L'ipoteca giudiziale - guida legale

Cosa è l'ipoteca e quali tipologie di ipoteca esistono

L'ipoteca è un diritto reale di garanzia che serve a tutelare le ragioni del creditore individuando, nel patrimonio del debitore, uno specifico bene immobile sul quale soddisfarsi in caso di inadempimento. In altre parole, alla garanzia patrimoniale generica di cui all'art. 2740 c.c. viene sostituita una garanzia specifica costituita dal bene ipotecato e corredato di diritto di seguito: anche in caso di successive alienazioni di tale bene, il creditore ipotecario conserverà il proprio diritto a farsi pagare sul bene ipotecato con preferenza su altri eventuali creditori. L'ipoteca, a seconda della sua fonte, può essere volontaria, legale o giudiziale.

L'ipoteca giudiziale

L'ipoteca è giudiziale quando il titolo esecutivo per l'iscrizione del diritto reale di garanzia è costituito da una sentenza di condanna al pagamento di una somma o all'adempimento di un'altra obbligazione o al risarcimento del danno. Sono titoli esecutivi in tal senso anche i decreti ingiuntivi dichiarati esecutivi, i lodi arbitrali esecutivi, le sentenze di separazione e divorzio nonchè i decreti di omologa.

Come iscrivere un'ipoteca giudiziale

La pubblicità è l'elemento costitutivo della stessa ipoteca e si attua mediante l'iscrizione nei pubblici registri immobiliari. Per effettuare l'iscrizione è necessario munirsi del titolo esecutivo (ad esempio una sentenza o un decreto ingiuntivo) e predisporre la nota di iscrizione da presentare al conservatore dei registri immobiliari territorialmente competente. (per compilare la nota di iscrizione è necessario munirsi del software Unimod scaricabile in questa pagina del sito dell'agenzia delle entrate. Questo software consente di compilare il Modello unico informatico che va utilizzato non solo per l'iscrizione di ipoteca giudiziale, ma per l'esecuzione di tutti gli adempimenti di registrazione, trascrizione, iscrizione, annotazione e voltura). Va considerato che l'iscrizione prevede il versamento di un'imposta pari al 2% dell'importo per il quale si richiede l'iscrizione. Va poi aggiunta l'imposta di bollo e la tassa ipotecaria.

Sullo stesso immobile è possibile iscrivere più ipoteche, anche nel medesimo giorno; in questo caso, si avranno però ipoteche di grado diverso a seconda dell'ordine in cui sono avvenute le iscrizioni. Il creditore di primo grado avrà diritto di essere preferito a quelli di grado successivo e ciascuna nuova ipoteca potrà soddisfarsi solo dopo il soddisfacimento di chi ha iscritto prima. 

Ciascun creditore ipotecario di grado diverso dal primo, tuttavia, può sostituirsi ai creditori che lo precedono pagando l'importo del credito mentre tutti i gradi possono essere scambiati: surrogazioni e postergazioni in tal caso vanno annotate a margine dell'iscrizione. 

Ogni iscrizione ipotecaria conserva la propria efficacia per vent'anni, di talchè è necessario rinnovare l'iscrizione stessa prima della scadenza del suddetto termine per mantenere effetti e grado dell'ipoteca già iscritta per un ulteriore ventennio; in caso di decorrenza del termine non sarà più possibile rinnovazione ma è possibile iscrivere una nuova ipoteca.

Come si cancella l'ipoteca

L'estinzione dell'ipoteca è possibile, oltre che per mancata rinnovazione, soltanto previa esibizione al conservatore di un titolo idoneo. La cancellazione, più precisamente, può avvenire solo su domanda di parte in seguito all'estinzione dell'obbligazione garantita, per perimento del bene ipotecato, rinuncia espressa in forma scritta del creditore e vendita forzata della cosa ipotecata. 
Pertanto, se si verifica una di queste ipotesi ma non si provvede alla cancellazione, si assiste ad un caso di ipoteca apparente poichè sostanzialmente estinta ma formalmente ancora iscritta.
Nel caso in cui si sia estinto il debito, ottenere richiedere al creditore una dichiarazione di rinuncia all'ipoteca ed ottenere così dal giudice un provvedimento che autorizzi la cancellazione.
Vedi anche: 

Laura Bazzan
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