La trascrizione

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La trascrizione è la più importante forma di pubblicità legale del nostro ordinamento, rappresentando il mezzo principale attraverso il quale si rendono note ai terzi le vicende giuridiche connesse a determinate categorie di beni. 

Si tratta di una forma di pubblicità dichiarativa e non costitutiva (Cass. n. 19058/2003) che si attua mediante l'annotazione in un pubblico registro degli atti riguardanti beni immobili e beni mobili registrati (autoveicoli, navi, aeromobili, ecc.).

L'istituto della trascrizione è disciplinato dal codice civile, nel libro sesto “Della tutela dei diritti”, Titolo I, agli artt. 2643-2696 c.c. 

Atti soggetti a trascrizione |  La trascrizione dei contratti preliminari | La trascrizione del pignoramento e del sequestro conservativo | La trascrizione dell'atto di assegnazione della casa coniugale | La trascrizione delle domande giudiziali | La cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale | La trascrizione dei beni mobili |  Funzione ed effetti della trascrizione | Il principio della continuità | Aspetti pratici

Atti soggetti a trascrizione

L'art. 2643 c.c. individua l'obbligo della trascrizione per una serie di atti relativi a beni immobili o diritti immobiliari, tra cui: i contratti, le sentenze o altri provvedimenti che trasferiscono o costituiscono diritti di proprietà o altri diritti reali immobiliari; i contratti di locazione di durata ultranovennale e quelli di società o associazione attraverso i quali siano conferiti in godimento beni immobili o altri diritti reali immobiliari per una durata superiore ai nove anni; le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati, ecc.

Gli atti elencati nella disposizione in commento hanno il carattere della tassatività, intesa, a seguito degli ultimi approdi scaturiti dal lungo dibattito in dottrina (Ferri, Gazzoni) e giurisprudenza ”non sotto il profilo dell'atto, ma sotto quello degli effetti”, giacchè “oggetto della pubblicità immobiliare non è di per sé l'atto, quanto il suo effetto, nel senso che la trascrizione dell'atto è solo strumentale al fine dell'opponibilità ai terzi della vicenda circolatoria che all'atto si ricollega” (Trib. Trieste 23.9.2005).

Tale assunto è avvalorato dalla successiva disposizione di cui all'art. 2645 c.c., il quale “nello stabilire che deve rendersi pubblico, agli effetti previsti dall'articolo precedente, ‘ogni altro atto o provvedimento che produce in relazione ai beni immobili o a diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell'art. 2643', pone appunto un principio di tipicità di risultati e non di atti, nel senso che va trascritto (ed in regime tavolare va iscritto) qualsiasi atto che, pur non rientrando nello schema dei contratti, degli atti o provvedimenti o delle sentenze indicati nell'art. 2643 cod. civ., tuttavia produca uno o più degli effetti ad essi rapportabili”.

Anche quando non è obbligatoria, la trascrizione può comunque essere effettuata.

La trascrizione dei contratti preliminari

La trascrizione obbligatoria riguarda anche i contratti preliminari redatti con atto pubblico o scrittura privata autenticata, ex art. 2645-bis c.c., con effetti prenotativi destinati a cessare o a considerarsi come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del preliminare non sia eseguita la trascrizione del definitivo.

Nel caso in cui non si rediga il contratto preliminare con tali formalità, la trascrizione è meramente facoltativa.

Lo scopo non è solo quello notiziale, ma anche quello dichiarativo: il compimento dell'atto, tramite la trascrizione, è infatti reso opponibile a tutti coloro che dovessero acquistare il bene dallo stesso dante causa, dirimendo così il conflitto tra più eventuali aventi causa.

In assenza di trascrizione, del resto, il promissario acquirente, prima della stipula del contratto definitivo, potrebbe vedere il bene venduto ad altro soggetto, senza aver alcun titolo contro quest'ultimo. Egli si troverebbe invece costretto a ricorrere a un'azione giudiziale per tentare di tutelare i propri diritti nei confronti del promittente alienante proponendo un'apposita azione giudiziale dalla quale, oltretutto, non potrebbe ottenere altro che il risarcimento degli eventuali danni subiti.

