Bonus prima casa se la precedente abitazione diventa ufficio

Bonus prima casa anche se l'alloggio acquistato con le agevolazioni è diventato ufficio

Per il contribuente rileva solo la destinazione catastale dell'immobile

Per le agevolazioni prima casa non è rilevante l'uso concreto dell'immobile

Bonus prima casa anche se l'alloggio acquistato con le agevolazioni è diventato ufficio

Le agevolazioni prima casa spettano al contribuente che in precedenza ha acquistato un immobile beneficiando delle stesse e poi lo ha destinato a ufficio. A rilevare infatti è la destinazione catastale dello stesso e non l'uso che il titolare ne fa. Nel caso di specie poi è emerso che il contribuente ha acquistato il secondo immobile per il quale ha beneficiato delle agevolazioni dopo che il precedente era diventato ufficio per cui non ha detto il falso quando ha dichiarato di non essere titolare di "altra abitazione" come richiede la legge ai fini dell'applicazione ridotta dell'imposta di registro. Precisazioni molto importanti, contenute nell'ordinanza n. 22560/2021 della Corte di Cassazione (sotto allegata).

La vicenda processuale

Un contribuente impugna l'avviso di liquidazione relativo al mutuo stipulato e assoggettato all'imposta sostitutiva agevolata per l'acquisto della prima casa. L'Agenzia ha infatti accertato che al momento dell'acquisto del suddetto immobile il contribuente risultava già titolare di altra casa di abitazione acquistata e che un mese prima rispetto all'acquisto dell'immobile per il quale aveva ottenuto il mutuo, aveva mutato la destinazione dell'abitazione in ufficio.Per il contribuente l'avviso difettava di motivazione perché al momento dell'acquisto non risultata titolare di una casa di abitazione.

Il ricorso viene accolto in primo grado, ma l'Agenzia delle Entrate appella la decisione perché a suo dire il cambio di destinazione è avvenuto solo per eludere le norme che contemplano l'agevolazione. Al momento dell'acquisito dell'immobile il contribuente aveva già una casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, il mutamento era quindi fittizio, effettuato solo per usufruire per la seconda volta delle agevolazioni.

Per il contribuente rileva solo la destinazione catastale dell'immobile

Il contribuente contesta davanti alla Corte di Cassazione la decisione della Corte di Appello che accoglie le rimostranze dell'Agenzia delle Entrate, sollevando tre motivi.

• Con il primo lamenta la violazione dell'art. 16 del Dl n. 155/1993, che ha modificato la tariffa dell'art 1 parte prima della nota II bis lettera C allegata al testo unico che disciplina l'imposta di registro. Il contribuente afferma che al momento della stipula del contratto per l'acquisto dell'immobile lo stesso era effettivamente prima casa, non rileva la destinazione a ufficio, perché l'agevolazione può essere concessa anche se l'utilizzo non corrisponde alla destinazione catastale. Quando lo stesso ha acquistato l'immobile per il quale aveva chiesto il mutuo non aveva effettivamente una casa di abitazione perché quello acquistato con le agevolazioni non aveva più i requisiti di abitazione.
• Con il secondo motivo invece contesta la violazione della nota II bis comma 1 lettera b) art. 1 della tariffa parte prima allegata al TUR perché non è di ostacolo alla richiesta di agevolazioni per la prima casa l'acquisto precedente di un immobile con le agevolazioni prima casa se questo poi viene trasformato in un immobile diverso. Per le agevolazioni rilevano le caratteristiche dell'immobile al momento dell'acquisto e non i cambiamenti successivi.
• Con il terzo infine contesta l'omessa motivazione della sentenza su una questione decisiva che non ha tenuto conto del fatto che per la giurisprudenza prevalente il diritto all'agevolazione prima casa spetta a chi, al momento dell'acquisto, risulta proprietario di un altro immobile destinato a studio professionale.

Per le agevolazioni prima casa non è rilevante l'uso concreto dell'immobile

La Cassazione accoglie il ricorso, ritenendo fondati il primo e il secondo motivo e assorbito il terzo.

La Corte ricorda che per beneficiare dell'aliquota agevolata del 2% sugli atti traslativi onerosi di immobili abitativi l'acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altro immobile sito nel Comune in cui si trova quello da acquistare. Nel caso di specie è emerso che il contribuente era si titolare di un immobile, ma la sua destinazione era già stata mutata, per cui la sua dichiarazione non può ritenersi falsa.

La Corte vuole infatti dare continuità all'orientamento secondo il quale, per beneficiare delle agevolazioni prima casa è necessario non essere titolari di altra "casa di abitazione" nello stesso Comune in cui si trova quello da acquistare, senza che rilevi l'"idoneità dell'immobile". Non rileva insomma per la Corte la situazione soggettiva del contribuente o l'utilizzo che in concreto lo stesso fa del bene. L'unico aspetto che rileva è infatti il requisito oggettivo della classificazione catastale dell'immobile.