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L’impugnazione delle delibere condominiali

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Contatta l'autore Avv. Alessandro Gallucci - avvgallucci@gmail.com

Ogni deliberazione assembleare deve avere determinati requisiti affinché la si possa considerare valida. Come abbiamo visto in precedenza, ad esempio: l’avviso di convocazione, che deve contenere l’indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data di svolgimento dell’assemblea. Il verbale deve essere compilato facendo in modo che tutto lo svolgimento dell’assise sia comprensibile e sia possibile verificare la correttezza dei quorum deliberativi. Ogni deliberazione relativa ai singolo punto all’ordine del giorno, per essere valida, deve riportare un numero di voti uguale o superiore a quello previsto dalla legge. Devono essere rispettati i criteri di ripartizione previsti dalla legge o dal regolamento, ecc. Tutte questi aspetti concorrono a formare una delibera assembleare valida. L’art. 1137, primo comma, c.c. dice che "le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini". E’ una norma importante in quanto vincola tutti condomini, compresi assenti e dissenzienti, al rispetto di quanto deciso dalla maggioranza.

Proprio per questa particolare incisività del deliberato assembleare è giusto porsi alcune domande. Che cosa accade se prima o durante lo svolgimento dell’assemblea non vengono rispettate le regole previste dalla legge o dal regolamento di condominio? In poche parole come si possono contestare le irregolarità di una delibera? L’art. 1137, secondo e terzo comma, c.c. recita:

“Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.

L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile”.

Si tratta della disciplina dell’impugnazione delle deliberazioni assembleari. Le norme appena citate rappresentano le uniche disposizioni legislative che si occupano dell’invalidità delle decisioni assembleari. Le problematiche di maggiore impatto che hanno sollevato, e tutt’ora sollevano, dubbi si riferiscono principalmente al tipo di vizi della delibera ed alle modalità di ricorso in giudizio. 

Vediamo più nello specifico perché. 

La nullità e l'annullabilità delle delibere assembleari

Il codice civile parla semplicemente di deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio e ne richiede l’impugnazione tempestiva (entro 30 giorni). Dottrina e giurisprudenza, nel corso del tempo, hanno ritenuto applicabile all’invalidità delle delibere i concetti di nullità e annullabilità. Le conseguenze sono evidenti. Una delibera nulla è impugnabile in ogni tempo, da chiunque ne abbia interesse e non è suscettibile di produrre effetti giuridici. In poche parole è come se non fosse mai esistita. Una deliberazione annullabile deve essere impugnata nei tempi previsti dall'articolo 1137 c.c. La disputa, che si è sviluppata in conseguenza di questa classificazione, ha riguardato l’individuazione concreta di quei vizi comportanti nullità o annullabilità. Il silenzio della legge al riguardo non ha aiutato. Certamente i riflessi pratici sono notevoli, proviamo ad esemplificare. In un’assemblea condominiale si decidono lavori straordinari di notevole entità, quasi tutti i condomini iniziano a versare le rate e si dà corso all’esecuzione dei lavori. Giunti a metà dei lavori uno dei condomini morosi, sollecitato a mettersi in regola con i pagamenti, impugna la delibera relativa ai lavori perché a suo dire nulla. E’ chiaro che una successiva delibera può sanare il vizio, tuttavia non sempre è semplice ricomporre determinate maggioranze. La labilità del confine tra nullità e annullabilità comportava un’incertezza dei rapporti giuridici non solo tra i condomini ma anche tra condominio e terzi. La questione, oggetto di un acceso contrasto giurisprudenziale, è stata risolta dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione nel 2005. Con la sentenza n. 4806, infatti, si è affermato che sono da "qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto".Di contro, sono da "qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità' nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto" (così Cass. SS.UU. n. 4806 del 2005).

