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Locazioni: solo se la forma orale è imposta dal locatore la nullità è relativa

In caso contrario si resta nel campo di applicazione dei principi generali in materia di nullità insanabile

di Valeria Zeppilli – Come tutti sappiamo, la legge impone per il contratto di locazione la forma scritta.

Ma cosa accade se essa manca?

Con la sentenza numero 18214/2015 depositata il 17 settembre (qui sotto allegata), la Corte di Cassazione, intervenendo su una materia tutt'altro che pacifica, individua nel solo caso in cui la forma non scritta sia stata imposta dal locatore la possibilità di derogare al principio di insanabilità della nullità.

Nel fare ciò, i giudici hanno preliminarmente considerato che l'imposizione del requisito di forma per i contratti di locazione risponde sicuramente alla finalità di attribuire alle parti la certezza dei propri diritti e dei propri obblighi e a quella di stabilizzare il canone, ma la principale funzione va rinvenuta nell'intento di “trarre dall'ombra del sommerso” i contratti di locazione.

Di conseguenza, solo nel caso in cui la forma orale del contratto sia imposta dal locatore mediante una coazione idonea a influenzare la formazione della volontà del conduttore si sarà di fronte a un'ipotesi di nullità relativa.

In tal caso il (solo) conduttore, pur gravato da un difficile onere probatorio, sarà legittimato a chiedere che la locazione viziata sia ricondotta nella legalità, con ricalcolo del canone dovuto sin dall'inizio sulla base degli accordi locali fra associazioni e conseguente eventuale recupero di quanto in eccedenza corrisposto.

In sostanza, solo un'inaccettabile pressione, equiparabile a una violenza morale, posta in essere dal proprietario dell'immobile può comportare l'intervento correttivo ex lege a tutela del contraente debole, individuato nella nullità relativa.

Se, viceversa, la forma non scritta è derivata da una decisione congiunta delle parti del contratto di locazione o addirittura dalla volontà del conduttore, si torna nel campo di applicazione dei principi generali in materia di nullità insanabile.

Così decidendo, la Corte rinnega espressamente la tesi sostenuta da una parte della giurisprudenza e della dottrina, per la quale la nullità di protezione si avrebbe anche nel caso in cui la forma orale derivi da una decisione congiunta delle parti contrattuali.

Corte di cassazione testo sentenza n. 18214/2015
Valeria Zeppilli
Consulenza Legale
Laureata a pieni voti in giurisprudenza presso la Luiss 'Guido Carli' di Roma con una tesi in Diritto comunitario del lavoro. Attualmente svolge la professione di Avvocato ed è dottoranda di ricerca in Scienze giuridiche – Diritto del lavoro presso l'Università 'G. D'Annunzio' di Chieti – Pescara
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(18/09/2015 - Valeria Zeppilli)
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