di Raffaella Diviccaro —
La permuta, art. 1552 c.c., è un contratto traslativo che rispecchia lo schema tipico del do ut des.
Si tratta di un contratto risalente e più antico della stessa vendita, in quanto idoneo ad assumere i caratteri di quello che in gergo viene definito "baratto".
- Contratto di permuta: definizione
- Caratteri della permuta
- Consenso e trasferimento
- Causa della permuta
- Forma del contratto
- Oggetto della permuta
- Permuta di bene futuro
- Permuta di cosa altrui
- Disciplina del contratto di permuta
- Evizione
- Spese della permuta
- Applicabilità della disciplina della vendita
- Vantaggi e agevolazioni della permuta immobiliare
- La Cassazione sulla permuta
- Cassazione n. 14130/2022
- Cassazione n. 2147/2020
- Cassazione n. 19824/2019
Contratto di permuta: definizione
Si tratta di un contratto traslativo, consensuale, a forma libera e a effetti reali. Si tratta, inoltre, di un contratto a carattere commutativo e sinallagmatico in cui il corrispettivo per il trasferimento del bene consiste in tutto o in parte da un altro bene.
La peculiarità di tale contratto consiste in questo: le parti scambiano una cosa o un diritto contro altra cosa o altro diritto.
Caratteri della permuta
La permuta si distingue dalla vendita perché il bene non viene scambiato con il denaro, bensì con un altro bene o diritto.
La permuta si distingue dalla vendita però anche per un altro aspetto. Con la permuta entrambe le parti acquistano immediatamente il bene o il diritto che è capace di soddisfare un loro interesse. Nella vendita invece questo si verifica solo per il compratore. Il venditore infatti ottiene il denaro, che rappresenta solo la misura di valore del bene oggetto del contratto, con il quale potrà poi soddisfare un suo interesse e bisogno.
Consenso e trasferimento
La permuta, al pari della vendita, trasferisce la proprietà con il solo consenso delle parti. Basta cioè che le parti sottoscrivano il contratto. Non occorre la consegna.
Causa della permuta
La causa che sta alla base della permuta è lo scambio della proprietà di diritti o di beni. A ben vedere è una causa simile a quella della vendita da cui differisce solo perché lo scambio non prevede il denaro. Come già visto inoltre la permuta realizza immediatamente l'interesse delle parti; effetto che la vendita non produce perché chi vende deve reimpiegare il denaro pagato dal compratore per soddisfare, attraverso l'acquisto di un altro bene, un suo interesse.
Forma del contratto
Quando si stipula un contratto di permuta, la forma segue le regole generali. Nel caso in cui lo scambio abbia ad oggetto beni mobili, allora la forma è libera, salva diversa previsione in base al tipo e al valore del bene mobile ovviamente. Pensiamo ai beni mobili registrati, come auto o natanti.
Nel caso invece in cui, l'oggetto dello scambio, siano beni o diritti di natura immobiliare, allora la forma è necessariamente quella scritta.
Oggetto della permuta
Ora, poiché alla permuta sono applicabili, come vedremo, le regole della compravendita, in quanto compatibili, si è giunti alla conclusione che oggetto della permuta può essere anche una cosa futura o il bene di un terzo.
In questi casi, come per la vendita, il contratto non produce effetti reali ma effetti obbligatori.
Permuta di bene futuro
L'ipotesi più frequente nei rapporti commerciali, in cui la permuta ha ad oggetto un bene futuro è quella che ha ad oggetto un'area edificabile con una porzione dell'edificio che sarà poi costruito su quell'area.
Proprio con riferimento a questa fattispecie, viene in rilievo la tutela del contraente proprietario dell'area, che si priva immediatamente del proprio bene, ma deve attendere la realizzazione dell'edificio per poter ottenere la nuova proprietà.
Per garantire la sua posizione, il decreto legislativo n. 122/2005 ha previsto l'obbligo per l'alienante del bene futuro di procurare il rilascio di una fideiussione bancaria in favore della controparte, che garantisca l'obbligo del costruttore di consegnare l'immobile finito (almeno nelle parti essenziali) sino a che non sia rilasciato dal Comune competente il certificato di abitabilità.
Permuta di cosa altrui
La permuta, così come la vendita, può avere però ad oggetto anche un bene di proprietà altrui.
In questo caso entrambi i permutanti o uno solo di essi possono convenire di scambiarsi beni di cui non sono ancora proprietari, ma che vogliono acquistare. Posto che il contratto produce effetti obbligatori, l'effetto traslativo si realizzerà nel momento in cui il bene viene acquistato.
Disciplina del contratto di permuta
Per quanto riguarda poi la disciplina del contratto di permuta, essa è contenuta in quattro articoli del codice civile (gli articoli 1552, 1553, 1554, 1555).
L'articolo 1552 si limita a definirla, come appena visto, mentre gli altri tre articoli disciplinano l'evizione, le spese della permuta e l'applicabilità delle norme sulla vendita.
Evizione
Per quanto riguarda l'evizione (ossia l'ipotesi in cui un terzo faccia valere un suo diritto di proprietà sul bene oggetto di permuta e la sottragga quindi alla disponibilità del permutante), l'articolo 1553 stabilisce che chi ha subito l'evinzione e non ha interesse alla restituzione del bene che aveva dato in permuta, può richiedere un equivalente in denaro fermo restando, in ogni caso, il diritto al risarcimento del danno.
Spese della permuta
Per quanto riguarda invece le spese della permuta, l'articolo 1554 stabilisce che le stesse sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali. E' prevista naturalmente la facoltà di convenire una diversa ripartizione di tali spese.
Salvo patto contrario, le spese della permuta e le altre accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali.
Applicabilità della disciplina della vendita
L'articolo 1555 infine opera un generale richiamo alle norme che disciplinano la vendita, che si possono applicare anche alla permuta in quanto siano con questa compatibili.
Vantaggi e agevolazioni della permuta immobiliare
Abbiamo visto che la permuta può avere ad oggetto anche beni e diritti immobiliari.
A dire il vero chi decide di "scambiare" la propria abitazione con quella di un altro, attraverso la permuta, ottiene tutta una serie di vantaggi e di agevolazioni che non sono contemplate quando si stipula di un contratto di compravendita.
Prima di tutto lo scambio di immobili comporta minori spese notarili perché non occorre procedere a due rogiti, ma ad uno solo.
In secondo luogo, se i due immobili hanno pressoché lo stesso valore i due contraenti non saranno costretti, in assenza di un conguaglio o in presenzia di un conguaglio minimo, ad accendere un mutuo con la banca.
Terzo e non ultimo vantaggio, le spese da sostenere per il pagamento delle imposte verranno divise a metà e anche l'imposta di registro da pagare sarà una sola, pari al 2% se trattasi di prima casa, del 9% in caso contrario. Le uniche spese che ognuno dovrà sostenere per intero saranno quelle ad esempio per le visure catastali degli immobili oggetto di contrattazione.
La Cassazione sulla permuta
Ecco alcune delle massime più recenti della Corte di Cassazione in materia di permuta: