Il regolamento condominiale

Cos'è il regolamento condominiale

Il legislatore non fornisce una definizione univoca del regolamento, né la riforma del condominio ha provveduto ad apportare contributi specifici in materia. 

Alla luce delle disposizioni codicistiche, parte della dottrina sostiene che il regolamento rappresenti una "legge" interna al condominio, mentre altre teorie, propendendo per un'interpretazione letterale del dettato normativo, sostengono sia un documento contenente un insieme di norme finalizzate a disciplinare l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese sulla base dei diritti e degli obblighi spettanti a ciascun condominio, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

Secondo la giurisprudenza, "il regolamento di condominio, quali che ne siano l'origine ed il procedimento di formazione, e, quindi, anche quando, abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività  condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività , su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico, ed a porsi come fonte di obblighi e di diritti, non tanto per la collettività  condominiale come tale quanto, soprattutto, per i singoli condomini" (Cass. n. 12342/1995). 

La disciplina del regolamento condominiale

La disciplina del regolamento condominiale è contenuta nell'art. 1138 c.c. nonché, in parte, negli artt. 68, 69 70, 71 e 72 disp. att. c.c.

In particolare, il codice civile individua i casi in cui esso è obbligatorio e il contenuto che deve avere.

Il primo comma dell'articolo 1138, infatti, dispone che "quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione".

I commi successivi al primo, invece, si occupano di fissarne le modalità  di approvazione e i limiti. 

Regolamento condominiale: quando è obbligatorio

Occorre notare che il legislatore della riforma ha lasciato invariato il superamento della soglia dei dieci partecipanti per la formazione obbligatoria del regolamento condominiale, nonché la funzione precipua dello stesso di disciplinare l'uso delle cose comuni, prevedere i criteri di ripartizione delle spese (al regolamento, infatti, devono essere allegate le tabelle millesimali), fissare le norme a tutela del decoro dell'edificio nonché quelle inerenti l'amministrazione della cosa comune.

Nel fissare le modalità  di approvazione del regolamento (con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 c.c.), il terzo comma dell'art. 1138 c.c., è stato novellato dalla riforma del 2012, che ha introdotto l'obbligo che lo stesso sia allegato al registro indicato dal numero 7) dell'art. 1130 c.c., ovverosia il "registro dei verbali delle assemblee" curato dall'amministratore. 

Tipi di regolamento condominiale

Con riferimento alla sua natura, esiste la distinzione tra regolamento condominiale contrattuale (o negoziale), ordinario (o assembleare) o giudiziale.
La differenza tra i tre tipi di regolamento è lungi dall'essere solo nominale ma si estende anche al suo contenuto.

Regolamento condominiale ordinario o assembleare

Difatti, secondo l'elaborazione giurisprudenziale, gli ordinari regolamenti condominiali, approvati a mente dell'art. 1138, comma 4, c.c., dalla maggioranza dei partecipanti, non possono importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà (Cass. n. 12028/1993).

Regolamento condominiale contrattuale

Se i regolamenti invece limitano i diritti dei singoli condomini sulle rispettive proprietà  o sulle parti comuni, ampliano i poteri di uno o più condomini o attribuiscono a uno o più di essi maggiori diritti, dovranno avere necessariamente natura contrattuale ed essere quindi approvati all'unanimità  "dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà  dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica" (Cass. n. 3705/2011). 

Regolamento condominiale giudiziale

I regolamenti giudiziali, infine, si hanno qualora non si riesca a pervenire alla formazione del regolamento in sede assembleare e si ricorra quindi all'autorità  giudiziaria affinché sia la stessa a provvedere. 

In ogni caso, come visto, le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, né contenere clausole in contrasto o derogatorie alle disposizioni di legge, il cui elenco è espressamente indicato nell'art. 1138 c.c. e nell'art. 72 disp. att. c.c.

Che cosa succede se un condomino vuole adottare il regolamento condominiale ma trova l’opposizione degli altri? La risposta varia a seconda del numero dei partecipanti al condominio.

Se questi sono in misura minore a dieci, non si potrà far altro che sottoporre di volta in volta la propria proposta all’approvazione dell’assemblea.

