Il condominio negli edifici

Pur non esistendo una definizione compiuta di “condominio negli edifici” né nel codice, né nelle numerose leggi speciali che si occupano di aspetti peculiari ad esso inerenti (ad esempio in tema di sicurezza degli impianti), è possibile ricavare la nozione dell’istituto dall’analisi degli articoli da 1117 a 1139 che il codice civile dedica proprio al condominio negli edifici (capo II del titolo VII, a sua volta inserito nel libro III che concerne la proprietà).

Esimendoci dalla rassegna delle varie teorie che sono state elaborate circa la nozione di condominio negli edifici, questo può essere definito come l'ente, privo di personalità giuridica e senza autonomia patrimoniale, che gestisce le parti comuni, nell'interesse dei singoli condomini, il cui scopo primario è di preservare tali parti, sottoposte a comunione forzosa tra i titolari delle singole proprietà individuali (detti “condomini”). Le parti comuni, poste al servizio di singole unità immobiliari (appartamenti, negozi, box, ecc.), sono rappresentate da elementi strutturali quali scale, muri maestri, suolo, tetto etc. e da impianti comuni, quali, ad esempio, ascensore e riscaldamento. Tali parti comuni, del resto, sono elencate nell’art. 1117 c.c., anche se va subito precisato che, secondo l’orientamento unanime sia di dottrina che di giurisprudenza, esso ha valore meramente indicativo ed esemplificativo, dato che il regolamento di condominio potrà sempre individuare un diverso inquadramento di siffatti elementi.

Per quanto concerne il momento della nascita del condominio, esso si costituisce senza alcuna formalità, immediatamente dopo la costruzione dell'edificio e la vendita, tramite uno o più atti pubblici, anche di uno solo degli appartamenti di proprietà esclusiva. In merito allo scioglimento del condominio, esso è eccezionalmente ammesso nei soli casi in cui l'edificio si possa dividere in edifici che abbiano caratteristiche di autonomia completa e può essere disposta dalla delibera dell'assemblea o dall'autorità giudiziaria.

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