Atto di Citazione per Impugnazione Delibera Condominiale
L'impugnazione delle delibere condominiali è disciplinata dall'art. 1137 c.c. e deve essere proposta entro 30 giorni dalla deliberazione per i presenti dissenzienti, o dalla comunicazione per gli assenti. La materia è soggetta a mediazione obbligatoria ex D.Lgs. 28/2010.
- Termine di impugnazione: 30 giorni (decadenza)
- Mediazione obbligatoria: condizione di procedibilità
- Competenza: Tribunale del luogo del condominio
- Notifica: a condominio e condomini (secondo giurisprudenza)
- Dal 28.02.2023: possibile notifica telematica ex Riforma Cartabia
Il/La Sig./Sig.ra _________________________, nato/a a _________________ il ____________, residente in _____________________, via _________________ n. ___, codice fiscale _________________________, in qualità di condomino/a proprietario/a dell'unità immobiliare sita nel Condominio _________________________ ubicato in _____________________, via _________________ n. ___, elettivamente domiciliato/a in ___________________, via _________________________ n. ___, presso e nello studio dell'Avv. _________________________ del Foro di _________________ (C.F. _________________________), che lo/la rappresenta e difende in virtù di mandato in calce al presente atto.
Per le comunicazioni e le notificazioni relative al presente giudizio l'Avv. _________________________ indica il seguente numero di fax _________________ e il seguente indirizzo PEC: _________________________
PREMESSO
- che l'attore è proprietario dell'unità immobiliare sita in _________________, via _________________ n. ___, piano ___, interno ___, distinta al Catasto Fabbricati al foglio ___, particella ___, sub ___, facente parte del Condominio denominato "_________________________";
- che in data _________________ si è svolta l'assemblea condominiale presso _________________ come da avviso di convocazione del _________________;
- che all'ordine del giorno era previsto: [ELENCARE I PUNTI ALL'O.D.G. OGGETTO DI IMPUGNAZIONE];
- che l'assemblea, con delibera assunta con ___ voti favorevoli su ___ millesimi totali, ha deliberato: [DESCRIVERE LA DELIBERA IMPUGNATA];
- che l'attore [era presente e ha votato contro/era assente all'assemblea];
"- che il verbale dell'assemblea è stato comunicato all'attore in data _________________ mediante [raccomandata/PEC/altro mezzo];"
- che la delibera impugnata è [nulla/annullabile] in quanto [SPECIFICARE I VIZI]:
- ☐ contraria alla legge e/o al regolamento condominiale;
- ☐ assunta con maggioranze insufficienti;
- ☐ avente oggetto impossibile o illecito;
- ☐ lesiva dei diritti di proprietà esclusiva;
- ☐ assunta in violazione delle norme sulla convocazione;
- ☐ viziata da conflitto di interessi;
- ☐ [ALTRO VIZIO]
CONSIDERATO IN DIRITTO
- che ai sensi dell'art. 1137 c.c., le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini;
- che contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria entro trenta giorni;
- che il termine decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti presenti e dalla data di comunicazione per gli assenti;
- che nel caso di specie [ARGOMENTAZIONI GIURIDICHE SPECIFICHE];
L'attore dichiara che la presente controversia rientra tra quelle soggette al tentativo obbligatorio di mediazione ai sensi dell'art. 5 comma 1-bis D.Lgs. 28/2010 e che:
☐ il procedimento di mediazione si è concluso con esito negativo
come da verbale del _________________ che si allega;
☐ ha depositato istanza di mediazione in data _________________
presso _________________ (indicare se primo incontro già fissato);
Tutto ciò premesso e considerato, il/la Sig./Sig.ra _________________, come sopra rappresentato/a e difeso/a
CITA
Il Condominio _________________________ (C.F. _________________________), in persona dell'Amministratore pro tempore Sig./Sig.ra _________________________, con studio in _____________________, via _________________ n. ___, pec: _________________________
- Al Condominio in persona dell'amministratore (sempre)
