Plusvalenze immobiliari e onere della prova: il ruolo delle presunzioni semplici

Con l'ordinanza n. 539 del 9 gennaio 2026, la Corte di cassazione torna a pronunciarsi sul tema, di costante attualità, dell'accertamento delle plusvalenze realizzate a seguito della cessione di immobili, soffermandosi in particolare sulle modalità attraverso cui l'Amministrazione finanziaria può assolvere all'onere della prova in ordine all'inattendibilità del corrispettivo dichiarato.

La decisione si inserisce in un filone ormai consolidato, che trae origine dall'art. 5, comma 3, del d.lgs. n. 147 del 2015, disposizione con la quale il legislatore ha inteso superare il meccanismo presuntivo fondato esclusivamente sul valore accertato o definito ai fini delle imposte indirette.

Il superamento del criterio automatico fondato sul valore di registro

Come noto, a seguito dell'intervento normativo del 2015, non è più consentito all'Amministrazione finanziaria determinare in via induttiva la plusvalenza imponibile facendo esclusivo riferimento al valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria o catastale.

Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito in modo costante che l'Ufficio, per sostenere l'esistenza di un maggior corrispettivo rispetto a quello dichiarato in atto, è tenuto a individuare ulteriori elementi indiziari, dotati dei requisiti di gravità, precisione e concordanza, idonei a fondare l'accertamento (cfr. Cass. n. 18351 del 2021; Cass. n. 17785 del 2022; Cass. n. 4105 del 2023; Cass. n. 31372 del 2024).

L'ordinanza in commento si colloca in piena continuità con tale orientamento, ribadendo l'illegittimità di un accertamento che si fondi su un automatismo presuntivo sganciato da un'effettiva ricostruzione della capacità contributiva.

Onere della prova e presunzioni semplici

Un ulteriore profilo di rilievo affrontato dalla Corte riguarda la ripartizione dell'onere della prova nelle ipotesi in cui venga contestata una plusvalenza da cessione immobiliare.

Secondo un principio ormai pacifico, qualora l'Amministrazione finanziaria deduca che l'operazione sia parzialmente simulata quanto al prezzo di vendita, l'onere di dimostrare l'esistenza di maggiori ricavi grava sull'Ufficio. Tale onere, tuttavia, può essere assolto anche mediante il ricorso a presunzioni semplici, purché adeguatamente corroborate.

In questo senso, la Cassazione ribadisce che i soli valori OMI non sono di per sé sufficienti a fondare l'accertamento di un maggior corrispettivo, ove non accompagnati da ulteriori elementi sintomatici dell'infedeltà dichiarativa (cfr. Cass. n. 32206 del 2019; Cass. n. 21792 del 2020; Cass. n. 5749 del 2021; Cass. n. 3693 del 2025).

Il dato estimativo, dunque, può concorrere alla formazione del quadro presuntivo, ma non può assurgere a prova esclusiva della simulazione del prezzo.

Considerazioni conclusive

L'ordinanza n. 539 del 2026 conferma un'impostazione ormai matura della giurisprudenza di legittimità, orientata a evitare che l'accertamento delle plusvalenze immobiliari si risolva in una tassazione fondata su valori astratti o meramente indiziari.

Ne emerge una concezione dell'accertamento più coerente con i principi di capacità contributiva e di ragionevolezza, nella quale il ricorso alle presunzioni semplici resta ammesso, ma solo a condizione che esse siano inserite in un quadro probatorio complessivo, serio e logicamente strutturato, e non meramente tabellare.

Avv. Lucio Scotti

Foro di Taranto