Qualora invece il numero sia superiore alle dieci unità ogni singolo partecipante potrà rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per la formazione del regolamento.

E’ dubbio se questo ricorso abbia natura contenziosa o di volontaria giurisdizione.

Stando al tenore letterale della disposizione normativa contenuta nel secondo comma, non si vede un rapporto pregiudiziale tra ricorso all’assemblea per la formazione ex novo del regolamento condominiale e ricorso alla magistratura civile. Sicuramente, coinvolgendo i diritti di tutti i condomini sulle parti comuni, il promotore dell’iniziativa di formazione giudiziale del regolamento dovrà citare in giudizio tutti gli altri partecipanti al condominio.

Approvazione del regolamento condominiale

Per quanto riguarda l'approvazione, più nel dettaglio, l'articolo 1138 del codice civile stabilisce che l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente, può essere presa da ciascun condomino.

L'approvazione, poi, necessita della maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136, ovverosia di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Il terzo comma dell’art. 1138 rimanda alle maggioranze previste dall’art. 1136 secondo comma c.c. Ciò significa che un regolamento condominiale, quantomeno sotto il profilo delle maggioranze, sarà valido se votato dalla maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi. 

Una volta approvato, il regolamento va allegato al registro dei verbali e delle assemblee e, come vedremo, può comunque essere impugnato secondo le regole ordinarie in materia di impugnazione delle delibere.

Modifica del regolamento condominiale

Le regole che disciplinano la revisione del regolamento condominiale cambiano a seconda che si tratti di un regolamento ordinario o contrattuale. 

Nel primo caso, infatti, la legge dispone che ogni condomino può assumere l'iniziativa per la modifica del regolamento. Sarà poi l'assemblea a deliberare la modifica con le medesime maggioranze previste per l'approvazione. 

Nel caso di regolamento contrattuale la questione risulta, invece, controversa.

Alcuni condomini sostengono che essendo il regolamento di carattere contrattuale le clausole in esso contenute necessitino dell'unanimità per la loro modifica. Altri invece ritengono che si tratti di regolamento cd. ordinario e che quindi sia sufficiente la maggioranza di cui all'articolo 1136 del codice civile.

Molti, infatti, hanno lungamente sostenuto che i regolamenti di condominio predisposti dal proprietario originario e poi allegati ai diversi atti di acquisto sarebbero sempre di natura contrattuale, così come quelli approvati con il consenso unanime di tutti i proprietari partecipanti al condominio.

A tal proposito, tuttavia, la Corte di cassazione ha fornito un'importante precisazione che ha ribaltato la prospettiva, chiarendo, nella sentenza numero 17694 del 14 agosto 2007, che il regolamento condominiale ha natura contrattuale e, pertanto, è modificabile solo all'unanimità solo in due ipotesi: innanzitutto quando le sue disposizioni limitano i diritti dei condomini sulle loro proprietà esclusive o comuni, in secondo luogo quando esso contiene clausole in forza delle quali alcuni condomini hanno maggiori diritti rispetto agli altri.

Nel caso invece in cui il regolamento si limita a disciplinare le modalità d'uso dei beni comuni, ad esso non può essere riconosciuta natura contrattuale.

Di conseguenza, per la sua modifica non è necessaria l'unanimità ma è sufficiente la maggioranza, in particolare quella di cui all'articolo 1136 del codice civile.

Giurisprudenza

In tal senso si sono schierate anche diverse altre sentenze della Suprema Corte, come ad esempio la numero 943/1999 e la numero 5626/2002.

Ancor più nel dettaglio, come chiarito anche dalle sentenze della Cassazione numero 8216/2005 e 21289/2004, quando il regolamento detta esclusivamente norme che disciplinano l'uso e il godimento delle cose comuni, la ripartizione delle relative spese e la tutela del decoro dell'edificio, non fa altro che regolare un aspetto dell'organizzazione interna condominiale e non necessita dell'unanimità. Trattasi, insomma, di regolamento cd. ordinario e non di regolamento contrattuale. 

