Compravendita

Il contratto di compravendita nel codice civile

La compravendita è un negozio di origini remote che, pur affondando le sue radici in epoche ben più lontane, può riconoscere la emptio venditio dei Romani come suo "progenitore" già notevolmente evoluto e piuttosto simile alla configurazione attualmente riservata a tale istituto dal nostro codice civile.

L'art. 1470 del codice civile

Il codice civile disciplina la "vendita" (così è testualmente definita la figura in esame dal nostro codice civile) all'interno del libro quarto "delle obbligazioni", e, più in particolare, dedicandole il primo capo (a testimonianza dell'importanza da sempre riconosciuta a tale negozio), in seno al titolo terzo, dall'articolo 1470 all'articolo 1549, che detta le regole applicabili ai singoli contratti, di volta in volta presi in considerazione. 

L'art. 1470 c.c. recisa semplicemente che: "La vendita e' il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo". 

Natura e causa nel contratto di compravendita

Come emerge già dalla definizione codicistica, è bene evidenziare fin da ora che il carattere della corrispettività è essenziale, quale causa stessa del contratto di compravendita.

Nota distintiva della compravendita è, infatti, l'esistenza di un vincolo sinallagmatico, dato che le prestazioni trovano la loro causa l'una nell'altra. Da tale connotazione derivano molteplici conseguenze giuridiche, tra cui la piena applicabilità dell'istituto della risoluzione o in generale degli strumenti di autotutela che l'ordinamento appresta con riferimento ai contratti a prestazioni corrispettive (si veda, in proposito, la trattazione sul contratto in generale).

La compravendita è poi un contratto a titolo oneroso, poiché entrambe le parti (venditore o alienante; compratore o alienatario) ricevono un vantaggio economico dalla loro prestazione, consistente nel pagamento di un prezzo determinato o determinabile, pena la nullità del contratto (artt. 1473-1474 c.c.).

Compravendita e permuta: differenze

Pertanto, è imprescindibile, perché si versi nell'ipotesi del contratto tipico de quo che il compratore si impegni a pagare un prezzo espresso e corrisposto in quantità di moneta: nel caso in cui, infatti, la controprestazione avesse ad oggetto un bene di altro tipo, si tratterebbe di "permuta", la quale consiste, appunto, nello scambio di cosa contro cosa (negozio meglio noto con il nome di "baratto").

Come si perfeziona la compravendita

Oltre alla necessaria onerosità, altra caratteristica fondamentale del contratto in esame è che trattasi di negozio "consensuale", poiché si perfeziona con il semplice raggiungimento dell'accordo tra le parti (secondo il principio consensualistico di cui all'art. 1376 c.c. e, nello specifico, all'art. 1465 c.c.), il quale risulta di per sé sufficiente alla valida conclusione del contratto, senza che sia necessaria la consegna della cosa (a differenza dei contratti "reali", come il deposito o il comodato).

Nella prassi si rinvengono, inoltre, sempre più spesso ipotesi di perfezionamento automatico (basta pensare, a titolo esemplificativo, all'acquisto di beni tramite distributori automatici, ecc.).

Effetti della compravendita

L'effetto che scaturisce dalla conclusione dell'iter di perfezionamento dell'accordo negoziale, di regola, è il trasferimento del diritto dal venditore al compratore: per questo si dice che il contratto de quo è, normalmente, "a effetti reali".

È opportuno precisare, tuttavia, che vi sono casi in cui l'effetto traslativo, ossia l'acquisto del diritto da parte dell'acquirente, è differito a un momento successivo al perfezionamento dell'accordo e l'unico effetto che si determina fin dalla stipula del contratto è il sorgere di una o più obbligazioni, solitamente in capo all'alienante, cui corrispondono speculari diritti di credito in capo all'acquirente: si tratta delle c.d. "vendite a effetti obbligatori", anche definite, con terminologia meno propria, "vendite obbligatorie".

In particolare si tratta di:

• vendita di cose generiche, ove l'effetto traslativo è prodotto con l'individuazione (specificazione), effettuata di norma con la consegna all'acquirente, ovvero, nel caso in cui si tratti di merci da trasportare, con la consegna al vettore;
• vendita di cosa "futura", ove la proprietà di trasferisce quando la cosa viene ad esistenza;
• vendita di cosa altrui: in cui il venditore di impegna a far acquistare la cosa al compratore o acquistandola e poi ritrasferendola allo stesso o facendola avere direttamente al compratore;
• vendita con riserva di proprietà: ove il bene viene trasferito al compratore solo dopo il pagamento dell'ultima rata.

Forma della compravendita

Per quanto attiene alla forma, essa è, di regola, libera, nel senso che può anche manifestarsi oralmente o per comportamenti concludenti.

In alcune ipotesi, tuttavia, riferite alla natura dell'oggetto di scambio, la legge impone la forma scritta ad substantiam, a pena di nullità (atto pubblico, scrittura privata autenticata, ecc.): è il caso, ad esempio, del trasferimento della proprietà di cose immobili (cfr art. 1350 c.c.). 

Fac-simile di compravendita

Di seguito un modello di scrittura privata relativo a un preliminare di compravendita (scaricabile anche in pdf): 

Preliminare di compravendita

Tra

...................... nato/a il ................. a ........................e residente in ....................... via ............... n. .. (c.f.......................) (di seguito denominato promittente venditore)

e...................... nato/a il ................. a ........................e residente in ....................... via ............... n. .. (c.f.......................) (di seguito denominato promissario acquirente)

Con la presente scrittura privata, a valersi fra le parti a tutti gli effetti di legge, i predetti convengono e stipulano quanto segue:

Il promittente venditore è proprietario del seguente ....... identificato anche nell'allegata planimetria:

............... (descrizione immobile comprensiva dei dati catastali)

Il promittente venditore promette di vendere al promissario acquirente che promette di acquistare il sopra descritto ............... al prezzo di Euro ..............

Il venditore dichiara che l'unità immobiliare verrà ceduta libera da qualsiasi vincolo, pignoramento o ipoteca e non occupata né oggetto di contratti di locazione. 

L'unità immobiliare sarà venduta nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e il trasferimento di proprietà avverrà con atto notarile da stipularsi entro e non oltre il ...................... termine che le parti dichiarano essere essenziale.

La convocazione dinanzi al notaio ............  (specificare il nome se si desidera) potrà essere fatta da una qualsiasi delle parti con un preavviso di almeno 20 giorni. 

Il pagamento del prezzo, la consegna del bene e l'immissione nel possesso avverranno al momento del rogito notarile.

Al momento della firma della presente scrittura viene versata una caparra di euro .......

Letto, approvato e sottoscritto

Luogo:.................

Data: ....................

Firma: ...................