L’installazione di un servoscala o montascale a poltroncina all’interno delle parti comuni di un edificio residenziale rappresenta una delle questioni più dibattute nelle assemblee di condominio. Il punto di attrito nasce quasi sempre dal bilanciamento tra due interessi contrapposti: da un lato l’esigenza primaria di accessibilità all’abitazione per chi ha difficoltà motorie, dall’altro la tutela della fruibilità delle scale e del decoro architettonico da parte degli altri comproprietari.
Il legislatore e la giurisprudenza di legittimità hanno tracciato nel tempo un quadro normativo articolato, distinguendo con chiarezza la procedura assembleare ordinaria dalle prerogative riconosciute al singolo richiedente.
La richiesta all’amministratore e le maggioranze agevolate
Il percorso ordinario prende avvio con una richiesta formale indirizzata all’amministratore di condominio, mediante lettera raccomandata o PEC, affinché inserisca all’ordine del giorno della successiva assemblea la proposta di deliberare l’innovazione volta all’abbattimento delle barriere architettoniche.
Ai sensi dell’articolo 2, comma 1, della Legge 9 gennaio 1989, n. 13 (ripreso nel principio dall’art. 1120, secondo comma, n. 2 del Codice Civile), queste delibere beneficiano di un quorum deliberativo agevolato:
- in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi);
- in seconda convocazione, la maggioranza dei presenti che esprima almeno un terzo dei millesimi (333,33 millesimi).
È rilevante evidenziare un primo caposaldo giurisprudenziale confermato dalla Corte di Cassazione (sent. n. 7938/2017): l’applicazione della maggioranza agevolata di un terzo in assemblea non è subordinata alla presenza accertata di persone con disabilità nello stabile. La rimozione delle barriere architettoniche è considerata un miglioramento oggettivo del bene comune, a beneficio dell’intera collettività e della fruibilità futura dell’immobile.
Ripartizione dei costi o innovazione gravosa
Qualora l’assemblea deliberi favorevolmente a maggioranza, la spesa per l’acquisto, la posa e la futura manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto viene ripartita tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, secondo il principio generale dell’art. 1123, primo comma, c.c.
Trattandosi tuttavia di un’innovazione che può presentare carattere di utilità specifica, trova applicazione l’articolo 1121 c.c. relativo alle innovazioni gravose o voluttuarie: i condomini che non intendono trarne vantaggio possono dichiarare il proprio dissenso, venendo esonerati da qualsiasi contribuzione alle spese di impianto ed esercizio. In tal caso, l’onere economico grava esclusivamente sui condomini consenzienti, ferma restando la facoltà per i dissenzienti o per i loro aventi causa di partecipare in qualunque momento ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo pro quota alle spese di esecuzione e manutenzione opportunamente rivalutate.
Il diniego o l’inerzia dell’assemblea: il bivio normativo
Cosa accade se l’assemblea respinge la proposta o omette di pronunciarsi entro tre mesi dalla richiesta formale? È a questo snodo che emerge la distinzione determinante tra le diverse condizioni soggettive del richiedente.
1. Il condomino con ridotta mobilità o disabilità (Art. 2, comma 2, L. 13/1989)
Se l'intervento è richiesto da persona con disabilità o ridotta capacità motoria, l'ordinamento prevede una specifica tutela derogatoria. Trascorsi inutilmente tre mesi dalla richiesta scritta, scatta il diritto potestativo di installare a proprie spese il servoscala e le strutture facilmente amovibili.
Sul piano probatorio, la Suprema Corte (Cass. Civ. n. 14096/2012 e Cass. n. 9101/2018) ha chiarito che tale tutela non presuppone necessariamente un certificato di invalidità grave o il riconoscimento formale della Legge 104/1992: la disciplina speciale opera a favore di persone anziane o di soggetti affetti da menomazioni fisiche o difficoltà deambulatorie, anche sopravvenute. In virtù del principio di solidarietà sociale e della tutela costituzionale della salute (art. 32 Cost.), l'esigenza di accessibilità gode di una netta priorità rispetto alle limitazioni d'uso invocate dai vicini.
2. Il condomino senza problematiche motorie (Art. 1102 c.c.)
Diversa è l'ipotesi in cui un condomino normodotato desideri installare un montascale a titolo meramente precauzionale o di comodità personale, in assenza di qualsiasi ridotta mobilità tra gli occupanti dell'alloggio.
In questo caso, non potendosi invocare la tutela accelerata dell’art. 2, comma 2, della L. 13/89 contro il diniego assembleare, il richiedente può agire esclusivamente nell’alveo ordinario dell’art. 1102 del Codice Civile (uso della cosa comune). Qui il bilanciamento giudiziale torna su binari rigorosi: in assenza della presunzione di solidarietà sociale per ragioni sanitarie, qualsiasi restrizione del vano scale o pregiudizio al passaggio potrà essere più agevolmente contestato dagli altri comproprietari come lesione del pari uso della cosa comune.
Vincoli tecnici e larghezza minima della rampa
In entrambe le fattispecie, l’installazione del montascale incontra i limiti invalicabili posti a presidio della sicurezza generale dell’edificio. L’art. 1120, ultimo comma, c.c. vieta le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.
Sul piano dimensionale, il Decreto Ministeriale 14 giugno 1989, n. 236 impone che la guida del montascale e il corpo macchina in posizione chiusa non riducano la larghezza utile della scala al di sotto dei requisiti minimi previsti dalle prescrizioni antincendio e di sicurezza (garantendo il passaggio agevole per il transito e l’eventuale evacuazione con barella).
Il quadro fiscale nel 2026
Il soggetto che sostiene la spesa per l’installazione di un impianto servoscala può accedere a un quadro fiscale agevolato:
- Aliquota IVA al 4%: prevista dalla Tabella A, parte II, n. 41-ter del D.P.R. 633/1972 per i sussidi tecnici e meccanici rivolti all'abbattimento delle barriere;
- Detrazione IRPEF 50%: fruibile nell’ambito delle detrazioni per ristrutturazione edilizia e accessibilità domestica (art. 16-bis TUIR), ripartita in dieci quote annuali di pari importo;
- Contributi a fondo perduto della Legge 13/1989: richiedibili presso il Comune in cui è ubicato l’immobile prima dell’inizio dei lavori, con scadenza annuale fissata al 1° marzo.
Per approfondire i criteri di accesso alle agevolazioni, i requisiti tecnici e i preventivi di spesa, è possibile consultare questa guida sui montascale per disabili e agevolazioni.
In definitiva, affrontare l’iter con una perizia tecnica preventiva sull'ingombro della rampa resta il presidio più efficace per conciliare il diritto alla mobilità con le regole della convivenza condominiale.