Per modificarlo sarà quindi sufficiente la maggioranza di cui all'articolo 1136 del codice civile. Solo negli altri casi eccezionali (nei quali, evidentemente, rientra quello di cui all'esempio sopra riportato) è invece necessaria l'unanimità.

Limiti del regolamento condominiale

Con riferimento ai limiti, gli ultimi due commi dell'articolo 1138 chiariscono che il regolamento non può, con le sue norme, menomare in alcun modo i diritti di ciascun condomino quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

Esso non può poi mai derogare alle disposizioni di cui agli articoli 1118 secondo comma (il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni), 1119 (indivisibilità ), 1120 (innovazioni), 1131 (rappresentanza), 1132 (dissenso dei condomini rispetto alle liti), 1136 (costituzione dell'assemblea e validità  delle deliberazioni) e 1137 (impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea) del codice civile.

Infine, le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici (ex quinto comma art. 1138 c.c.). 

Altri limiti alla redazione di un regolamento di condominio sono posti dall'articolo 72 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, che stabilisce che questo non può derogare ai precedenti articoli 63, 66, 67 e 69.

La forma del regolamento condominiale

Un’altra questione è quella attinente la forma del regolamento condominiale. La lettura delle norme ad esso relative dà l’impressione che per ogni regolamento sia necessaria la forma scritta. 

Le Sezioni Unite, con la succitata pronuncia del 1999, hanno giustamente sottolineato tale fatto affermando che un regolamento di condominio non contenuto nello scritto è inconcepibile perché l'applicazione delle sue disposizioni, a volte di incerta interpretazione, e la sua impugnazione sarebbero difficili se non impossibili in assenza di un riferimento documentale. 

Inoltre per la necessità della forma scritta militano le seguenti decisive osservazioni:

• l'art. 1138 del codice civile prevede la trascrizione del regolamento nel registro di cui all'art. 71 disp. att. cod. civ., in deposito presso l'associazione professionale dei proprietari di fabbricati, e questa previsione rivela la volontà del legislatore di richiedere il requisito formale anche se la norma è divenuta inapplicabile presupponendo la sua operatività l'esistenza dello ordinamento corporativo non più in vigore;

• per l'art. 1136 7 comma del codice civile deve redigersi processo verbale, da trascrivere in un registro conservato dall'amministratore del Condominio, di tutte le deliberazioni dell'assemblea dei partecipanti alla comunione e, quindi, anche della delibera di approvazione del regolamento a maggioranza; e, per la identità di ratio deve essere, altresì, depositato presso l'amministratore il documento contenente il regolamento;

• la tesi secondo cui la forma scritta sarebbe richiesta solo "ad probationem" non merita adesione. Infatti, accertato che il regolamento deve essere racchiuso in un documento, la scrittura costituisce un elemento essenziale per la sua validità in difetto di una disposizione che ne preveda la rilevanza solo probatoria, presupponendo questa, per la sua eccezionalità, un'espressa previsione normativa nella specie mancante;

• la forma scritta per la validità del regolamento contrattuale è poi fuori discussione, incidendo le sue clausole sui diritti che i condomini hanno sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva o comune.(così Cass. SS.UU. n. 943 del 1999). 

La forma delle revisioni

Così come per la forma "iniziale" anche le eventuali revisioni devono essere apportate in forma scritta non potendosi far valere una sorta di abrogazione tacita o per facta concludentia. Sul punto l’appena citata sentenza ha affermato che "ritenuto che il regolamento di condominio per essere valido debba risultare da un atto scritto, è indubbio che la stessa forma sia richiesta per le sue modificazioni perché queste, risolvendosi nell'inserimento nel documento di nuove clausole in sostituzione delle originarie, non possono non avere i medesimi requisiti di esse" (Cass. ult. Cit).

E tanto più la forma scritta è indispensabile se le variazioni riguardino le clausole di un regolamento contrattuale che impongano limitazioni ai diritti immobiliari dei condomini, in quanto queste integrano per la giurisprudenza oneri reali o servitù prediali da trascrivere nei registri della Conservatoria per l'opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti dello stabile condominiale (sent. nn. 1091 e 2408 del 1968,882 del 1970)"(Cass.SS.UU. 943 del 1999). 

