste sanzioni che vanno dai 2000 ai ventimila euro e che colpiscono chi non demolisce o non ripristina lo status quo ante intervento entro il termine stabilito dalla legge. In questo caso l'immobile viene acquisito gratuitamente dal Comune che provvede a demolirlo a spese dell'autore dell'abuso.

A certe condizioni è comunque prevista una sanatoria: in altre parole colui che ha abusato non è obbligato a demolire o ripristinare. Vediamo quali sono i casi previsti dalla legge:

• Piccole variazioni (entro il 2%) rispetto a quanto previsto dal titolo edilizio. Le violazioni di “altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano il 2%�? non sono considerate difformità tali da essere sanate con la demolizione;

• Interventi senza Scia o senza permesso ma comunque ammessi dalla normativa edilizio - urbanistica vigente. In sostanza il Testo Unico del 2011, con riguardo a questo punto, è come se dicesse