Locazione per uso "diverso da abitazione"

• L'uso non abitativo
• Locazione a uso non abitativo: durata
• Rinnovo del contratto di locazione
• Recesso del conduttore dalla locazione non abitativa
• Disdetta del locatore nella locazione non abitativa
• Locazioni a uso non abitativo: la sublocazione
• Il diritto di prelazione del conduttore
• Eccezioni alla disciplina delle locazioni non abitative

L'uso non abitativo

Il concetto di uso non abitativo è molto ampio e comprende, per esclusione, tutte le ipotesi in cui la locazione non abbia a oggetto un immobile che il conduttore utilizza come abitazione.

Si tratta, quindi, della locazione di immobili ove si svolgono attività commerciali, industriali, professionali, sportive, artigianali, teatrali e così via.

Locazione a uso non abitativo: durata

La durata della locazione a uso non abitativo dipende dall'attività che il conduttore intende svolgere nell'immobile locato.

Essa, in particolare, è fissata in sei anni in caso di attività commerciali, industriali, turistiche, artigianali, professionali, mentre è fissata in nove anni in caso di attività alberghieri o assimilate e teatrali.

Laddove le parti stabiliscano una durata inferiore, la stessa è considerata automaticamente pari a quella prevista dalla legge.

Attività stagionali

Alle regole sulla durata della locazione non abitativa non soggiacciono i contratti relativi ad attività che hanno carattere stagionale, come, ad esempio, la locazione di stabilimenti balneari.

In tali ipotesi, la locazione dovrà essere rinnovata sempre al medesimo conduttore per la durata della stagione che interessa la sua attività, a seconda dei casi, per sei o nove anni consecutivi.

Rinnovo del contratto di locazione

Il contratto di locazione a uso non abitativo si rinnova automaticamente di sei anni in sei anni o di nove anni in nove anni, a seconda dei casi.

Il rinnovo automatico può tuttavia essere evitato dal conduttore, inviando al locatore un'apposita lettera raccomandata con un preavviso di almeno dodici mesi (se la durata è di sei anni) o diciotto mesi (se la durata è di nove anni).

Recesso del conduttore dalla locazione non abitativa

In ogni caso, il conduttore, in presenza di gravi motivi, può recedere dal contratto in ogni momento, senza dover attendere la scadenza periodica, comunicando tale volontà al locatore, a mezzo lettera raccomandata, con un preavviso di almeno sei mesi.

E' inoltre possibile stabilire in contratto la facoltà del conduttore di recedere in ogni momento e per qualsiasi ragione dal contratto, anche in questo caso con un preavviso di almeno sei mesi.

Disdetta del locatore nella locazione non abitativa

Le possibilità di svincolarsi dal contratto di locazione non abitativa sono molto più ridotte per il locatore.

Tale soggetto, infatti, può dare disdetta solo alla scadenza del termine di sei o nove anni, a mezzo raccomandata con un preavviso, a seconda dei casi, di dodici o diciotto mesi, e solo nelle seguenti ipotesi:

• se intende adibire l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti in linea retta entro il secondo grado,
• se intende adibire l'immobile all'esercizio di una determinata attività commerciale, industriale o turistica o all'esercizio abituale o professionale di un'attività di lavoro autonomo o alberghiera, in ogni caso svolte in proprio, dal coniuge o da un parente in linea retta entro il secondo grado;
• se è una pubblica amministrazione o un ente pubblico o di diritto pubblico e intende adibire l'immobile all'esercizio di attività per il conseguimento dei propri fini istituzionali;
• se intende ristrutturare l'immobile per renderne la superficie conforme al piano comunale e la ristrutturazione è incompatibile con la locazione.

Tali motivazioni devono essere realizzate entro il termine massimo di sei mesi dal rilascio dell'immobile, altrimenti il conduttore può chiedere che sia ripristinato il contratto, che gli vengano rimborsate le spese di trasloco e gli altri oneri eventualmente sostenuti e che gli venga corrisposta l'eventuale indennità per perdita di avviamento.

Locazioni a uso non abitativo: la sublocazione

In caso di locazioni a uso non abitativo, al conduttore è data piena libertà di sublocare l'immobile (o anche di cedere il contratto a terzi) a prescindere dal consenso del proprietario e limitandosi ad avvisarlo con raccomandata con avviso di ricevimento.

Presupposto di tale "libertà" è, tuttavia, che l'immobile venga trasferito insieme all'azienda del conduttore.

In ogni caso, in presenza di gravi motivi, al locatore è data la possibilità di opporsi alla sublocazione.

Il diritto di prelazione del conduttore

Se il locatore decide di vendere l'immobile concesso in locazione, deve preventivamente notificare tale sua decisione al conduttore a mezzo ufficiale giudiziario, indicando il prezzo al quale intendere vendere il bene e le altre condizioni di vendita e invitando il conduttore a decidere se esercitare o meno il suo diritto di prelazione.

La legge, infatti, in simili ipotesi dà al conduttore la facoltà di acquistare l'immobile essendo preferito a terzi, alle medesime condizioni a cui l'immobile sarebbe stato venduto a questi ultimi.

La prelazione deve essere esercitata entro sessanta giorni dalla notifica della comunicazione del locatore.

In ogni caso, la vendita, se effettuata in favore di altri, non interrompe il contratto di locazione.

Eccezioni alla disciplina delle locazioni non abitative

La disciplina delle locazioni a uso non abitativo appena descritta può essere derogata se ricorre una specifica condizione: il canone annuo pattuito superi i 250mila euro e i locali non siano qualificati di interesse storico.

Data: 6 giugno 2021

Per ulteriori approfondimenti, si veda la guida: locazione di immobili commerciali.