Inosservanza del regolamento e sanzioni

Per espressa previsione dell'art. 1107 c.c., dettato in materia di comunione ed applicabile anche al condominio, in virtù del richiamo contenuto nel terzo comma dell'art. 1138 c.c., il regolamento, una volta approvato, ha effetto per tutti i partecipanti, nonché per gli eredi e gli aventi causa, salvo impugnazione ad opera dei dissenzienti davanti all'autorità  giudiziaria entro trenta giorni dalla deliberazione. 

Per gli assenti tale termine decorre dal giorno in cui la deliberazione è stata loro comunicata.

Se sono proposte più impugnazioni per il medesimo regolamento, l'autorità giudiziaria decide con un'unica sentenza.

È compito dell'amministratore, secondo l'art. 1130 c.c., novellato dalla l. n. 220/2012, punto 1), curare l'osservanza del regolamento di condominio, nonché la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, al quale lo stesso va allegato. 

Per cui, in base a tale disposizione, la cura del rispetto del regolamento rientra tra i compiti dell'amministratore ed ogni condomino può esigere che lo stesso intervenga per reprimere le eventuali violazioni. 

Non solo. L'art. 70 disp. att. c.c. sancisce espressamente che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilita a titolo di sanzione il pagamento di una somma fino ad euro 200 che può arrivare a 800 euro in caso di recidiva. 

Leggi in merito Fino a 800 euro di multa per chi viola il regolamento di condominio

Le regole condominiali: dai rumori alle parti comuni

Sono tante le regole condominiali che in genere trovano posto nel regolamento. 

Queste spaziano dall’uso delle parti comuni, alla partecipazione alle assemblee, sino alla divisione delle spese condominiali e alla privacy, toccando molteplici aspetti della vita in condominio. 

Tra quelle più rilevanti vi sono poi le regole sui rumori (e il rispetto degli orari del silenzio) e quelle sulla detenzione di animali. 

Vediamole nel dettaglio:

Regolamento condominiale rumori

Tra le previsioni che vengono quasi sempre inserite in un regolamento di condominio si può segnalare quella relativa agli orari di silenzio in condominio.

E' molto frequente, infatti, che il regolamento preveda che, ad esempio, dalle 13:30 alle 15:30 i condomini debbano rispettare il silenzio e, quindi, debbano astenersi dall'utilizzare elettrodomestici, ascoltare la televisione ad alto volume, suonare uno strumento musicale. 

Le regole condominiali, più in generale, si occupano in realtà di disciplinare in maniera dettagliata i rumori e non solo gli orari di silenzio. 

Spesso, infatti, sono proprio i rumori che fanno scaturire liti e dispetti tra vicini di casa, con la conseguenza che la loro regolamentazione, all'interno del regolamento di condominio, è divenuto uno strumento molto diffuso e sollecitato dagli amministratori per poter garantire il quieto vivere all'interno degli edifici condominiali.

Animali in condominio

Una delle più rilevanti novità apportate dalla riforma in materia di regolamento di condominio del 2023 è quella relativa all'introduzione del nuovo quinto comma dell'art. 1138 c.c. che, come visto, sancisce l'impossibilità  per i regolamenti condominiali di inserire norme che vietino di possedere o detenere animali domestici. 

Restano ferme, ovviamente, le regolamentazioni generali previste in materia, tra cui l'obbligo, incombente nei confronti dei proprietari dell'animale, di mantenere ordine e pulizia nell'area di passeggio, di usufruire del guinzaglio in ogni luogo e di applicare la museruola agli animali di indole aggressiva (come previsto dall'ordinanza del ministero della salute del 2009), oltre alle consuete responsabilità  civili dei proprietari per i danni cagionati dall'animale ex art. 2052 c.c., per le immissioni moleste (sotto forma di rumore e disturbo della quiete) che superano la normale tollerabilità (art. 844 c.c.), nonché gli estremi censurati in sede penale dall'art. 672 c.p. per "omessa custodia e mal governo di animali".

Fac-simile di regolamento condominiale