La trascrizione del pignoramento e del sequestro conservativo

In forza di quanto previsto dall'articolo 2693 del codice civile, anche il pignoramento e il sequestro conservativo vanno trascritti, con la conseguenza che gli atti di disposizione del medesimo bene, anche se già conclusi, non producono effetti nei confronti del creditore procedente se non sono stati anche trascritti.

Lo scopo è quello di evitare che l'esecuzione divenga, di fatto, vana.

La trascrizione dell'atto di assegnazione della casa coniugale

Un particolare cenno merita, poi, la trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale, attraverso la quale è possibile rendere quest'ultimo opponibile ai terzi acquirenti.

In sostanza, attraverso la trascrizione il titolare del diritto di abitazione della casa rimane indenne da eventuali successivi atti di alienazione del bene immobile o da altri atti comunque pregiudizievoli del suo diritto, posti in essere successivamente alla data di trascrizione.

Quest'ultima, quindi, garantisce che il provvedimento di assegnazione mantenga la sua efficacia sino a quando sussistono i presupposti che lo hanno legittimato (ad esempio, fino alla completa autosufficienza dei figli degli ex coniugi).

La trascrizione delle domande giudiziali

Al fine di regolare e risolvere eventuali conflitti tra più acquirenti dallo stesso dante causa (Cass. n. 8495/2013), sono oggetto di trascrizione, ai sensi dell'art. 2652 c.c., quando si riferiscono ai diritti menzionati nell'art. 2643 c.c., anche le domande giudiziali dirette alla risoluzione, alla rescissione, alla revocatoria, all'annullamento e all'accertamento della nullità e della simulazione, nonché le domande miranti ad ottenere l'esecuzione di un obbligo contrattuale ex art. 2932 c.c..

La funzione cui assolve questo genere di trascrizione è quella prenotativa degli effetti che la sentenza di accoglimento può comportare, dato che a partire dalla sua data, eventuali atti successivi non potranno pregiudicare gli eventuali diritti che potrebbero spettare al richiedente a seguito di sentenza. Si risponde al principio in forza del quale il processo non può andare a danno dell'attore che ha ragione.

Insomma, come chiarito dalla Cassazione, "la trascrizione della domanda giudiziale, nei casi in cui è prevista dalla legge [...] si ricollega al principio fissato dall'art. 111 c.p.c., che disciplina la successione a titolo particolare del diritto controverso. Essa mira a regolare e risolvere un conflitto [...] tra più acquirenti dallo stesso dante causa; consente all'attore, che esercita una pretesa avente ad oggetto un diritto reale immobiliare, di rendere opponibile la sentenza anche al successore  a titolo particolare del convenuto" (Cass., 8 aprile 2013, n. 8495).

Con particolare riferimento alla nullità e all'annullamento per incapacità legale del contratto, la trascrizione produce un ulteriore importante effetto: se è effettuata entro cinque anni dalla data in cui è stato trascritto l'atto impugnato, esse prevale anche sulle trascrizioni eventualmente effettuate anteriormente nell'arco del quinquennio.

La cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale

In relazione alla domanda giudiziale, oltre che al pignoramento e al sequestro conservativo, il nostro ordinamento prevede la cancellazione della trascrizione: il fatto che tali atti rendono pubblico, infatti, ha natura temporanea.

Si tratta in sostanza di una pubblicità accessoria e negativa: essa mette in evidenza l'originaria o sopravvenuta irrilevanza della trascrizione, anche a prescindere dall'effettivo esito del giudizio (infatti, talvolta la cancellazione della trascrizione consegue anche all'accoglimento della domanda: si pensi, ad esempio, alle ipotesi in cui essa non rientrava tra quelle per le quali è prevista tale pubblicità). Mediante la cancellazione, insomma, si rende pubblica la giuridica inesistenza di una trascrizione, al cui margine viene posta.

La cancellazione della trascrizione delle domande giudiziali, ai sensi dell'articolo 2668 del codice civile, è fatta sia quando è debitamente consentita dalle parti che quando è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato.

La trascrizione dei beni mobili

Quanto alla trascrizione dei beni mobili, l'art. 2683 c.c. individua tra le categorie dei beni per i quali è disposta la pubblicità: le navi e i galleggianti iscritti nei registri indicati dal codice della navigazione; gli aeromobili iscritti nei registri dallo stesso codice; gli autoveicoli iscritti nel pubblico registro automobilistico.

