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Il contratto di natura transitoria

Guida sulle locazioni

Definizione, forma, contenuto e canone delle locazioni stipulate per esigenze temporanee

Cos'è il contratto di locazione di natura transitoria

Il contratto di locazione abitativa di natura transitoria è un tipo di contratto utilizzato per esigenze temporanee non turistiche. Con esso il locatore mette a disposizione del conduttore il godimento di un immobile per un periodo di tempo limitato e a fronte di una specifica esigenza transitoria. Il conduttore, dal canto suo, paga per il godimento dell'immobile un determinato corrispettivo.

L'esigenza alla quale risponde tale tipologia di contratto è quella di quanti si trovano a vivere in una città diversa dalla propria per esigenze di vario tipo, accomunate dalla durata limitata nel tempo (si pensi, ad esempio, alle esigenze di salute o lavorative. Restano tuttavia esclusi i motivi di studio universitario, per i quali è individuata una species contrattuale a parte, sulla quale leggi: "Contratto locazione per studenti universitari").

Evoluzione normativa

In passato, per un tal genere di esigenze il nostro ordinamento prevedeva la stipula di un contratto detto "uso foresteria", che tuttavia diede luogo ad abusi e ad applicazioni che, nei fatti, esulavano dalla finalità temporanea che aveva legittimato l'introduzione di una simile tipologia negoziale.

Proprio per scongiurare la prassi di ricorrere al contratto uso foresteria anche al di fuori delle reali condizioni che ne legittimavano l'utilizzo, nel 1998 il legislatore ha dettato la disciplina dei contratti di natura transitoria, accompagnandola con un rigore burocratico tale da scoraggiarne l'uso, anche in maniera eccessiva.

Più nel dettaglio, tale disciplina è contenuta nell'articolo 5 della legge numero 431/1998 e nell'articolo 2 del decreto ministeriale del 5 marzo 1999, sostituito, a sua volta, dal decreto del 30 dicembre 2002.

Forma e contenuto del contratto

Il contratto di locazione di natura transitoria deve essere stipulato per iscritto, anche utilizzando i modelli predisposti dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture e allegati, alle lettere C e D, al decreto ministeriale 30 dicembre 2002.

Nel contratto, in particolare, vanno inseriti la generalità delle parti, la descrizione dell'immobile locato, l'importo del canone e le modalità di versamento, la durata e la clausola con il quale il conduttore dichiara di aver ricevuto l'attestazione di prestazione energetica dal conduttore.

Indicazione dell'esigenza transitoria

Non bisogna poi dimenticare di indicare in contratto l'esigenza transitoria alla base della stipula della locazione, allegando la documentazione idonea a comprovare quanto affermato.

Ad esempio, in caso di esigenze lavorative occorrerà allegare copia del contratto di lavoro subordinato a tempo determinato che il conduttore ha stipulato.

Nel caso in cui tale indicazione venga omessa, la conseguenza è quella dell'assoggettamento del contratto alla disciplina ordinaria in materia di locazioni a canone libero, con la conseguenza che la sua durata sarà di quattro anni rinnovabili per ulteriori quattro.

Durata e conversione

La durata dei contratti di locazione di natura transitoria è compresa entro un periodo minimo e massimo stabilito dalla legge, ovverosia tra un mese e diciotto mesi. I contratti che prevedono una durata inferiore a un mese sono automaticamente di durata mensile, mentre quelli che prevedono una durata superiore a diciotto mesi sono considerati cessati al sopraggiungere della durata massima legislativamente prevista.

Si precisa che se il contratto supera i trenta giorni, è necessario procedere alla sua registrazione.

In ogni caso, cessato il termine stabilito per il contratto è possibile che lo stesso sia rinnovato, purché l'esigenza temporanea perduri (nel caso preso ad esempio sopra, si pensi all'ipotesi di proroga del contratto di lavoro a termine). E' a tal proposito indispensabile comunicare all'altra parte il protrarsi dell'esigenza con raccomandata.

Nel caso in cui la transitorietà della locazione sia derivata da esigenze del locatore, quest'ultimo, per evitare la cessazione del contratto, deve comunicare al conduttore che le stesse sono persistenti prima della scadenza, altrimenti la locazione, laddove perduri, sarà assoggettata alla disciplina ordinaria dei contratti a canone libero.

Canone

In via generale, nei contratti di locazione di natura transitoria il canone è oggetto di libera pattuizione. Tuttavia fanno eccezione determinate città "ad alta tensione abitativa", ovverosia Roma, Milano, Torino, Venezia, Genova, Firenze, Bologna, Napoli, Bari, Catania, Palermo, i Comuni con esse confinanti e i capoluoghi di Provincia. Per i contratti qui stipulati, infatti, il canone deve corrispondere a quello determinato con appositi accordi territoriali.

Giurisprudenza

Si riportano qui di seguito i principi espressi da alcune rilevanti sentenze in materia di contratti di locazione di natura transitoria.

"La natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore va desunta non dal termine di durata stabilito dalle parti ma dalla natura della esigenza abitativa" (Cass. n. 2702/2017).

"Per le locazioni ad uso abitativo soggette alla disciplina posta dalla L. n. 392 del 1978, vige la regola generale della durata quadriennale, sicché la norma che consente una durata minore pone un'eccezione che, in quanto tale, non solo deve essere espressamente pattuita, ma deve essere anche espressamente giustificata, con l'ulteriore conseguenza che grava sulla parte interessata un onere di allegazione e prova sia di detta clausola che della ragione di deroga delle norme sulla durata legale. Incombe pertanto al locatore che eccepisca la destinazione dell'immobile ad uso transitorio dimostrare la ricorrenza dei relativi presupposti" (Cass. n. 19435/2008).

"Qualora un contratto di locazione abitativo sia stato stipulato con la previsione di un uso transitorio, il conduttore che assuma la nullità L. 27 luglio 1978, n. 392, ex art. 79 di tale clausola per inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative, ha l'onere di provare che le reali esigenze abitative erano ragionevolmente apprezzabili dal locatore in base all'obiettiva situazione di fatto da quest'ultimo conosciuta al momento della conclusione del contratto, non potendo altrimenti rilevare contro il locatore né le situazioni di fatto occultate dal conduttore, né la riserva mentale di costui di non accettare la clausola" (Cass. n. 12374/2006).

Aggiornamento: Giugno 2017

Per approfondimenti, si veda la locazione di immobili ad uso abitativo.

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