L'interesse del singolo condomino non può essere interamente sacrificato sull'altare dell'interesse collettivo del condominio

Nota di commento a Cassazione n. 25292 del 16.12.2015
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Avv. Paolo Accoti - In presenza di lavori di consolidamento dell'edificio condominiale, regolarmente autorizzati, anzi addirittura imposti dal pericolo di crollo, se questi comportano una diminuzione del valore della proprietà del singolo condomino, lo stesso ha diritto a vedersi indennizzato il pregiudizio subito.

I lavori eseguiti dal condominio sono leciti, ma al condomino spetta comunque il risarcimento degli eventuali danni.

Tanto ha stabilito la II sezione civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 25292, del 16 dicembre 2015 (qui sotto allegata), la quale fa riferimento: "al principio di giustizia distributiva, in forza del quale l'onere necessario alla produzione di un'utilità collettiva nell'interesse di tutti i condomini deve essere proporzionalmente distribuito tra tutti i comunisti e non deve finire per gravare esclusivamente sul singolo condomino, la cui proprietà esclusiva sia risultata menomata a seguito e per effetto della realizzazione delle opere dirette a consolidare l'edificio condominiale pericolante".

Ed invero accadeva che, a seguito di apposita ordinanza sindacale, un amministratore di condominio si vedeva costretto a far realizzare un intervento di consolidamento statico dell'intero fabbricato, in virtù di un concreto pericolo di crollo, che rendeva inevitabile l'ordinanza contingibile e urgente di potenziamento della struttura comune.

Tuttavia, per realizzare detto intervento, si è dovuto operare all'interno del fondo di proprietà esclusiva di un condomino che, pertanto, conveniva in giudizio il condominio per vedersi riconosciuto il pagamento di una somma di denaro corrispondente alla perdita di valore della sua proprietà esclusiva, in conseguenza delle opere realizzate dal condominio, consistite nell'apposizione di plinti e travature sul suo fondo.

La domanda, rigettata in primo grado, veniva accolta in appello, con la condanna del condominio al pagamento di una somma di denaro, corrispondente al deprezzamento della proprietà esclusiva del condomino.

Ricorreva in cassazione il condominio, il quale deduceva la liceità dell'intervento operato, reso necessario dal pericolo di crollo, anzi espressamente imposto dal Sindaco del luogo.

Pertanto, in presenza di un atto lecito nessun risarcimento sarebbe spettato al condomino.

Di contrario avviso é la Suprema Corte che, infatti, rigetta il ricorso e condanna alle spese del giudizio il condominio.

La Corte di Cassazione premette che nei precedenti gradi di giudizio è stato accertato come l'opera di consolidamento delle strutture portanti dell'edificio condominiale, realizzata in ottemperanza all'ordinanza sindacale a tutela della pubblica incolumità, ha procurato un detrimento al valore della proprietà esclusiva del singolo condomino, concretizzatosi nella riduzione della superficie e della cubatura fruibile del suo fondo adibito ad autorimessa.

Ciò posto, appare corretto porre a carico del condominio un obbligo indennitario che possa ristorare il singolo condomino dal sacrificio impostogli a tutela dell'interesse della intera collettività condominiale.

Per motivare ciò la Corte fa ricorso al cd. principio di giustizia distributiva: "in forza del quale l'onere necessario alla produzione di un'utilità collettiva nell'interesse di tutti i condomini deve essere proporzionalmente distribuito tra tutti i comunisti e non deve finire per gravare esclusivamente sul singolo condomino, la cui proprietà esclusiva sia risultata menomata a seguito e per effetto della realizzazione delle opere dirette a consolidare l'edificio condominiale pericolante".

Ed invero: "in una situazione di coesistenza di due diritti - quello del condominio ad eseguire le opere, imposte dalla pubblica amministrazione, di consolidamento delle strutture portanti della proprietà comune, da una parte; e quello del singolo condomino a non vedersi menomato nel godimento del proprio diritto di proprietà esclusiva sulla unità immobiliare posta nello stesso edificio condominiale, dall'altra - l'obbligo di indennizzare il condomino danneggiato dall'esecuzione dell'opera costituisce la soluzione adottata dall'ordinamento giuridico per contemperare e comporre i due interessi in contrasto, nessuno dei quali appare interamente sacrificabile all'altro". 

Infatti, posta la concomitante presenza di due diritti, quello del condominio di salvaguardare le parti comuni dell'edificio e quello del singolo condomino di vedere custodita la propria proprietà privata, entrambi meritevoli di tutela, qualora l'esercizio sia pur legittimo dell'uno rechi pregiudizio all'altro, al soggetto danneggiato deve essere accordato un compenso equivalente al sacrificio sopportato, non potendo il peso del pregiudizio ricadere interamente sullo stesso.

Conclude la Suprema Corte ricordando come: "Una funzione di bilanciamento tra interessi collidenti si rinviene, in materia condominiale, nella disciplina dettata dall'art. 1127 c.c., il quale - dopo aver previsto che il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio ovvero il proprietario esclusivo del lastrico solare può, a determinate condizioni e salvo che risulti altrimenti dal titolo, elevare nuovi piani o nuove fabbriche - introduce una perequazione del vantaggio lecitamente conseguito a discapito degli altri condomini, prevedendo che in detta ipotesi debba essere corrisposta a questi ultimi un'indennità".

Ciò rinviene dal generale principio posto a tutela della proprietà privata dettato dall'art. 42 Cost., nonché dal precetto di cui all'art. 2041 c.c., il quale esclude mutamenti patrimoniali che comportino un ingiustificato arricchimento di un soggetto a danno di un altro. 


Cass. civ., Sez. II, 16/12/2015, n. 25292
Paolo AccotiAvv. Paolo Accoti - profilo e articoli
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(05/01/2016 - Avv. Paolo Accoti )
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