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Le case prefabbricate

Cosa sono le case prefabbricate, come fare per realizzarle e quali i documenti necessari

di Valeria Zeppilli

Cosa sono le case prefabbricate

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Le case prefabbricate sono delle strutture abitative i cui elementi costruttivi sono realizzati a piè d'opera o in fabbrica e poi montati secondo delle procedure codificate.

Nella loro realizzazione sono assenti sia il cemento armato che il laterizio, ma, a livello strutturale, si ricorre generalmente al legno tanto per gli elementi verticali quanto per quelli orizzontali.

L'ancoraggio di tali abitazioni al terreno avviene con piastre in acciaio e tasselli che si legano alle strutture di fondazione e, per tali motivi, esse non possono essere considerate edifici semoventi o smontabili.

Il mercato delle case prefabbricate è in continua crescita perché il loro impatto ambientale è bassissimo e perché esse si caratterizzano per un notevole abbattimento di costi e spese rispetto alle case tradizionali. Dal punto di vista burocratico, tuttavia, la realizzazione di tali abitazioni comporta una serie di adempimenti, non dissimili da quelli previsti per le abitazioni in muratura.

Professionisti da incaricare

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Innanzitutto, se si intende edificare una casa prefabbricata è opportuno rivolgersi a un architetto, a un geometra o a un ingegnere che avvi e segua per voi il relativo progetto assumendo il ruolo di direttore dei lavori, con tutte le responsabilità che ne conseguono.

Successivamente sarà inoltre necessario rivolgersi ad altri tecnici che si occuperanno di ulteriori importanti adempimenti preliminari alla costruzione dell'abitazione, ovverosia dell'indagine geologica del terreno sul quale si intende edificare, della sicurezza del cantiere che si andrà a predisporre e della progettazione degli impianti di riscaldamento, idraulico ed elettrico.

Permesso di costruire una casa prefabbricata

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La realizzazione del progetto complessivo della casa prefabbricata è un momento fondamentale nel percorso di edificazione, in quanto lo stesso sarà oggetto di esame da parte dell'amministrazione comunale (mediante una commissione edilizia o istruttoria interna) ed, eventualmente, della Soprintendenza ai beni ambientali (nel caso in cui il terreno sul quale si intende edificare la casa prefabbricata sia assoggettato a vincoli storico-paesaggistici o a vincoli ambientali). Anche la realizzazione di case prefabbricate, infatti, è subordinata al rilascio di un permesso di costruire, al pari di quanto avviene per le case in muratura.

Del resto, l'articolo 10 del d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) afferma che:

"Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire: a) gli interventi di nuova costruzione; b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica; c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni".

Documenti e requisiti richiesti per le autorizzazioni

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Le autorizzazioni per l'edificazione di una casa prefabbricata vanno richieste all'amministrazione comunale competente, secondo le procedure disciplinate dai regolamenti locali. L'onere di preparare e presentare la documentazione tecnica necessaria viene generalmente affidato al progettista.

Anche se la situazione è variabile da Comune a Comune, in generale prima di poter edificare una casa prefabbricata occorre ottenere una relazione geologica del terreno, depositare il progetto al genio civile competente, rispettare le norme locali e le direttive di sicurezza dei cantieri di cui al TU n. 81/2008, ottenere la concessione edilizia, individuare i responsabili della costruzione, comunicare l'inizio e la fine dei lavori all'amministrazione.

Si precisa che non è mai possibile edificare una casa prefabbricata su un terreno agricolo.

Tecniche costruttive

In alcuni comuni, le amministrazioni hanno redatto degli specifici regolamenti per le case prefabbricate, che ne subordinano la realizzazione al ricorso a determinate tecnologie costruttive tipiche, come, ad esempio, l'utilizzo di rivestimenti in pietra o di pluviali in rame o l'installazione, sul tetto, di coppi in laterizio o di gronde rivestite.

Zone sismiche e aree demaniali

La realizzazione di case prefabbricate, poi, può essere subordinata alla produzione di ulteriore documentazione se il luogo ove si intende costruire è una zona sismica o un'area demaniale.

Nel primo caso, in particolare, se l'edificio è costituito da più piani è opportuna una preventiva realizzazione circa la verifica sismica dello stesso; è inoltre ancora più importante verificare cosa sanciscono i regolamenti comunali sul punto.

Per quanto riguarda le aree demaniali, invece, la realizzazione di una casa prefabbricata è possibile a determinate condizioni, come ad esempio l'edificazione in terreni che si trovano entro 30 metri dal confine di area demaniale e l'autorizzazione a costruire da parte della capitaneria di porto competente.

Conseguenze penali

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Tutto quanto detto sino ad ora diviene ancora più importante se si considera che chi procede all'edificazione di una casa prefabbricata senza aver prima ottenuto il permesso a costruire o in maniera non conforme alle prescrizioni dettate dalle autorizzazioni può incorrere in una condanna penale, anche molto pesante.

L'articolo 44 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, infatti, prevede che, salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, chi non osserva le prescrizioni e le modalità previste dallo stesso testo unico sull'agibilità degli edifici, dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire è punito con l'ammenda fino a 10.329 euro. Per chi invece esegue i lavori in totale difformità o in assenza del permesso o prosegue negli stessi nonostante l'ordine di sospensione è previsto l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 5.164 a 51.645 euro. Infine, sono punite con l'arresto fino a due anni e con l'ammenda da 15.493 a 51.645 euro la condotta di chi procede alla lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio e quella di chi compie interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.

Costi delle case prefabbricate

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È chiaro, insomma, che la scelta di realizzare una casa prefabbricata non è di certo dettata da ragioni di semplificazione burocratica. Come detto essa, piuttosto, è determinata dal minore impatto ambientale oltre che dal notevole abbattimento di costi.

A tale ultimo proposito, va comunque detto che non è possibile predeterminare in assoluto l'importo effettivo necessario per realizzare una tale tipologia di abitazione, in quanto lo stesso è notevolmente influenzato da una serie di fattori (grandezza, qualità, materiali, zona di edificazione e così via) che non ne permettono un'esatta identificazione (senza considerare gli imprevisti che si possono incontrare in fase edificativa).

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