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Cassazione: il superamento della presunzione di condominialità del bene ex art. 1117 cod. civ.

due grandi palazzi condominiali

di Licia Albertazzi - Corte di Cassazione civile, sezione seconda, sentenza n. 12572 del 4 Giugno 2014. Su che 

Su che cosa si basa il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio? O meglio, sulla base di quali caratteristiche di fatto e di diritto una porzione di condominio è suscettibile di comproprietà?

A queste domande ha risposto la Corte di Cassazione Civile, con sentenza n. 12572 del 4 giugno 2014, tornando ad esprimersi sulla presunzione di comunione stabilita dall'art. 1117 c.c. in una controversia riguardante la proprietà di alcuni spazi condominiali all'interno di un complesso di alloggi sociali, privi di aerazione diretta e posti a confine e a contatto con taluni degli appartamenti.

In particolare, ha affermato la Corte, “il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune, sicché la presunzione di comproprietà posta dall'art. 1117 c.c., che contiene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario”.

In questo senso, pertanto, prevalendo la destinazione d'uso del bene sulla sua qualificazione legale, la S.C. ha condiviso il ragionamento della corte territoriale sull'esclusione della contitolarità degli spazi oggetto di vertenza, poiché “mancanti di aerazione diretta - e - privi di un'originaria destinazione di servizio rispetto all'edificio condominiale”, essendo invece “ben utilizzabili dagli appartamenti a confine sul lato lungo degli stessi, da cui i detti locali hanno unico accesso”, secondo una valutazione motivata riservata, in via esclusiva, al giudice del merito.

Per questi motivi, rigettata la domanda dei proprietari esclusivi nei gradi di merito, la sentenza d'appello impugnata è stata, tuttavia, riformata dalla Cassazione, la quale, preso atto della circostanza che tali appartamenti hanno accesso unico su queste zone - nonché del fatto che sino a quel momento la totalità delle spese di realizzazione e manutenzione dei locali disputati fosse stata sopportata dai proprietari esclusivi – ha ritenuto che i singoli proprietari ben possono vantare diritto esclusivo di proprietà su dette aree, essendo gli unici direttamente interessati al loro uso e godimento.

Vai al testo della sentenza 12572/2014
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(13/07/2014 - Licia Albertazzi)
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