1. L'onere della prova nel giudizio instaurato dal creditore del condominio contro l'amministratore di condominio per la presunta violazione dell'articolo 63 disp. att. c.c. comma primo.
L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce al primo comma che l'amministratore di condominio è obbligato a fornire ai creditori del condominio insoddisfatti i dati dei condòmini morosi. Questa norma, introdotta dalla legge di riforma del condominio 220 del 2012, nasce per rendere concreto l'esercizio del diritto di credito del fornitore del condominio insoddisfatto in un sistema in cui vige il principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali.
Se l'amministratore di condominio non produce al creditore richiedente l'elenco dei condòmini morosi, questo terzo può agire in Giudizio contro l'amministratore di condominio per ottenere la sua condanna alla consegna dell'elenco.
In questo Giudizio il creditore deve dimostrare di essere titolare di un diritto di credito nei confronti del condominio attraverso la produzione di un titolo esecutivo (decreto ingiuntivo); deve dimostrare di aver agito esecutivamente, senza successo, nei confronti del patrimonio del condominio; deve provare di aver inviato all'amministratore di condominio la richiesta dell'elenco dei condòmini morosi e che non ha mai ricevuto dal mandatario del condominio questo elenco.
L'amministratore dal canto suo deve dimostrare di aver esattamente adempiuto all'obbligo informativo di cui all'articolo 63 disp. att. c.c. primo comma.
2. L'amministratore di condominio può giustificare la mancata produzione dell'elenco dei morosi sulla base del fatto che il credito del terzo non compare in un bilancio o piano di riparto approvato dall'assemblea di condominio?
Sul punto è intervenuto il Tribunale di Cagliari con sentenza 2603 del 7 novembre 2026.
Nel caso scrutinato dal Giudice sardo un amministratore di condominio si è difeso in merito alla sua presunta violazione dell'obbligo in parola, riferendo di non aver inviato l'elenco al creditore del condominio poiché la somma da egli vantata non era stata approvata con bilancio o piano di riparto dall'assemblea condominiale.
Il Giudice ha accolto la domanda del terzo creditore di condanna dell'amministratore di condominio all'adempimento dell'obbligo previsto dall'articolo 63 comma primo disp. att. c.c.. Preliminarmente, il Giudice ha accertato che il credito del terzo è rimasto insoddisfatto e che tale ricorrente ha diverse volte richiesto l'elenco dei condòmini morosi all'amministratore.
L'amministratore, però, non ha mai fornito l'elenco con i nominativi dei morosi e con i millesimi di proprietà riferibili a ciascuno di essi.
In merito all'eccezione sollevata dall'amministratore, il Giudice ha stabilito che il creditore del condominio non ha l'onere di dimostrare in giudizio che il suo credito sia stato debitamente inserito in un bilancio condominiale o in piano di riparto approvato dall'assemblea di condominio.
L'approvazione del bilancio condominiale e del relativo piano di riparto sono fatti interni alla vita condominiale e non rappresentano elementi fondativi del diritto del terzo creditore del condominio ad ottenere l'elenco dei morosi. Il terzo non può assolutamente intervenire su questioni contabili interne al condominio andando a sollecitare l'approvazione di un bilancio o di un piano di riparto contenente il suo credito.
La mancata approvazione del bilancio e del relativo piano di riparto contenente il credito vantato dal terzo creditore non esclude l'obbligo dell'amministratore di condominio di fornire al terzo, che ne faccia richiesta, l'elenco dei condòmini morosi ai sensi dell'articolo 63 primo comma disp. att. c.c.
3. Considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Cagliari 2603/2026 è di fondamentale importanza per l'operato dell'amministratore di condominio professionista. Questi, infatti, deve essere consapevole del fatto che l'obbligo di consegna dell'elenco dei morosi al terzo è stringente, non ammette eccezioni di sorta. Pertanto, è conveniente per l'amministratore fornire tempestivamente l'elenco dei condòmini morosi al terzo fornitore se vuole evitare un procedimento giudiziario e l'eventuale consequenziale pagamento delle spese del Giudizio.
Avv. Luca Vancheri
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