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Difetti gravi dell'appartamento: quando fare denuncia all'appaltatore

I rapporti tra appaltatore e committente di un immobile sono regolati da norme che prescrivono anche i tempi entro i quali denunciare i vizi dell'opera e poi chiedere il risarcimento
demolizione concetto di violenza
Avv. Francesco Pandolfi - L'acquisto di un appartamento è un momento importante nella vita di moltissime persone, impegnativo sotto il profilo economico.
Chi compra si aspetta di aver ricevuto un immobile di un livello qualitativo almeno paragonabile ad un altro appartamento che abbia tutti i requisiti tecnici prescritti e a posto, in quanto realizzato secondo le regole dell'arte ed in assenza di deficit che ne possano compromettere l'utilizzabilità in tutto o in parte.
Poniamo il caso che, ad un certo punto, la persona che ha acquistato l'unità abitativa si accorga che l'appartamento presenta vizi gravi (pensiamo, a puro titolo di esempio, alla realizzazione dell'opera con materiali inidonei e/o non a regola d'arte, al mal funzionamento degli impianti idrici, ai gravi difetti di costruzione dell'impianto centralizzato di riscaldamento, all'errata pendenza delle tubazioni della rete fognaria e così via).
Cosa fare? Come comportarsi?
Vediamo qui, in breve, qualche regola da seguire per orientarsi in questa situazione e non sbagliare con i tempi, per poi arrivare alla procedura di risarcimento.

Vizi gravi dell'opera: le regole generali

La disposizioni da tenere presente in materia di vizi gravi dell'opera sono queste:
a) la responsabilità dell'appaltatore dura dieci anni e decorre dal giorno in cui i lavori sono stati ultimati;
b) entro un anno dalla scoperta della rovina o del pericolo di rovina, o dei gravi difetti, per poter effettivamente esercitare l'azione di responsabilità il proprietario dell'immobile dovrà presentare denuncia all'appaltatore;
c) nell'anno successivo alla denuncia sopra indicata, il diritto ad esercitare l'azione giudiziaria si prescrive.

Questo significa che, una volta scoperto il difetto, entro un anno va fatta la denuncia a pena di decadenza ed, entro un anno dalla denuncia, deve essere iniziato il giudizio a pena di prescrizione.

La denuncia dei vizi

Attenzione alla decorrenza del termine per presentare una valida denuncia.
Dice la Legge che questo termine comincia a decorrere solo una volta intervenuta la scoperta, non dal momento in cui questa è divenuta palese, cioè dal momento in cui un uomo medio se ne sarebbe accorto.
La prova della tempestività e della completezza della denuncia è a carico di chi promuove la causa.
La scoperta dei vizi si considera raggiunta solo quando la parte abbia consapevolezza della gravità di questi e del nesso causale dei vizi con l'attività espletata: di regola questo accade dopo aver acquisito idonei accertamenti tecnici.

Ma, anche su questo punto, attenzione: non è che in generale ricorrere ad una perizia o ad un accertamento tecnico preventivo serva al danneggiato quale escamotage per essere rimesso in termini, quando magari già conosceva l'entità e le cause dei danni che lamenta.
Il giudice dovrà sempre accertare quando c'è stata l'effettiva conoscenza del danno per giustificare la denuncia anche senza l'eventuale supporto di un perito.

In sostanza: la conoscenza dei difetti si ha nel momento in cui il committente o i suoi aventi causa abbiano avuto un apprezzabile grado di conoscenza, obiettiva e completa non soltanto presuntiva, non solo della consistenza dei difetti e del pericolo che ne deriva, ma anche del nesso con l'attività di esecuzione dell'opera.
Se si tratta di danni evidenti (che anche un profano noterebbe) la questione non si pone: il termine per la denuncia decorre da quando è stato percepito il problema.


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Si occupa principalmente di Diritto Militare in ambito amministrativo, penale, civile e disciplinare ed è autore di numerose pubblicazioni in materia.
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(25/10/2018 - Avv.Francesco Pandolfi) Foto: 123rf.com
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