La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione (Sent. n. 972/2006) in tema di condominio, ha stabilito che "la cosa comune può essere utilizzata dal singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, ma ciò deve avvenire comunque rispettando le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini".
I Giudici di Piazza Cavour hanno però aggiunto che "è in particolare legittimo l'uso più intenso della cosa comune da parte di un condomino, a patto però che non venga alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, avendo a tal fine riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno".
Motivi della decisione
Preso atto dell'avvenuta riunione dei ricorsi all'udienza di discussione in quanto proposti contro la stessa sentenza, occorre anzitutto procedere all'esame del ricorso principale.
Con il primo motivo la A. ed il C., denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 1102 c.c. nonchè vizio di motivazione, censurano la sentenza impugnata per aver ritenuto che la modificazione di una esigua parte del tetto comune da parte degli esponenti e la creazione di una piccola terrazza di 9 mq. avevano alterato la destinazione della cosa comune e di ponevano in contrasto con l'art. 1102 c.c..
I ricorrenti principali rilevano che il tetto comune aveva la funzione primaria di copertura del proprio sottostante appartamento e solo di riflesso la funzione secondaria di copertura anche degli appartamenti degli altri condomini; pertanto il Giudice di Appello avrebbe dovuto adeguatamente considerare il fatto che tutti gli altri condomini fatta eccezione per le controparti, all'assemblea del 10/10/1988 si erano espressamente dichiarati del tutto disinteressati all'intervento eseguito dagli esponenti; conseguentemente la Corte territoriale, rilevato che tutti gli altri condomini, compresi il G. e la B., non avrebbero potuto oggettivamente eseguire interventi uguali, analoghi o comunque configgenti con quelli già realizzati dagli attuali ricorrenti principali, avrebbe dovuto concludere che non era stata affatto compromessa o ridotta la sola effettiva funzione del tetto comune, ovvero quella di copertura anche dei sottostanti appartamenti degli altri condomini.
Con il secondo motivo i ricorrenti principali, deducendo violazione e falsa applicazione degli artt. 1120, 1122 e 1127 c.c. e vizio di motivazione, assumono che erroneamente la sentenza impugnata ha ritenuto, che l'opera realizzata dagli esponenti aveva alterato la cosa comune in quanto aveva escluso gli altri condomini dal farne uguale uso, cosicchè non ricorreva l'ipotesi della innovazione di cui all'art. 1120 c.c.; la A. ed il C. rilevano che l'alterazione della cosa comune ricorre solo se le modificazioni ad essa apportate rendano impossibile o comunque pregiudichino apprezzabilmente la sua funzione originaria, e non già quando l'utilità che ne ricava il singolo condomino si aggiunga a quella che traevano dalla cosa comune in precedenza tutti i condomini, posto che nella fattispecie il tetto comune continuava ad assicurare la copertura dell'edificio.
I ricorrenti principali infine affermano che, contrariamente all'assunto della Corte territoriale, nell'ambito del diritto di sopraelevazione rientra anche il diritto di trasformare il tetto spiovente di un fabbricato in un lastrico solare o in un terrazzo di uso esclusivo.
Le enunciate censure, da esaminare contestualmente in quanto connesse, sono infondate.
Il Giudice di Appello ha accertato che gli attuali ricorrenti principali, proprietari dell'ultimo piano dell'edificio coperto dal tetto comune, avevano adibito una porzione di questo pari a 9 mq. a terrazza esclusiva alla quale era possibile accedere soltanto da un loro balcone.
Orbene alla luce di tale premessa di fatto devono condividersi pienamente le conseguenze in diritto tratte dalla sentenza impugnata in ordine alla violazione dell'art. 1102 c.c. ed alla impossibilità di applicare, seppure in via analogica, l'art. 1127 c.c..
E' infatti indubitabile che l'opera realizzata dalla A. e dal C. ha privato completamente tutti gli altri condomini dell'uso di quella parte del tetto comune trasformata in terrazza oggetto di un loro uso esclusivo, alterando così, per tale area, la originaria destinazione della cosa comune.
E' pur vero, come sostenuto dai ricorrenti principali, che la cosa comune può essere utilizzata dal singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, ma ciò deve avvenire comunque rispettando le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini; è in particolare legittimo l'uso più intenso della cosa comune da parte di un condomino, a patto però che non venga alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, avendo a tal fine riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. 9/11/1998 n. 11268).
