Cos'è il cambio di destinazione d'uso, quando lo stesso è urbanisticamente rilevante e quali provvedimenti autorizzativi richiede. Ecco cosa c'è da sapere
vecchia casa in rovina in campagna

di Valeria Zeppilli - Il cambio di destinazione d'uso è il mutamento della destinazione urbanistica di un determinato immobile. Ad esempio, è il provvedimento con il quale un appartamento viene trasformato in studio professionale.

Cos'è la destinazione d'uso

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Per comprendere la portata del cambio di destinazione d'uso occorre avere ben chiaro cosa si intende per destinazione urbanistica di un immobile: si tratta della funzione che gli è riconosciuta dal nostro ordinamento in ragione delle caratteristiche architettoniche e strutturali che lo connotano.

Destinazione d'uso e categoria catastale

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In ragione di ciò, bisogna prestare attenzione a non confondere la destinazione urbanistica con la categoria catastale, dato che quest'ultima, sostanzialmente, serve a determinare il valore fiscale di un dato immobile.

La categoria catastale, in sostanza, non riguarda direttamente gli aspetti urbanistici, con la conseguenza che utilizzare un immobile per un impiego differente dall'uso per il quale è accatastato, di per sé, non determina una violazione delle regole urbanistiche.

Destinazioni d'uso: quali sono

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Generalmente, le destinazioni d'uso si rinvengono nelle norme di attuazione del piano regolatore generale e, di conseguenza, tendono a variare a seconda del luogo in cui sorge l'immobile.

Le principali destinazioni d'uso, tuttavia, sono le seguenti:

  • residenziale: relativa alle porzioni immobiliari che sono prevalentemente destinate a uso abitativo;
  • industriale: relativa agli immobili ove vengono svolte attività di produzione di beni o servizi o di trasformazione di materiali e simili, anche quando in essi vi siano locali destinati alla vendita dei prodotti aziendali;
  • commerciale: relativa ai negozi, ai mercati, ai locali ove si svolgono attività di somministrazione di alimenti e bevande, ai locali destinati alla grande distribuzione;
  • turistica: relativa agli immobili ove vengono svolte le attività ricettiva (ad esempio alberghi, campeggi, ostelli, ...);
  • servizi: relativa ai locali ove sono insediati degli uffici di privati, degli studi professionali, delle sedi amministrative di società, delle banche, delle assicurazioni e così via;
  • commerciale all'ingrosso e depositi;
  • agricola: relativa ai vivai, agli immobili destinati alla produzione di prodotti agrari o all'allevamento e agli agriturismi o alle abitazioni rurali in cui vengono svolte attività e servizi compatibili con i precedenti.

Cambio destinazione d'uso: quando serve l'autorizzazione

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Non sempre il cambio di destinazione d'uso prevede il rilascio di un'autorizzazione urbanistica, che è richiesta solo quando da tale operazione derivi il passaggio a una categoria funzionale diversa, rientrante nelle seguenti:

  • residenziale
  • turistico-ricettiva
  • produttiva e direzionale
  • commerciale
  • rurale

A tal fine, occorre considerare la destinazione d'uso prevalente in termini di superficie utile.

Di conseguenza, se il mutamento di destinazione determina un passaggio all'interno della medesima categoria funzionale, non serve alcun titolo autorizzativo, salvo che la legge regionale o lo strumento urbanistico applicabile non dispongano diversamente.

Cambio di destinazione d'uso: i lavori non servono

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Anche se nella pratica si tratta di un'ipotesi di difficile verificazione, astrattamente se vi è un passaggio da una a un'altra delle predette categorie funzionali, il titolo autorizzativo è richiesto a prescindere dall'esecuzione di lavori e quindi anche se non viene fatto alcun intervento edilizio.

Cambio di destinazione d'uso: come fare

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Quando è necessario ottenere l'autorizzazione per il cambio di destinazione d'uso, per comprendere di quale titolo si ha bisogno occorre tuttavia considerare la necessità o meno di eseguire opere.

Se queste non sono necessarie, infatti, è sufficiente recarsi presso lo Sportello Unico per l'edilizia del Comune di riferimento e presentare una SCIA - Segnalazione Certificata di Inizio Attività, con l'asseverazione di un tecnico abilitato. Una volta presentato tale documento, non occorre attendere oltre e si può provvedere subito alla modifica.

Se, invece, il cambio di destinazione d'uso richiede l'esecuzione di lavori, occorre domandare al Comune il rilascio del Permesso di Costruire, che è subordinato alla previa esecuzione dei controlli necessari e all'attestazione della congruità del piano di lavori ipotizzato con gli strumenti urbanistici in vigore. Prima di tale concessione, non si può procedere con le opere richieste.

In ogni caso, è opportuno precisare che su quale sia il titolo abilitativo effettivamente necessario per il cambio di destinazione d'uso non vi è piena uniformità di vedute, con la conseguenza che è sempre bene informarsi preliminarmente presso il proprio Comune per evitare di commettere errori.

Cambio di destinazione d'uso: i costi

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Venendo infine ai costi necessari per il cambio di destinazione d'uso, essi comprendono, oltre alle spese necessarie per effettuare gli eventuali lavori, anche:

  • il compenso per il tecnico incaricato di realizzare il progetto e per quello al quale è eventualmente affidata la direzione dei lavori;
  • le spese di segreteria per il rilascio delle autorizzazioni richieste;
  • le spese per gli oneri di urbanizzazione, che variano da Comune a Comune.

Valeria Zeppilli
Avv. Valeria Zeppilli (profilo e articoli)
Consulenza Legale
E-mail: valeria.zeppilli@gmail.com
Avvocato e dottore di ricerca in Scienze giuridiche, dal 2015 fa parte della redazione di Studio Cataldi -- Il diritto quotidiano. Collabora con la cattedra di diritto del lavoro, diritto sindacale e diritto delle relazioni industriali dell'Università 'G. D'Annunzio' di Chieti - Pescara.
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Foto: 123rf.com
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