È vietato costituire nuove enfiteusi.
Le enfiteusi esistenti continuano ad essere regolate dalle leggi anteriori, in quanto non modificate dal presente capo.
È nulla ogni convenzione che abbia per effetto di attribuire ad una enfiteusi costituita anteriormente alle leggi che aboliscono la reversibilità della stessa durata superiore a quella che le sarebbe spettata in base alle leggi predette.
L'enfiteusi può essere costituita in perpetuo o a tempo; ma questo non può essere inferiore a venti anni.
L'enfiteuta ha gli stessi diritti che avrebbe il proprietario sui frutti del fondo, sul tesoro e relativamente alle utilizzazioni del sottosuolo in conformità delle disposizioni delle leggi speciali.
La costituzione dell'enfiteusi può anche attribuire all'enfiteuta il diritto di affrancazione del fondo.
L'enfiteuta ha l'obbligo di migliorare il fondo e di pagare al concedente un canone periodico.
Questo può consistere in una somma di danaro ovvero in una quantità fissa di prodotti naturali.
È nullo ogni patto che attribuisce al concedente una parte maggiore dei frutti, al netto delle spese e dei tributi.
L'enfiteuta è tenuto a fare a proprie spese la ricognizione del diritto del concedente un anno prima che si compia il ventennio o nel maggior termine previsto dalla consuetudine locale, se esistente.
La ricognizione, salvo diversa disposizione delle leggi speciali, non importa rinnovazione del titolo, né la conseguente interruzione della prescrizione o dell'usucapione.
Il canone enfiteutico può essere sottoposto a revisione quando rispetto al valore del fondo o all'entità del canone stesso si siano verificate notevoli variazioni dipendenti da mutamento delle condizioni economiche generali.
La revisione può aver luogo solo trascorsi venti anni dalla costituzione dell'enfiteusi o dall'ultima revisione.
La misura del canone riveduto è determinata dall'autorità giudiziaria, con riguardo alle condizioni del fondo, al valore attuale della moneta e ad ogni altra circostanza.
I diritti e gli obblighi dell'enfiteuta e del concedente, salvo le norme contenute nel presente capo, sono regolati dalle norme stabilite per l'usufrutto, in quanto compatibili.
I pesi che gravano sul fondo enfiteutico sono a carico dell'enfiteuta, salvo diversa disposizione del titolo.
L'enfiteuta può disporre del proprio diritto tanto per atto tra vivi quanto per testamento, osservate le disposizioni di legge circa la capacità delle persone.
Se il concedente, nel consentire la costituzione dell'enfiteusi, si è riservato il diritto di prelazione nel caso di vendita del fondo enfiteutico, l'enfiteuta, qualora intenda procedere alla vendita stessa, deve comunicargli il nome dell'acquirente e il prezzo stipulato.
Entro due mesi dalla comunicazione il concedente deve notificare all'enfiteuta se intende esercitare la prelazione.
Trascorso questo termine il diritto di prelazione rimane senza effetto.
Sono vietate le subenfiteusi.
Se il fondo enfiteutico perisce interamente, l'enfiteusi si estingue.
Nel caso di perimento parziale si osservano le norme contenute nell'articolo 1014.
L'enfiteuta può conseguire una riduzione del canone solo nel caso che il perimento superi il quarto del prodotto e in misura superiore a questo quarto.
I canoni enfiteutici si prescrivono col decorso di cinque anni.
La prescrizione non corre se l'enfiteusi è consolidata col dominio diretto; ma corre anche contro l'enfiteuta che possegga come proprietario esclusivo.
L'enfiteusi si estingue per prescrizione quando l'enfiteuta ha cessato per venti anni di pagare il canone e di riconoscere il diritto del concedente.
L'enfiteusi non si estingue per effetto del consolidamento del dominio utile col dominio diretto.
All'enfiteusi, costituita con determinazione di tempo, sono applicabili, allo scadere del termine, le norme stabilite per l'usufrutto dagli articoli 1001, 1002, 1003, 1004, 1005, 1012, 1013 e 1020.
L'enfiteuta può acquistare la proprietà del fondo mediante l'affrancazione.
Non può esercitare questo diritto il concedente che abbia acquistato il diritto dell'enfiteuta.
L'affrancazione può aver luogo anche contro la volontà del concedente.
Il concedente può domandare la devoluzione del fondo enfiteutico, qualora l'enfiteuta deteriori il fondo o non adempia l'obbligo di migliorarlo ovvero sia in mora nel pagamento di due annualità di canone.
L'enfiteuta può evitare la devoluzione anche dopo la proposizione della domanda, pagando i canoni scaduti prima della sentenza e dando garanzia per le due annate successive.
L'enfiteuta che incorre nella devoluzione deve restituire il fondo con i miglioramenti, ma ha diritto al rimborso di quelli eseguiti nell'ultimo ventennio.
È tenuto per i deterioramenti.
Si applica l'articolo 1001.
Se più persone hanno in comune il diritto di cui è titolare il concedente o l'enfiteuta, le norme precedenti si applicano insieme con quelle del capo VII di questo titolo.
È nulla ogni convenzione che tenda a limitare o a impedire il diritto dell'enfiteuta di affrancazione o di alienazione del fondo.
Sono salve le norme previste dalle leggi speciali per l'enfiteusi dei terreni ecclesiastici e per l'affrancazione, la devoluzione o la ricognizione delle enfiteusi rustiche e urbane.
Le disposizioni dell'articolo 959, del capoverso del 960 e dell'articolo 975 si applicano anche ai rapporti comunque denominati, diretti a conseguire gli stessi scopi dell'enfiteusi costituita prima dell'attuazione del presente codice.