Il cambio di destinazione d'uso, art. 23-ter Dpr n. 380/2001, è il mutamento dell'utilizzo di un immobile che comporta l'assegnazione dello stesso a una determinata categoria funzionale

Cos'è il cambio di destinazione d'uso

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Il cambio di destinazione d'uso è il mutamento della destinazione urbanistica di un determinato immobile. Ad esempio, è il provvedimento con il quale un appartamento viene trasformato in studio professionale.

Per comprendere la portata del cambio di destinazione d'uso occorre avere ben chiaro cosa si intende per destinazione urbanistica di un immobile: si tratta della funzione che gli è riconosciuta dal nostro ordinamento in ragione delle caratteristiche architettoniche e strutturali che lo connotano.

Destinazione d'uso e categoria catastale

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In ragione di ciò, bisogna prestare attenzione a non confondere la destinazione urbanistica con la categoria catastale, dato che quest'ultima, sostanzialmente, serve a determinare il valore fiscale di un dato immobile.

La categoria catastale, in sostanza, non riguarda direttamente gli aspetti urbanistici, con la conseguenza che utilizzare un immobile per un impiego differente dall'uso per il quale è accatastato, di per sé, non determina una violazione delle regole urbanistiche.

Destinazioni d'uso: quali sono

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Generalmente, le destinazioni d'uso si rinvengono nelle norme di attuazione del piano regolatore generale e, di conseguenza, tendono a variare a seconda del luogo in cui sorge l'immobile.

Le principali destinazioni d'uso, tuttavia, sono le seguenti:

  • residenziale: relativa alle porzioni immobiliari che sono prevalentemente destinate a uso abitativo;
  • industriale: relativa agli immobili ove vengono svolte attività di produzione di beni o servizi o di trasformazione di materiali e simili, anche quando in essi vi siano locali destinati alla vendita dei prodotti aziendali;
  • commerciale: relativa ai negozi, ai mercati, ai locali ove si svolgono attività di somministrazione di alimenti e bevande, ai locali destinati alla grande distribuzione;
  • turistica: relativa agli immobili ove vengono svolte le attività ricettiva (ad esempio alberghi, campeggi, ostelli, ...);
  • servizi: relativa ai locali ove sono insediati degli uffici di privati, degli studi professionali, delle sedi amministrative di società, delle banche, delle assicurazioni e così via;
  • commerciale all'ingrosso e depositi;
  • agricola: relativa ai vivai, agli immobili destinati alla produzione di prodotti agrari o all'allevamento e agli agriturismi o alle abitazioni rurali in cui vengono svolte attività e servizi compatibili con i precedenti.

Cambio di destinazione d'uso: quando serve l'autorizzazione

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Non sempre il cambio di destinazione d'uso prevede il rilascio di un'autorizzazione urbanistica, che è richiesta solo quando da tale operazione derivi il passaggio a una categoria funzionale diversa.

A stabilirlo è l'art. 23 ter del DPR n. 380/2001 che contiene il Testo Unico dell'edilizia e che è intitolato "Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante" e che dispone: "Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unita' immobiliare diversa da quella originaria, ancorche' non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unita' immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.

A tal fine, occorre considerare la destinazione d'uso prevalente in termini di superficie utile.

Di conseguenza, se il mutamento di destinazione determina un passaggio all'interno della medesima categoria funzionale, non serve alcun titolo autorizzativo, salvo che la legge regionale o lo strumento urbanistico applicabile non dispongano diversamente.

Cambio di destinazione d'uso: i lavori non servono

Anche se nella pratica si tratta di un'ipotesi di difficile verificazione, astrattamente se vi è un passaggio da una a un'altra delle predette categorie funzionali, il titolo autorizzativo è richiesto a prescindere dall'esecuzione di lavori e quindi anche se non viene fatto alcun intervento edilizio.

Come fare il cambio di destinazione d'uso

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Quando è necessario ottenere l'autorizzazione per il cambio di destinazione d'uso, per comprendere di quale titolo si ha bisogno occorre tuttavia considerare la necessità o meno di eseguire opere.

Se queste non sono necessarie, infatti, è sufficiente recarsi presso lo Sportello Unico per l'edilizia del Comune di riferimento e presentare una SCIA - Segnalazione Certificata di Inizio Attività, con l'asseverazione di un tecnico abilitato. Una volta presentato tale documento, non occorre attendere oltre e si può provvedere subito alla modifica.

Se, invece, il cambio di destinazione d'uso richiede l'esecuzione di lavori, occorre domandare al Comune il rilascio del Permesso di Costruire, che è subordinato alla previa esecuzione dei controlli necessari e all'attestazione della congruità del piano di lavori ipotizzato con gli strumenti urbanistici in vigore. Prima di tale concessione, non si può procedere con le opere richieste.

In ogni caso, è opportuno precisare che su quale sia il titolo abilitativo effettivamente necessario per il cambio di destinazione d'uso non vi è piena uniformità di vedute, con la conseguenza che è sempre bene informarsi preliminarmente presso il proprio Comune per evitare di commettere errori.

Quanto costa il cambio di destinazione d'uso

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Venendo infine ai costi necessari per il cambio di destinazione d'uso, essi comprendono, oltre alle spese necessarie per effettuare gli eventuali lavori, anche:

  • il compenso per il tecnico incaricato di realizzare il progetto e per quello al quale è eventualmente affidata la direzione dei lavori;
  • le spese di segreteria per il rilascio delle autorizzazioni richieste;
  • le spese per gli oneri di urbanizzazione, che variano da Comune a Comune.

Giurisprudenza sul cambio di destinazione d'uso

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Si riportano degli estratti particolarmente significativi di sentenze dei giudici amministrativi che hanno affrontato questioni legate al mutamento di destinazione d'uso degli immobili:

Consiglio di Stato n. 4940/2021

L'art. 23 ter del DPR n. 380/2001, aggiunto dall'art. 17, comma 1, lett. n), D.L. n. 133/2014 conv. nella L. n. 164/2014, al comma 1 qualifica come "mutamento d'uso urbanisticamente rilevante, ancorché non accompagnato dall'esecuzione di opere edilizie", quello dalla categoria "commerciale" a quella "produttiva", ed al comma 2 puntualizza che "la destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile".

Tar Emilia Romagna n. 268/2021

In merito al cambio di destinazione d'uso la giurisprudenza ha stabilito che il mutamento da cantina a civile abitazione comportando il passaggio da una categoria urbanistica ad un'altra, rientra tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire (cfr. Tar Campania, Napoli, sez. VI, 19.07.2021, n. 4999, sez. III, 03.01.2020, n. 3, Tar Liguria - Genova, sez. I, 26/07/2017, n. 682; Cassazione penale, sez. III, 05/04/2016, n.26455; Cassazione penale, sez. III, 05/04/2016, n. 26455).

Consiglio di Stato n. 4469/2017

Il presupposto del mutamento di destinazione d'uso giuridicamente rilevante ai fini dell'eventuale adozione della sanzione è che l'uso diverso comporti un maggior peso urbanistico effettivamente incidente sul tessuto urbano; - l'aggravio di servizi — quali, ad esempio, il pregiudizio alla viabilità ed al traffico ordinario nella zona, il maggior numero di parcheggi nelle aree antistanti o prossime l'immobile - è l'ubi consistam del mutamento di destinazione che giustifica la repressione dell'alterazione del territorio in conseguenza dell'incremento del carico urbanistico come originariamente divisato, nella pianificazione del tessuto urbano, dall'Amministrazione locale e su queste basi, il mutamento di destinazione d'uso giuridicamente rilevante è soltanto quello intervenuto tra categorie funzionalmente autonome sotto il profilo urbanistico, come accade nel passaggio dalla destinazione industriale a quella commerciale.

Consiglio di Stato n. 3279/2014

Il mutamento di destinazione d'uso di un fabbricato ha per effetto il passaggio da una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico ad un'altra e si traduce in un differente carico urbanistico, con la precisazione che lo stesso a volte avviene senza la realizzazione di opere a seguito del mero mutamento d'uso dell'immobile, altre volte si caratterizza per la realizzazione di quelle opere in assenza delle quali l'immobile non può soddisfare quella diversa funzionalità che comporta il trapasso da una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico ad un'altra; di conseguenza, il mutamento di destinazione d'uso riguarda, quindi, un immobile individuato e può avere corso solo nel rispetto della disciplina urbanistica vigente.
Valeria Zeppilli

Foto: 123rf.com
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