Analogamente agli atti relativi ai beni immobili, anche per i beni mobili registrati sono soggetti a trascrizione: i contratti e le sentenze che trasferiscono, costituiscono o modificano diritti di proprietà o altri diritti reali sugli stessi (art. 2684 c.c.); le divisioni, la costituzione del fondo patrimoniale, l'accettazione dell'eredità e l'acquisto del legato (ex art. 2685 c.c.); ecc.

Funzione ed effetti della trascrizione

Funzione della trascrizione è quella di attuare una forma di pubblicità, avente natura dichiarativa e non costitutiva (Cass. n. 12236/2002), a tutela della circolazione dei beni e della buona fede e dei diritti dei terzi “per assicurare la priorità del diritto effettivamente trasmesso ed acquistato”. Per cui, l'istituto della trascrizione non incide sulla validità e l'efficacia degli atti (Cass. n. 6152/1996), né “ha alcuna efficacia sanante dei vizi degli atti” (Cass. 8441/1995), ma assolve alla funzione di renderli opponibili ai terzi (c.d. presunzione legale di conoscenza), costituendo un onere, una formalità necessaria e non un obbligo per la parte (Cass. n. 19058/2003).

Principale effetto della trascrizione è, quindi, quello di risolvere i “conflitti tra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa” (Cass. n. 6152/1996).

L'art. 2644 c.c. provvede a fissare il principio fondamentale della priorità della trascrizione, in base al quale chi trascrive per primo l'atto ha la preferenza rispetto ai diritti degli altri aventi causa (laddove tali diritti siano incompatibili): una volta eseguita la trascrizione, infatti, contro colui che ha trascritto non può avere più effetto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, indipendentemente dal fatto che l'acquisto risalga a data anteriore.

Il principio della continuità

Il sistema della trascrizione immobiliare è basato sul principio della continuità sancito dall'art. 2650 c.c., per il quale sugli atti soggetti a trascrizione, non producono effetto le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell'acquirente, laddove l'atto non anteriore d'acquisto non sia stato trascritto.

In altre parole, ciò comporta che la trascrizione operata contro il dante causa del bene immobile non ha effetto se, a sua volta, il diritto dello stesso non risulta da un precedente atto trascritto a suo favore.

Quando l'atto anteriore di acquisto è stato trascritto, le successive trascrizioni producono effetto secondo il rispettivo ordine, salvo quanto disposto dall'art. 2644 c.c.

Aspetti pratici

Mentre per le forme e le modalità della trascrizione mobiliare il codice civile rinvia al codice della navigazione e alla legge speciale (salvo, in mancanza, l'applicazione delle norme sulla trascrizione dei beni immobili laddove applicabili), l'art. 2663 c.c. dispone che la trascrizione degli atti relativi ai beni immobili è effettuata a cura del Conservatore dei registri immobiliari nella cui circoscrizione i beni sono situati.

La trascrizione avviene tramite deposito di apposita istanza in doppio originale, la c.d. nota di trascrizione, e di copia del titolo, allo scopo di rendere opponibile nei confronti dei terzi l'atto trascritto.

Tale istanza dovrà riportare i dati previsti dall'art. 2659 c.c. (cognome e nome, luogo data di nascita delle parti, natura e situazione dei beni cui si riferisce, ecc.), con allegato il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo, prodotto in copia autenticata (se si tratta di atti pubblici, sentenze o domande giudiziali) o in originale se si tratta di scritture private (salvo che si trovi depositato in pubblico archivio o negli atti di un notaio, in tal caso basta la copia autentica) (cfr. art. 2658 c.c.), nonché, limitatamente alla trascrizione degli acquisti mortis causa, il certificato di morte del de cuius e una copia o un estratto autentico del testamento ove presente (art. 2660 c.c.).

A seguito dell'introduzione del “modello unico informatico”, gli adempimenti relativi alla trascrizione possono essere effettuati telematicamente, con la redazione della nota di trascrizione su supporto informatico e la trasmissione alla Conservatoria.

Sull'apposita sezione del sito della Conservatoria e dell'Agenzia delle entrate è possibile scaricare il software per la compilazione del Modello Unico Informatico.


Aggiornamento: Agosto 2016

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