Condomini: diritto di accesso ai documenti contabili

Ai condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione. Così il tribunale di Napoli, con la sentenza del 20 settembre 2023 (sotto allegata), pronunciandosi sul ricorso di un condomino avverso la delibera assembleare che approvava il bilancio consuntivo in violazione di legge in quanto carente dei documenti necessari (registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota esplicativa sintetica) e senza che dallo stesso (in mancanza delle fatture) potesse evincersi il criterio adottato per l'imputazione della spesa.

Il tribunale, quanto al diritto di accesso, premette che, grava "sul condomino istante l'onere di dimostrare che l'amministratore non gli abbia consentito di esercitare detta facoltà" (Cass. Sez. 2 28/07/2020, N. 15996 che richiama Cass., Sez. 2, 28/01/2004, n. 1544; Cass. Sez. 2, 19/05/2008, n. 12650) e risulta riscontrata la richiesta formulata dall'attore.

E' inoltre orientamento ormai consolidato della giurisprudenza di legittimità (Cass. sent. n. 21271/2020 e già Cass. sent. n. 33038/2018) secondo cui l'amministratore non è tenuto ad allegare all'avviso di convocazione i documenti giustificativi o i bilanci da approvare in quanto "L'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione e alla relativa deliberazione. Non è quindi configurabile un obbligo, per l'amministratore condominiale, di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione".

È indubbio poi che il rendiconto condominiale vada redatto in base ai criteri guida dettati dall'articolo 1130-bis c.c., introdotto dalla riforma del condominio del 2012 ed entrata in vigore nel 2013.

La legge specifica gli elementi che esso deve contenere: "le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica". Si compone di un registro di contabilità condominio, di un riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa della gestione. Comprende anche l'indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Pertanto, in linea anche con il proprio orientamento (in particolare sent. 13101/2017), il tribunale osserva che:

• L'art. 1130 c.c. prevede che l'amministratore renda annualmente il conto della gestione affinché l'assemblea possa esercitare il controllo sull'esecuzione del preventivo e di eventuali diverse o ulteriori determinazioni non contemplate (Cass. 864/2019);
• La documentazione contabile non necessita di forme rigorose come per le società (Cass. 3936/75) ma basta che essa renda intellegibili le entrate, le uscite, i modi di impiego e la ripartizione delle spese (ex multis Cass 5150/82; 3309/77) ed è sufficiente l'approvazione sintetica del documento (Cass. 1405/2007) purché risulti la specificità delle partite (Cass. 896/1984);
• Non basta quindi un prospetto sintetico di entrate ed uscite ma occorre una documentazione di supporto a giustificazione dell'operato (Cass. 7213/1990) con l'integrazione di giustificativi, specie per spese impreviste (Cass. 2781/1973) la cui mancanza di disponibilità (sebbene non sia necessario allegarla) al momento dell'approvazione in sede di votazione rende invalida la delibera per violazione del procedimento (Cass. 19940/2003).

La circostanza che l'assemblea abbia deciso di approvare i documenti contabili non impedisce certo al condomino che si senta pregiudicato dalla stessa di impugnarla.

Nel caso in esame, è palese che i documenti contabili allegati dal convenuto condominio risultino tutt'altro che completi, per cui la domanda attore è accolta e la delibera annullata.

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