Sull'agente immobiliare incombe l'obbligo di controllare la libertà dell'immobile da gravami

Stretta degli Ermellini sull'operato delle agenzie immobiliari. In allegato la sentenza della Cassazione 7178/2015
ipoteca

Avv. Gabriele Mercanti

Una tegola non da poco quella che pare essere piombata sulla testa dei già avviliti, a causa della crisi del mattone, agenti immobiliari a seguito della Sentenza n. 7178 della Terza Sezione Civile della Cassazione depositata il 10 aprile 2015.

La vicenda al vaglio degli Ermellini rappresenta un classico della negoziazione immobiliare. Presso un'agenzia di intermediazione immobiliare l'acquirente sottoscriveva in primiis (inizio gennaio 2005) una proposta d'acquisto immobiliare ed in secundiis (fine gennaio 2005) un contratto preliminare con il proprietario saldando, altresì, la provvigione di spettanza dell'intermediario. In entrambi i documenti si faceva riferimento – come da prassi - alla situazione giuridica di libertà dell'immobile da trascrizioni ed ipoteche pregiudizievoli al momento del rogito.

La stipula notarile prevista per la fine di marzo 2005 è rimasta – tuttavia – un'ineffabile chimera per l'ignaro acquirente, dato che il 15 marzo 2005 il bene in questione veniva assegnato a terzi in seno ad una procedura esecutiva immobiliare.

Ecco che il giustamente contrariato promissario acquirente intraprendeva un'azione risarcitoria avverso l'agenzia immobiliare asserendo la responsabilità della stessa per omissione di informazioni in merito alla sicurezza dell'affare.

Il Giudice di prime cure (1) respingeva la domanda sostenendo che, in assenza di specifico incarico, non potesse gravare sul mediatore, l'obbligo di effettuare specifiche indagini tecnico – giuridiche sul cespite; mentre in appello (2) la decisione veniva ribaltata sul presupposto che il mediatore avrebbe dovuto verificare le informazioni fornite dalla parte o comunque acquisibili con l'ordinaria diligenza.

Il S.C., nel respingere il ricorso dell'agenzia immobiliare e confermando – pertanto - la decisione di secondo grado, indica tre principi che contraddistinguono l'attività dell'intermediario e precisamente:

a) il mediatore professionale è tenuto all'obbligo di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque acquisibili con l'uso della diligenza professionale del caso;

b) il mediatore professionale non può limitarsi a trasmettere informazioni non verificate, o peggio che si è rifiutato di verificare (3);

c) in caso di inadempimento la colpa è presunta e incombe sul mediatore l'onere di provare o l'inesistenza dell'inadempimento o l'inimputabilità a sè del medesimo.

Ancorchè le suddette “linee guida” possano essere tendenzialmente condivisibili al fine di delimitare l'ambito delle attività (e conseguentemente delle responsabilità) dell'agente immobiliare, alquanto discutibile è – invece - la conclusione di ritenere inadempiente agli obblighi di Legge un intermediario per l'impossibilità di arrivare al rogito a causa di gravami sul bene non dichiarati dal promittente venditore. (4)

Ma allora, a contrario, ancorchè non venga espressamente affermato nella Sentenza in commento, è evidente che l'intermediario abbia un solo modo per evitare future contestazioni al proprio operato: effettuare le c.d. ispezioni ipocatastali.

La suddetta conclusione lascia alquanto interdetti per alcune considerazioni:

- a sensi dell'art. 1754 c.c. il mediatore è un soggetto scevro da vincoli di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza con le parti e, per l'effetto, non è un consulente delle stesse;

- a sensi dell'art. 1759 c.c. il mediatore deve semplicemente comunicare alle parti le circostanze rilevanti “a lui note”;

- l'agente immobiliare spesso non ha le competenze tecnico – professionali per effettuare un simile accertamento. (5)

Non è, allora, un caso che la giurisprudenza nettamente prevalente sino ad oggi abbia tradizionalmente escluso che sussistesse in capo al mediatore un simile obbligo di accertamento. (6)

E' proprio il caso di dire che il noto brocardo latino “caveat emptor” nelle agenzie immobiliari non possa entrare.


Avv. Gabriele Mercanti - Foro di Brescia - avv.gabrielemercanti@gmail.com

www.avvocatogabrielemercanti.it

(1) Cfr. Tribunale di Torino n. 172/2008.

(2) Cfr. C.d.A. di Torino n. 338/2010.

(3) Si noti comunque che dall'esame della pronuncia non è emerso che l'intermediario si sia rifiutato di fare alcunchè.

(4) Ad essere rigorosi, inoltre, il promittente venditore non ha dichiarato che il bene fosse già libero in sede di sottoscrizione del preliminare, ma solo che lo sarebbe stato al rogito.

(5) E' noto, inoltre, che l'espletamento di simili attività comporta il versamento di tasse e/o diritti presso i competenti uffici. Ebbene, viene spontaneo domandarsi se l'intermediario che le abbia anticipate (in base alla ricostruzione del suo ruolo effettuata dalla Sentenza in commento) abbia un diritto di pretenderne la restituzione, dato che l'incarico, cui l'art. 1756 c.c. fa riferimento quale presupposto per il recupero del credito, non esisterebbe per definizione.

(6) Cfr. Cass. n. 15.274/2006: “In tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli”.

Cassazione Civile, testo sentenza 7178/2015
(04/05/2015 - Avv. Gabriele Mercanti)
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