Orbene nella fattispecie deve escludersi la possibilità di configurare legittima ai sensi dell'art. 1102 c.c. l'opera realizzata sul tetto comune dalla A. e dal C., considerato che costoro, come si è già rilevato, avevano addirittura privato totalmente gli altri condomini dell'uso di quella parte del tetto comune da essi trasformata in terrazza di uso esclusivo.
Nè è possibile condividere l'assunto dei ricorrenti principali in ordine alla legittimità di tale realizzazione per il fatto che la funzione di copertura del tetto comune - costituente l'unico uso che gli altri condomini potevano fare del tetto - era rimasta inalterata:
giova qui riferirsi al principio di diritto sopra richiamato secondo cui, ai fini della legittimità dell'uso della cosa comune da parte dei singoli condomini, occorre avere riguardo all'uso anche potenziale della stessa da parte degli altri condomini, e quindi nella fattispecie alle utilità che dal tetto comune possono essere ricavate da costoro (ad esempio si pensi alla installazione di antenne televisive condominiali) secondo le condivisibili considerazioni svolte sul punto dai controricorrenti.
All'esito di tali argomentazioni, ritenuta la ricorrenza di una violazione dell'art. 1102 c.c., deve escludersi la possibilità di applicazione dell'art. 1120 c.c., come correttamente rilevato dal Giudice di Appello, posto che l'opera realizzata dagli attuali ricorrenti principali non può essere ricondotta alla nozione di innovazione prevista dalla disposizione da ultimo citata.
In definitiva tutte le censure dei ricorrenti principali sono infondate in presenza dell'orientamento giurisprudenziale di questa Corte già richiamato dalla sentenza impugnata e pienamente condiviso da questo Collegio, secondo cui la sostituzione ad opera del proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale del tetto con una diversa copertura (terrazza) che pur non eliminando l'assolvimento della funzione originariamente svolta dal tetto stesso valga ad imprimere al nuovo manufatto, per le sue caratteristiche strutturali e per i suoi annessi, anche una destinazione ad uso esclusivo dell'autore dell'opera, costituisce alterazione della cosa comune e non può considerarsi insita nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell'ultimo piano (Cass. 7/01/1984 n. 101; Cass. 28/03/1991 n. 3369; Cass. 20/05/1997 n. 4466).
Il ricorso principale deve quindi essere rigettato.
Venendo quindi all'esame del ricorso incidentale, si osserva che con l'unico motivo formulato la B. ed il G., deducendo insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, censurano la sentenza impugnata per aver rigettato la domanda di risarcimento danni da essi proposta per effetto delle lesioni e delle cavillature subite dai soffitti del proprio appartamento quale conseguenza dell'opera realizzata al piano soprastante dalle controparti.
I ricorrenti incidentali assumono che tale statuizione è basata su di una errata lettura della relazione del Consulente Tecnico d'Ufficio, dalla quale emerge soltanto l'impossibilità di correlare le suddette lesioni con un esclusivo ed univoco rapporto causale con i lavori eseguiti nell'appartamento soprastante, i quali quindi avevano determinato i suddetti danni, sia pure in via non esclusiva ed univoca.
La censura è infondata.
Il Giudice di Appello in proposito ha richiamato le valutazioni del Consulente Tecnico d'Ufficio che aveva evidenziato l'impossibilità di ricondurre causalmente i danni lamentati dal G. e dalla B. ai lavori suddetti, ed ha fatto riferimento anche alle notorie vibrazioni prodotte dall'intenso traffico veicolare di Via ......... in Bologna (dove è sito l'edificio condominiale nel quale sono compresi gli appartamenti di proprietà delle parti in causa).
Si è quindi in presenza di un apprezzamento di fatto sorretto da congrua e logica motivazione, come tale insindacabile in questa sede.
Il motivo in esame, pertanto, inteso come prospettazione di una inesatta valutazione delle risultanze della Consulenza Tecnica d'Ufficio, deve ritenersi infondato.
Anche il ricorso incidentale deve quindi essere rigettato.
Ricorrono giusti motivi, attesa la reciproca soccombenza, per compensare interamente tra le parti le spese di giudizio.
P.Q.M.
La Corte riuniti i ricorsi, li rigetta entrambi e compensa interamente tra le parti le spese del presente giudizio.
