Processo esecutivo: la vendita senza incanto

Avv. Daniele Paolanti - La vendita di un bene sopravviene nel corso dell'esecuzione forzata quale strumento che opera laddove un debitore, non essendo riuscito a soddisfare le pretese creditorie, subisce un processo di espropriazione (fondato su un precedente titolo esecutivo) così permettendo ai creditori di assicurarsi il soddisfacimento delle loro pretese e all'acquirente di acquisire invece i diritti sul bene che spettavano a colui che ha subito l'espropriazione. La vendita senza incanto è un particolare tipo di vendita che trova disciplina nel disposto dell'art. 570 c.p.c. e ss. In species detta norma prevede che: "Dell'ordine di vendita è dato dal cancelliere, a norma dell'articolo 490, pubblico avviso contenente l'indicazione, degli estremi previsti nell'articolo 555, del valore dell'immobile determinato a norma dell'articolo 568, del sito Internet sul quale è pubblicata la relativa relazione di stima, del nome e del recapito telefonico del custode nominato in sostituzione del debitore con l'avvertimento che maggiori informazioni possono essere fornite dalla cancelleria del tribunale a chiunque vi abbia interesse".

La presentazione dell'offerta

L'art. 571 c.p.c. contiene la disciplina delle modalità attraverso le quali si presenta l'offerta chiarendo che la medesima può essere presentata da chiunque tranne che dal debitore, personalmente o a mezzo di procuratore legale. La parte offerente deve presentare nella cancelleria una dichiarazione contenente l'indicazione del prezzo, del tempo e del modo di pagamento e ogni altro elemento utile alla valutazione dell'offerta. L'offerta si intende non efficace se dovesse pervenire oltre il termine stabilito ai sensi dell'art. 569, terzo comma, se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito dall'ordinanza o se l'offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell'ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto. L'offerta deve ritenersi inderogabile laddove il giudice ordini l'incanto o se siano decorsi centoventi giorni dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta. Ai sensi dell'art. 571 ultimo comma "L'offerta deve essere depositata in busta chiusa all'esterno della quale sono annotati, a cura del cancelliere ricevente, il nome, previa identificazione, di chi materialmente provvede al deposito, il nome del giudice dell'esecuzione o del professionista delegato ai sensi dell'articolo 591-bis e la data dell'udienza fissata per l'esame delle offerte. Se e' stabilito che la cauzione è da versare mediante assegno circolare, lo stesso deve essere inserito nella busta. Le buste sono aperte all'udienza fissata per l'esame delle offerte alla presenza degli offerenti".

La valutazione delle offerte

Il giudice dell'esecuzione valuta l'offerta previa audizione delle parti e dei creditori iscritti non intervenuti. Se l'offerta dovesse essere superiore al valore dell'immobile aumentato di un quinto, viene considerata senz'altro accolta. Laddove dovesse invece essere inferiore, non si può dar luogo alla vendita se vi è il dissenso del creditore procedente o se si reputa vi siano significative possibilità di miglior vendita con l'incanto. Se invece dovessero esserci più offerte verrà indetta una gara tra gli offerenti assumendo come prezzo a base d'asta il valore dell'offerta più alta. Laddove mancassero adesioni degli offerenti, il giudice può alternativamente provvedere disponendo la vendita a favore del maggior offerente oppure ordinando l'incanto. Conclusa la vendita, il G.E. dispone con decreto le modalità di versamento del prezzo ed il termine entro il quale effettuare il versamento.

La giurisprudenza

La Suprema Corte si è recentemente occupata del tema della legittimazione attiva alla presentazione delle offerte chiarendo che in materia di espropriazione immobiliare, è legittimato ai sensi dell'art. 571 c.p.c. a presentare l'offerta di acquisto (nell'ipotesi di vendita senza incanto) finanche il "procuratore legale" dell'offerente escludendo categoricamente l'applicazione di un'irragionevole disparità di trattamento con la differente disciplina contemplata per la vendita con incanto, in base alla quale l'offerta può essere compiuta anche a mezzo di mandatario, a patto che sia munito di procura speciale o, ma solo nel solo caso di offerte per persona da nominare, a mezzo di "procuratore legale", attesa la differenza strutturale esistente tra i due tipi di vendita (Cassazione civile, sez. III, 05/05/2016, n. 8951).

Daniele Paolanti - profilo e articoli
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Vincitore del concorso di ammissione al Dottorato di Ricerca svolge attività di assistenza alla didattica.