Edilizia agevolata: per le Sezioni Unite il prezzo di vendita non può scegliersi liberamente

Avv. Maria Teresa Antonucci - I giudici della Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 18135/2015 depositata il 16 settembre scorso (qui sotto allegata), hanno chiarito che sussiste il vincolo del "prezzo massimo di cessione" dell'immobile costruito in regime di edilizia agevolata non soltanto per il primo trasferimento ma anche per tutti quelli successivi al primo, salva la possibilità di rimuoverlo, trascorsi 5 anni dall'acquisto, con il procedimento amministrativo previsto dall'art. art. 31 della L. 448/98, al comma 49 bis, mediante il pagamento di un "indennizzo" al concedente.

La Suprema Corte ha così interpretato il ginepraio di norme dettate nella materia che, susseguitesi negli anni in maniera inorganica, avevano determinato una oscillazione giurisprudenziale: da un lato, infatti, si era formato un indirizzo che aveva "valorizzato soprattutto l'autonomia negoziale delle parti, quale principio informatore generale in materia; pervenendo alla conclusione che sia i divieti di alienazione, che i criteri normativi di determinazione del prezzo (o del canone di locazione) fossero applicabili, soggettivamente, solo al primo avente causa".

I giudici di legittimità, che avevano aderito a tale interpretazione, avevano ritenuto "insussistente" il vincolo del prezzo massimo di vendita una volta scaduto il termine di inalienabilità e che, comunque, lo stesso non fosse riferibile alle vendite successive alla prima (Corte di Cassazione l 2 ottobre 2000 n. 13006 e 4 aprile 2011 n.7630).

A questo orientamento si contrappone "l'opposta tesi secondo cui la disciplina vincolistica promana direttamente da norme imperative, anche se per il medio di convenzioni tra Comune e Concessionario (a contenuto, peraltro, predeterminato dalla legge ed inderogabile)".

Secondo tale orientamento, dunque, la violazione delle norme relative al prezzo c.d. "calmierato" per la vendita degli alloggi avrebbe determinato la nullità parziale delle convenzioni stipulate tra l'ente concedente ed il concessionario (ex art. 1418 c.c.) alle quali sarebbe stato inserito automaticamente il vincolo del corrispettivo imposto dalla legge (ex 1339 e 1419, comma secondo c.c.).

A questa seconda tesi aveva aderito la corte territoriale nel pronunciare la sentenza impugnata, (con la quale aveva accolto la domanda di esecuzione in forma specifica dell'immobile promesso in vendita, al prezzo calmierato, ridotto rispetto a quello pattuito dalle parti), oltre che il collegio remittente.

I giudici delle Sezioni Unite, chiamati a dirimere la controversia, dopo aver esaminato le tesi contrapposte e considerato che "la ricostruzione ermeneutica della disciplina normativa è resa particolarmente laboriosa per effetto della ricordata stratificazione, ripetuta e ravvicinata nel tempo", hanno ritenuto che la chiave di volta per una corretta interpretazione normativa complessiva sia da individuare nell'introduzione dell'art. 31, comma 49 bis, della legge n.448/98 , con cui è stata concessa la facoltà di rimuovere i vincoli relativi al prezzo massimo di cessione nell'ambito dei programmi di edilizia economica e popolare; norma che se non fosse riferita anche ai trasferimenti successivi al primo, non avrebbe ragion d'essere.

Hanno affrontato, quindi, la distinzione tra il regime di "inalienabilità" previsto per le convenzioni relative agli immobili in diritto di superficie e quello riferito agli alloggi in pieno diritto di proprietà, considerando che detta inalienabilità non è prevista per le prime, perchè non espressamente contenuta nel comma VIII dell'art. 35 della L. 865/71, diversamente da quanto disposto per la seconda tipologia, dal successivo comma XV del medesimo articolo.

Per entrambe le fattispecie, invece, sussiste "il vincolo alla determinazione del prezzo - che - discende, in ogni caso, dalla legge" per le convenzioni disciplinate dalla L. 865/1971. Lo stesso non può affermarsi, invece, per quelle di cui alla legge c.d. "Buccalossi" (artt. 7-8 della legge n. 10 /1977) per le quali solo il titolare della concessione è obbligato a rispettare il prezzo indicato nella convenzione.

La possibilità di rimuovere i vincoli "relativi al prezzo massimo di cessione (nonché del canone massimo di locazione) contenuti in una convenzione P.E.E.P. - hanno affermato le SS.UU. - è subordinata a tre presupposti: 1) che siano decorsi almeno 5 anni dal primo trasferimento; 2) vi sia la richiesta del singolo proprietario; 3) la determinazione della percentuale del corrispettivo sia calcolata in base a parametri legali da parte del Comune".

Emerge, dunque, con chiarezza per il supremo collegio che "il vincolo, quindi, non è soppresso automaticamente a seguito del venir meno del divieto di alienare ma, in assenza di convenzione ad hoc, segue il bene nei successivi passaggi , a titolo di onere reale con naturale efficacia indefinita".

Non senza aggiungere, hanno affermato gli Ermellini in chiusura di analisi "che la soluzione adottata appare altresì conforme, sotto il profilo teleologico, ad una politica volta a garantire il diritto alla casa, facilitando l'acquisizione di alloggi a prezzi contenuti (grazie al concorso del contenuto pubblico) ai ceti meno abbienti e non certo quella di consentire successive operazioni speculative di rivendita a prezzo di mercato".

A questo punto, i Comuni dovranno attivarsi per incassare gli indennizzi non corrisposti per la rimozione dei vincoli. Diversamente si determinerebbe un ingente danno erariale.

Gli acquirenti, dal canto loro, potranno certamente ripetere le somme indebitamente pagate ai venditori in occasione dell'acquisto. 

Avv. Maria Teresa Antonucci

Via Lecce n. 12, 71122 Foggia

tel: 0881/688076 cell: 338/4314645