Così deciso in Roma, il 3 dicembre 2004.
Depositato in Cancelleria il 19 gennaio 2006.
Leggi la motivazione della sentenza
Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, Sentenza 01-01-2006, n. 972Motivi della decisione
Preso atto dell'avvenuta riunione dei ricorsi all'udienza di discussione in quanto proposti contro la stessa sentenza, occorre anzitutto procedere all'esame del ricorso principale.
Con il primo motivo la A. ed il C., denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 1102 c.c. nonchè vizio di motivazione, censurano la sentenza impugnata per aver ritenuto che la modificazione di una esigua parte del tetto comune da parte degli esponenti e la creazione di una piccola terrazza di 9 mq. avevano alterato la destinazione della cosa comune e di ponevano in contrasto con l'art. 1102 c.c..
I ricorrenti principali rilevano che il tetto comune aveva la funzione primaria di copertura del proprio sottostante appartamento e solo di riflesso la funzione secondaria di copertura anche degli appartamenti degli altri condomini; pertanto il Giudice di Appello avrebbe dovuto adeguatamente considerare il fatto che tutti gli altri condomini fatta eccezione per le controparti, all'assemblea del 10/10/1988 si erano espressamente dichiarati del tutto disinteressati all'intervento eseguito dagli esponenti; conseguentemente la Corte territoriale, rilevato che tutti gli altri condomini, compresi il G. e la B., non avrebbero potuto oggettivamente eseguire interventi uguali, analoghi o comunque configgenti con quelli già realizzati dagli attuali ricorrenti principali, avrebbe dovuto concludere che non era stata affatto compromessa o ridotta la sola effettiva funzione del tetto comune, ovvero quella di copertura anche dei sottostanti appartamenti degli altri condomini.
Con il secondo motivo i ricorrenti principali, deducendo violazione e falsa applicazione degli artt. 1120, 1122 e 1127 c.c. e vizio di motivazione, assumono che erroneamente la sentenza impugnata ha ritenuto, che l'opera realizzata dagli esponenti aveva alterato la cosa comune in quanto aveva escluso gli altri condomini dal farne uguale uso, cosicchè non ricorreva l'ipotesi della innovazione di cui all'art. 1120 c.c.; la A. ed il C. rilevano che l'alterazione della cosa comune ricorre solo se le modificazioni ad essa apportate rendano impossibile o comunque pregiudichino apprezzabilmente la sua funzione originaria, e non già quando l'utilità che ne ricava il singolo condomino si aggiunga a quella che traevano dalla cosa comune in precedenza tutti i condomini, posto che nella fattispecie il tetto comune continuava ad assicurare la copertura dell'edificio.
I ricorrenti principali infine affermano che, contrariamente all'assunto della Corte territoriale, nell'ambito del diritto di sopraelevazione rientra anche il diritto di trasformare il tetto spiovente di un fabbricato in un lastrico solare o in un terrazzo di uso esclusivo.
Le enunciate censure, da esaminare contestualmente in quanto connesse, sono infondate.
Il Giudice di Appello ha accertato che gli attuali ricorrenti principali, proprietari dell'ultimo piano dell'edificio coperto dal tetto comune, avevano adibito una porzione di questo pari a 9 mq. a terrazza esclusiva alla quale era possibile accedere soltanto da un loro balcone.
Orbene alla luce di tale premessa di fatto devono condividersi pienamente le conseguenze in diritto tratte dalla sentenza impugnata in ordine alla violazione dell'art. 1102 c.c. ed alla impossibilità di applicare, seppure in via analogica, l'art. 1127 c.c..
E' infatti indubitabile che l'opera realizzata dalla A. e dal C. ha privato completamente tutti gli altri condomini dell'uso di quella parte del tetto comune trasformata in terrazza oggetto di un loro uso esclusivo, alterando così, per tale area, la originaria destinazione della cosa comune.
E' pur vero, come sostenuto dai ricorrenti principali, che la cosa comune può essere utilizzata dal singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, ma ciò deve avvenire comunque rispettando le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini; è in particolare legittimo l'uso più intenso della cosa comune da parte di un condomino, a patto però che non venga alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, avendo a tal fine riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. 9/11/1998 n. 11268).
Orbene nella fattispecie deve escludersi la possibilità di configurare legittima ai sensi dell'art. 1102 c.c. l'opera realizzata sul tetto comune dalla A. e dal C., considerato che costoro, come si è già rilevato, avevano addirittura privato totalmente gli altri condomini dell'uso di quella parte del tetto comune da essi trasformata in terrazza di uso esclusivo.
Nè è possibile condividere l'assunto dei ricorrenti principali in ordine alla legittimità di tale realizzazione per il fatto che la funzione di copertura del tetto comune - costituente l'unico uso che gli altri condomini potevano fare del tetto - era rimasta inalterata:
giova qui riferirsi al principio di diritto sopra richiamato secondo cui, ai fini della legittimità dell'uso della cosa comune da parte dei singoli condomini, occorre avere riguardo all'uso anche potenziale della stessa da parte degli altri condomini, e quindi nella fattispecie alle utilità che dal tetto comune possono essere ricavate da costoro (ad esempio si pensi alla installazione di antenne televisive condominiali) secondo le condivisibili considerazioni svolte sul punto dai controricorrenti.
All'esito di tali argomentazioni, ritenuta la ricorrenza di una violazione dell'art. 1102 c.c., deve escludersi la possibilità di applicazione dell'art. 1120 c.c., come correttamente rilevato dal Giudice di Appello, posto che l'opera realizzata dagli attuali ricorrenti principali non può essere ricondotta alla nozione di innovazione prevista dalla disposizione da ultimo citata.
In definitiva tutte le censure dei ricorrenti principali sono infondate in presenza dell'orientamento giurisprudenziale di questa Corte già richiamato dalla sentenza impugnata e pienamente condiviso da questo Collegio, secondo cui la sostituzione ad opera del proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale del tetto con una diversa copertura (terrazza) che pur non eliminando l'assolvimento della funzione originariamente svolta dal tetto stesso valga ad imprimere al nuovo manufatto, per le sue caratteristiche strutturali e per i suoi annessi, anche una destinazione ad uso esclusivo dell'autore dell'opera, costituisce alterazione della cosa comune e non può considerarsi insita nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell'ultimo piano (Cass. 7/01/1984 n. 101; Cass. 28/03/1991 n. 3369; Cass. 20/05/1997 n. 4466).
Il ricorso principale deve quindi essere rigettato.
Venendo quindi all'esame del ricorso incidentale, si osserva che con l'unico motivo formulato la B. ed il G., deducendo insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, censurano la sentenza impugnata per aver rigettato la domanda di risarcimento danni da essi proposta per effetto delle lesioni e delle cavillature subite dai soffitti del proprio appartamento quale conseguenza dell'opera realizzata al piano soprastante dalle controparti.
I ricorrenti incidentali assumono che tale statuizione è basata su di una errata lettura della relazione del Consulente Tecnico d'Ufficio, dalla quale emerge soltanto l'impossibilità di correlare le suddette lesioni con un esclusivo ed univoco rapporto causale con i lavori eseguiti nell'appartamento soprastante, i quali quindi avevano determinato i suddetti danni, sia pure in via non esclusiva ed univoca.
La censura è infondata.
Il Giudice di Appello in proposito ha richiamato le valutazioni del Consulente Tecnico d'Ufficio che aveva evidenziato l'impossibilità di ricondurre causalmente i danni lamentati dal G. e dalla B. ai lavori suddetti, ed ha fatto riferimento anche alle notorie vibrazioni prodotte dall'intenso traffico veicolare di Via ......... in Bologna (dove è sito l'edificio condominiale nel quale sono compresi gli appartamenti di proprietà delle parti in causa).
Si è quindi in presenza di un apprezzamento di fatto sorretto da congrua e logica motivazione, come tale insindacabile in questa sede.
Il motivo in esame, pertanto, inteso come prospettazione di una inesatta valutazione delle risultanze della Consulenza Tecnica d'Ufficio, deve ritenersi infondato.
Anche il ricorso incidentale deve quindi essere rigettato.
Ricorrono giusti motivi, attesa la reciproca soccombenza, per compensare interamente tra le parti le spese di giudizio.
P.Q.M.
La Corte riuniti i ricorsi, li rigetta entrambi e compensa interamente tra le parti le spese del presente giudizio.
Così deciso in Roma, il 3 dicembre 2004.
Depositato in Cancelleria il 19 gennaio 2006.
