Sei in: Home » Articoli
 » Condominio

Nuovo proprietario e spese condominiali arretrate

L'art. 63 disp. att. c.c. sancisce la solidarietà con il venditore nei rapporti con il condominio, seppure con limiti temporali
condominio palazzo costruzione

di Valeria Zeppilli – Quando si acquista un appartamento che fa parte di un condominio il timore di molti è quello di trovarsi onerati del pagamento delle spese condominiali che il vecchio proprietario abbia eventualmente lasciato in arretrato. Si tratta di un timore fondato, anche se solo in parte.

L'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, infatti, al comma quattro stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino risponde del pagamento dei contributi solidalmente con questo. L'obbligo però è limitato nel tempo e resta circoscritto ai contributi relativi all'anno in corso e a quelli relativi all'anno precedente (laddove per anno deve intendersi quello di esercizio condominiale e non quello solare).

Si tratta di una norma evidentemente posta a tutela del condominio e della necessità di questo di poter provvedere alla gestione con i fondi dei quali abbia bisogno.

Trattasi, peraltro, di norma speciale che, in quanto tale, prevale su quella prevista in generale per la comunione dall'articolo 1104 del codice civile.

In ogni caso, occorre precisare che se l'acquirente al quale sia richiesto il pagamento degli oneri condominiali ai sensi dell'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile adempia l'obbligazione solidale, egli può comunque richiedere al precedente proprietario il rimborso. La legge, infatti, stabilisce una responsabilità solidale dell'acquirente e del venditore nei confronti del condominio ma non è idonea di per se a trasferire il debito nel rapporto tra le parti.

A tal proposito è interessante sottolineare che, come sancito dalla Corte di cassazione con la sentenza numero 8782 del 10 aprile 2013 e dalla stessa ricordato con l'ordinanza numero 702 del 16 gennaio 2015, nella valutazione dei limiti della solidarietà è importante la determinazione del momento in cui matura l'obbligo di contribuzione alle spese condominiali.

In particolare occorre fare una distinzione netta tra le spese necessarie per la manutenzione ordinaria e quelle invece previste per lavori straordinari dai quali derivino un'innovazione e un onere rilevante per i condomini.

Nel primo caso, infatti, indipendentemente da quando l'assemblea condominiale ha deliberato l'intervento, l'obbligo del pagamento dei contributi sorge quando i relativi lavori sono eseguiti o i relativi servizi vengono prestati.

Nel secondo caso, invece, per evidenti ragioni bisogna far riferimento alla data in cui i lavori sono stati deliberati.

In tal senso la Cassazione si è pronunciata, ad esempio, con la sentenza numero 24654 del 3 dicembre 2010, chiarendo che "in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c.".

Tale principio è stato più recentemente ribadito anche dal Tribunale di Milano che, nella sentenza numero 27 del 12 gennaio 2016, ha aggiunto che "la delibera giuridicamente rilevante al fine di individuare il soggetto tenuto a sopportare gli oneri di un intervento straordinario, tuttavia, è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e la individuazione dell'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non assumendo rilievo l'adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria o interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l'approvazione dei predetti interventi".


Valeria Zeppilli
Consulenza Legale
Laureata a pieni voti in giurisprudenza presso la Luiss 'Guido Carli' di Roma con una tesi in Diritto comunitario del lavoro. Attualmente svolge la professione di Avvocato ed è dottoranda di ricerca in Scienze giuridiche – Diritto del lavoro presso l'Università 'G. D'Annunzio' di Chieti – Pescara
(25/06/2016 - Valeria Zeppilli)
In evidenza oggi:
» Biotestamento: è legge
» Addio animali nei circhi: entro un anno le norme
» A che età si può andare in pensione: guida con tabelle semplificative
» Spese straordinarie per i figli: il vademecum
» Pignoramento del Tfr: cos'è e limiti


Puoi trovare o lasciare commenti anche nei post che trovi nella nostra Pagina Facebook
Newsletter f g+ t in Rss
Print Friendly and PDF