Dalle imposte alle agevolazioni il vademecum dell'Agenzia delle Entrate con le regole da seguire quando si compra una casa, per sfruttare tutti i benefici previsti dalla legge

Comprare casa, ecco il vademecum

[Torna su]

Nel nostro Paese l'acquisto della prima casa rappresenta una delle principali forme di investimento. Per poter operare al meglio la scelta arriva il vademecum dell'Agenzia delle entrate (in allegato). Dalle imposte alle agevolazioni la guida pratica con le regole da seguire quando si compra una casa, per sfruttare tutti i benefici previsti dalla legge (imposte ridotte, limitazione del potere di accertamento di valore, eccetera) e poter affrontare con serenità un momento così importante. Importantissimo, prima di comprare casa ottenere più informazioni possibili sull'immobile e accertarsi di effettuare l'acquisto dal legittimo proprietario. Inoltre, è necessario sapere cosa accade se si decide di stipulare un contratto preliminare (il cosiddetto compromesso).

"Prima casa", acquisto con i benefici

[Torna su]

Le imposte da pagare sono ridotte quando l'acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti "prima casa". si applicano le agevolazioni quando: il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastale o si trova nel Comune in cui l'acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora; o l'acquirente ha determinati requisiti. Le imposte da versare quando si compra con i benefici "prima casa" sono:

- se il venditore è un privato o un'impresa che vende in esenzione Iva

− imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%)

− imposta ipotecaria fissa di 50 euro

− imposta catastale fissa di 50 euro

- se si acquista da un'impresa, con vendita soggetta a Iva

− Iva ridotta al 4%

− imposta di registro fissa di 200 euro

− imposta ipotecaria fissa di 200 euro

− imposta catastale fissa di 200 euro

Esse sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l'acquirente possiede precisi requisiti. Quindi, oltre a tutte le informazioni da indicare nella dichiarazione sostitutiva, l'acquirente deve espressamente dichiarare di essere in possesso dei requisiti "prima casa".

Intanto l'abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

- A/2 (abitazioni di tipo civile)

- A/3 (abitazioni di tipo economico)

- A/4 (abitazioni di tipo popolare)

- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)

- A/6 (abitazioni di tipo rurale)

- A/7 (abitazioni in villini)

- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni "prima casa" non sono ammesse, invece, per l'acquisto di un'abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Le agevolazioni spettano anche per l'acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. Serve che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell'abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni "prima casa". Altra fondamentale condizione è quella relativa al luogo in cui si trova l'immobile che si vuole acquistare, che deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha la propria residenza.

Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall'acquisto l'acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l'immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell'atto di acquisto.

"Prima casa under 36", le agevolazioni

[Torna su]

Per favorire l'autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, il decreto legge n. 73/2021 (noto come decreto "Sostegni bis") ha introdotto nuove agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l'acquisto della "prima casa".

Tali agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022. La norma prevede i seguenti benefici: per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale; per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all'esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d'imposta di ammontare pari all'Iva corrisposta al venditore.

Il credito d'imposta può essere

- portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito

- utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell'acquisto agevolato

- utilizzato in compensazione tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo "6928" (istituito con la risoluzione n. 62/2021)

- esenzione dall'imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Possono beneficiare delle agevolazioni i giovani che: non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell'anno in cui l'atto è stipulato e che hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.

Se la situazione lavorativa, economica o patrimoniale dei componenti del nucleo familiare è significativamente variata rispetto alla situazione rappresentata nella DSU ordinaria è consentito far ricorso all'ISEE corrente.

Si tratta dei casi: di sospensione, riduzione o perdita dell'attività lavorativa; di interruzione di trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari; di diminuzione (rispetto all'ISEE ordinario) superiore al 25% del reddito familiare complessivo; di diminuzione (rispetto all'ISEE ordinario) superiore al 20% della situazione patrimoniale.

L'ISEE corrente, a differenza di quello ordinario, in caso di variazione della sola componente reddituale, ha una validità ridotta (sei mesi dalla data di presentazione del modulo sostitutivo della DSU). Nel caso di aggiornamento della sola componente patrimoniale, o di entrambe le componenti reddituale e patrimoniale, ha validità fino al 31 dicembre dell'anno di presentazione del modulo sostitutivo della DSU.

In ogni caso, se intervengono variazioni nella situazione occupazionale o nella fruizione dei trattamenti, l'ISEE corrente deve essere aggiornato entro due mesi dalla variazione.

Per informazioni più dettagliate in merito all'ISEE corrente si veda il messaggio INPS n. 3155 del 21 settembre 2021.

La norma che ha introdotto le agevolazioni ha previsto anche le conseguenze nel caso di "insussistenza" delle condizioni e dei requisiti per usufruirne o di "decadenza" dalle stesse agevolazioni.

Nello specifico prevede il recupero delle imposte dovute, l'applicazione degli interessi e l'irrogazione di sanzioni, secondo quanto stabilito per le ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa.

Con la circolare n. 12/2021 l'Agenzia delle entrate ha precisato, in proposito, che se viene riscontrata solo l'insussistenza dei requisiti previsti specificamente per le agevolazioni "prima casa under 36" (per esempio, il valore ISEE o il periodo temporale di validità delle agevolazioni), ma sussistono i requisiti e le condizioni per l'applicazione dell'agevolazione "prima casa"

- per gli atti soggetti a imposta di registro viene recuperata questa imposta (nella misura del 2%) e le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna

- per gli acquisti soggetti a Iva, invece, viene meno il credito d'imposta con il conseguente recupero dello stesso (oltre all'applicazione di sanzioni e interessi), nel caso sia già stato utilizzato.

Resta ferma l'applicazione dell'Iva con l'aliquota del 4%:

- nelle ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa, che si verifica in caso di

- dichiarazione mendace, resa nell'atto di acquisto, circa la sussistenza dei requisiti

- mancato trasferimento della residenza nei termini previsti

- alienazione infraquinquennale non seguita dal riacquisto entro l'anno

- mancata alienazione della precedente "prima casa" entro l'anno dall'acquisto della nuova "prima casa venendo meno i presupposti per godere delle agevolazioni "prima casa", l'imposta di registro è determinata nella misura del 9%, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, oltre all'applicazione di interessi e sanzioni. Il credito d'imposta viene meno (con il recupero dello stesso e l'applicazione di sanzioni e interessi), oltre alle conseguenze in materia di Iva per la decadenza dalle agevolazioni "prima casa" (di cui al n. 21 della Tabella A, parte II, allegata al Dpr n. 633/1972).

Scarica pdf Agenzia delle entrate guida acquisto casa novembre 2021
Condividi
Feedback

In evidenza oggi: