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Locazioni: Cassazione, il proprietario deve rimborsare le spese che l'inquilino ha sostenuto per la sostituzione della caldaia non a norma

caldaia termosifone riscaldamento tecnico
Dott. Emanuele Mascolo - 
In base a quanto dispone l'articolo 1575 del codice civile il locatore è tenuto a consegnare il bene oggetto del contratto di locazione  in buono stato di manutenzione.
Per questo egli è tenuto ad eseguire prima della consegna "i necessari accertamenti, la cui omissione é ragione di colpa. Qualora il conduttore abbia esercitato l'azione di risarcimento per i danni derivali dai vizi della cosa locata, il locatore è esente da responsabilità solo se prova di aver ignorato tali vizi senza colpa." 
E' quanto ricorda la Corte di Cassazione con la sentenza numero 11353 del 26 maggio 2014.
Il caso preso in esame dei giudici di piazza Cavour riguarda la vicenda di tre studentesse che dopo aver preso in locazione un appartamento, avevano richiesto al proprietario la sostituzione dell'impianto termico. Un tecnico aveva infatti rilevato che la caldaia dell'immobile non era norma.

I proprietari si erano rifiutati di provvedere alla sostituzione e così le tre studentesse decidevano di procedere a proprie spese chiedendo poi il rimborso di quanto pagato.

In primo grado il tribunale di Firenze  dava  loro ragione condannando i proprietari al pagamento della somma di € 420 per ciascuna delle tre studentesse.
Il tribunale evidenziava nella sentenza che "le ricorrenti avevano agito per ottenere il risarcimento del danno loro causato dall'inadempimento dei locatori rispetto all'obbligo di mantenere la cosa nello stato locativo iniziale; 2) essendo presente la caldaia all'inizio della locazione, rilevava effettivamente tale obbligo manutentivo; 3) in base all'art. 3 del contratto solo la manutenzione ordinaria competeva alla parte conduttrice; 4) la sostituzione della caldaia costituiva manutenzione straordinaria, in quanto imprevedibile e anormale; 5) risultava la preventiva informazione nei riguardi dei locatori (di cui all'art. 1577 c.c.) circa la sostituzione in parola; 6) non rilevava la prima parte della clausola n. 8 del contratto né la disciplina delle addizioni e dei miglioramenti."

Anche la corte d'appello darà ragione alle studentesse e il caso finiva in Cassazione  dove i proprietari dell' immobile sostenevano, tra le altre cose, di aver ignorato senza colpa l'esistenza di tale vizio non essendo in possesso di conoscenze tecniche tali da potersene rendere conto.

Nella parte motiva della sentenza la Corte di Cassazione scrive che "Qualora il conduttore abbia esercitato l'azione di risarcimento per i danni derivali dai vizi della cosa locata, il locatore è esente da responsabilità solo se prova di aver ignorato tali vizi senza colpa (Cass. 17 maggio 2010, n. 11969). È stato pure precisato dalla giurisprudenza di legittimità che in tema di disciplina dei vizi della cosa locata prevista dall'art. 1578 c.c., mentre ai fini dell'esercizio delle azioni di risoluzione o riduzione del corrispettivo di cui al primo comma della suddetta norma il locatore è esonerato da responsabilità nella eventualità in cui provi che si tratti di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore al momento della consegna del bene locato, nell'ipotesi contemplata dal secondo comma, con riferimento all'eventualità in cui il conduttore abbia esercitato l'azione di risarcimento danni, il locatore è esente da responsabilità esclusivamente nel caso in cui egli offra la prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi (Cass. 26 aprile 2010, n. 9910). 
La Corte di merito ha correttamente applicato al caso all'esame i principi sopra riportali, che vanno ribaditi in questa sede, evidenziandosi che nella specie non risulta sia stata offerta la prova liberatoria che l'art. 1378, secondo comma, c.c. pone a carico della parte locatrice. 
Alla luce delle considerazioni che precedono, la motivazione della sentenza impugnata risulta coerente e logica, esente, quindi, dal lamentato vizio di contraddittorietà. "
Qui sotto in allegato il testo della sentenza.
Vedi anche nella sezione delle guide legali: La ripartizione delle spese tra locatore e conduttore. 

Sentenza C. Cass. n. 11353/2014
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(30/05/2014 - Emanuele Mascolo)
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