Distacco del condomino dal riscaldamento centralizzato

• Distacco dal riscaldamento centralizzato: art. 1118 c.c.
• Limitazioni previste dal codice civile
• Normativa risparmio energetico e ulteriori limitazioni normative
• Derogabilità della previsione

Distacco dal riscaldamento centralizzato: art. 1118 c.c.

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Il distacco del condomino dall'impianto di riscaldamento centralizzato è possibile, dal 18 giugno 2013, senza attendere l'autorizzazione dell'assemblea condominiale.

A prevederlo è l'articolo 1118 del codice civile, come riformato dalla legge numero 220/2012 di modifica alla disciplina del condominio negli edifici.

Il condomino distaccante, tuttavia, resta comunque tenuto a partecipare alle spese per la conservazione, la manutenzione straordinaria e la messa a norma della caldaia comune, della quale rimane comproprietario, ben potendo in ogni momento tornare a utilizzarla.

In ogni caso, in considerazione del fatto che l'articolo 1122 c.c. prevede che il condomino è tenuto a dare informazioni all'assemblea per il tramite dell'amministratore anche delle opere su parti di proprietà o uso individuale, l'assemblea dovrà comunque essere resa edotta del distacco.

Limitazioni previste dal codice civile

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La rinuncia da parte del condomino all'utilizzo dell'impianto centralizzato, tuttavia, non è incondizionata ma è ammissibile solo se dal distacco non derivino agli altri condomini squilibri notevoli di funzionamento o aggravi di spese.

Si tratta, in realtà, del semplice recepimento delle regole già dettate in via interpretativa dalla giurisprudenza, che lascia inalterati i dubbi interpretativi sulla concreta operatività delle predette limitazioni.

Si pensi, ad esempio, ai notevoli squilibri di funzionamento che, pur non causati dal distacco di un primo condomino, potrebbero essere generati dal sovrapporsi di distacchi effettuati allo stesso modo, ponendo i condomini in condizione di disparità.

Concretamente, il condomino che voglia rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato, deve preliminarmente accertare che tale operazione non provochi le conseguenze che ne limitano la realizzazione e tale onere probatorio può essere assolto rivolgendosi a un tecnico abilitato e specializzato che rediga un'apposita perizia in cui siano indicati i consumi effettivi dell'impianto e quelli ipotizzati dopo il distacco e l'assenza di potenziali alterazioni negative.

Prodotta dal condomino una perizia che accerti la legittimità del distacco, l'assemblea non potrà impedirlo.

Normativa risparmio energetico e ulteriori limitazioni normative

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È opportuno sottolineare, tuttavia, che il diritto al distacco deve fare i conti con le previsioni della normativa in materia di risparmio energetico di cui al d.p.r. n. 59/2009, in base alla quale negli edifici con più di quattro unità abitative e per potenze nominali del generatore di calore dell'impianto centralizzato maggiori o uguale a 100 kw è preferibile mantenere impianti centralizzati, laddove essi siano già esistenti.

Il distaccante, inoltre, deve tenere conto dell'obbligo di adozione di sistemi di contabilizzazione calore di cui al decreto legislativo numero 102 del 2014 e di quello, per i nuovi impianti, di essere dotati di canna fumaria che arrivi fin sopra il colmo del tetto dell'edificio previsto dalla legge n. 90/2013 di conversione del decreto legge n. 63/2013.

Derogabilità della previsione

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Occorre in ogni caso porre in evidenza che l'articolo 1138 del codice civile, nell'elencare le norme inderogabili, non vi ricomprende il terzo comma dell'articolo 1118 che si occupa della materia oggetto di analisi, con la conseguenza che la libertà del condomino di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato sembrerebbe poter trovare delle limitazioni in accordi eventualmente sottoscritti in via convenzionale dai partecipanti al condominio.

Ciò benché una certa risalente giurisprudenza ha affermato che il regolamento di condominio non può comunque menomare i diritti che ai condomino derivino dalla legge (cfr. Cass. n. 19893/2011).

Valeria Zeppilli (profilo e articoli)

E-mail: valeria.zeppilli@gmail.com