L’opera giurisprudenziale sta proseguendo nel solco tracciato da questa fondamentale sentenza catalogando i vari vizi in un modo piuttosto che nell’altro. Così in una recente sentenza il Supremo Collegio ha affermato che le delibere assembleari relative alla ripartizione delle spese sono nulle "solo nel caso l'assemblea consapevolmente modifichi i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge; sempre secondo questa S.C., invece, le deliberazioni relative alla ripartizione delle spese sono semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri siano violati o disattesi"(così Cass. 747 del 2009). In sostanza, si è impostata la questione limitando i casi di nullità a quelle violazioni di legge macroscopiche, ampliando il concetto di annullabilità a tutte quelle ipotesi di "routine" nell’ambito della una gestione condominiale. Riepilogando: una delibera nulla può essere impugnata in ogni tempo, quella annullabile entro 30 giorni, che per i dissenzienti decorrono dallo svolgimento dell’assemblea e per gli assenti dalla comunicazione dello svolgimento stessa. In ogni caso è utile impugnare nei termini appena citati. Come abbiamo visto, infatti, nullità e annullabilità, con riferimento alle deliberazioni condominiali, sono concetti di creazione giurisprudenziale e di conseguenza valutati volta per volta dal giudice. Così, per non incappare in decadenze dovuto a mutamenti d’indirizzo giurisprudenziale, vale la pena impugnare qualsiasi deliberazione entro i 30 giorni di cui al terzo comma dell’art. 1137 c.c.

Come impugnare una delibera

E’ necessario a questo punto comprendere come si debba impugnare una deliberazione assembleare. Qual è l’atto introduttivo del giudizio? Come per le questioni attinenti alla nullità ed all’annullabilità, anche per l’azione giudiziaria sono sorti dei dubbi. Escludendo il più volte citato art. 1137 c.c. nessun’altra disposizione del codice civile, nè tantomeno di quello di procedura civile prevedono un particolare procedimento per l’impugnazione delle delibere assembleari. 

Così bisogna capire cosa si intende quando l’art. 1137 c.c. parla di ricorso. La giurisprudenza della Cassazione, nel suo orientamento maggioritario, ritiene che il termine ricorso sia utilizzato in senso atecnico. In particolare, ribadendo quanto appena espresso, in una recente pronuncia il giudice di legittimità ha affermato che "l'impugnazione della delibera assembleare può avvenire indifferentemente con ricorso o con atto di citazione, e che in quest'ultima ipotesi, ai fini del rispetto del termine di cui all'art. 1137 c.c., occorre tener conto della data di notificazione dell'atto introduttivo del giudizio invece di quella del successivo deposito in cancelleria che avviene al momento della iscrizione della causa a ruolo" (così Cass. n. 14007 del 2008). 

Per quanto questa presa di posizione sia rappresentativa dell’orientamento più recente e consolidato, non va sottovalutato quell’altro filone giurisprudenziale, il quale ha affermato che "il legislatore quando nella materia del condominio, […], ha usato la parola "ricorso" per l’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea condominiale, non ha inteso soltanto concedere l’azione al condomino dissenziente, ma ha anche stabilito il modo d’impugnazione, in considerazione della sollecita soluzione delle questioni che possono intralciare o paralizzare la gestione del condominio"(Cass. 6205 del 1997). 

Certamente la differenza non è solo nominale. Impugnare una delibera con citazione significa allungare di molto i termini di inizio del giudizio con evidenti riflessi sull’esecuzione del deliberato assembleare. La questione dovrebbe essere oggetto di specifica regolamentazione legislativa. 

Conclusioni

In definitiva: una delibera condominiale può essere nulla o annullabile. Nel primo caso l’impugnazione può essere fatta in ogni tempo, nel secondo bisogna rispettare i termini previsti dall'articolo 1137 c.c. L’impugnazione può essere proposta tanto con ricorso, che con citazione. Nel primo caso il termine si ritiene rispettato se il ricorso è depositato nei 30 giorni di cui al citato art. 1137 c.c. Nel secondo caso, per non vedere decaduto il diritto ad impugnare, i termini saranno rispettati notificando la citazione entro i succitati 30 giorni.

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