- A tutti i condomini (se si chiede l'annullamento totale)
- Solo ai condomini interessati (se annullamento parziale)
nonché i Sigg.ri condomini [SE NECESSARIO ELENCARE]:
- _________________________ (C.F. _________________________), residente in _____________________, via _________________ n. ___;
- _________________________ (C.F. _________________________), residente in _____________________, via _________________ n. ___;
a comparire dinanzi all'intestato Tribunale, Giudice designando, all'udienza del giorno _________________ ore _________, con l'invito a costituirsi nel termine di 70 giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. e con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., per ivi sentire accogliere le seguenti
CONCLUSIONI
Voglia il Tribunale adito, contrariis reiectis:
1) Accertare e dichiarare la nullità e/o annullare la delibera dell'assemblea condominiale del _________________ nella parte in cui _________________________ [SPECIFICARE ESATTAMENTE COSA SI IMPUGNA];
2) Per l'effetto, dichiarare che _________________________ [CONSEGUENZE DELL'ANNULLAMENTO];
3) In via subordinata, _________________________ [EVENTUALI DOMANDE SUBORDINATE];
4) Condannare i convenuti al pagamento delle spese di lite.
IN VIA ISTRUTTORIA
Si chiede ammettersi prova per testi sui seguenti capitoli:
1) Vero che nell'assemblea del _________________ [CIRCOSTANZA DA PROVARE];
2) Vero che _________________________;
Si indicano a testi:
- _________________________ residente in _________________________
- _________________________ residente in _________________________
Si depositano i seguenti documenti:
1. Atto di acquisto dell'unità immobiliare
2. Avviso di convocazione assemblea del _________________
3. Verbale assemblea condominiale del _________________
4. Regolamento di condominio
5. Tabelle millesimali
6. Verbale di mediazione [o ricevuta deposito istanza]
7. [ALTRI DOCUMENTI RILEVANTI]
Si dichiara che il valore della controversia è [indeterminabile/pari a € _________________] e che il contributo unificato dovuto ammonta a € _________________.
_________________, lì _________________
Avv. _________________________
MANDATO ALLE LITI
Il/La sottoscritto/a _________________________ delega a rappresentarlo/a e difenderlo/a nel presente giudizio l'Avv. _________________________ del Foro di _________________, conferendogli/le ogni più ampia facoltà di legge, ivi comprese quelle di conciliare, transigere, quietanzare, incassare somme, rinunciare agli atti e accettare rinunce, chiamare terzi in causa, proporre domande riconvenzionali, nominare sostituti processuali, eleggere domicilio.
Elegge domicilio presso lo studio del predetto difensore in _________________, via _________________ n. ___.
Dichiara di essere stato/a informato/a ai sensi dell'art. 4, comma 3, D.Lgs. 28/2010 della possibilità di ricorrere al procedimento di mediazione e dei benefici fiscali previsti, nonché dei casi in cui l'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
Dichiara di essere stato/a informato/a che i dati personali saranno trattati per le finalità connesse all'espletamento del mandato, ai sensi del Regolamento UE 2016/679 (GDPR).
_________________, lì _________________
_________________________
Per autentica
Avv. _________________________
Guida alla Compilazione
1. Termini di Impugnazione (Art. 1137 c.c.)
Il termine di 30 giorni è perentorio e decorre:
- Per i presenti dissenzienti: dalla data della deliberazione
- Per gli assenti: dalla data di comunicazione del verbale
- Per i presenti astenuti: sono equiparati ai dissenzienti (30 gg dalla delibera)
2. Vizi delle Delibere
Nullità (impugnabile senza limiti di tempo):
- Delibere con oggetto impossibile o illecito
- Delibere che incidono su diritti individuali
- Delibere prive degli elementi essenziali
- Mancanza totale del verbale
Annullabilità (30 giorni):
- Vizi di convocazione
- Vizi di costituzione dell'assemblea
- Vizi di maggioranza
- Vizi nel procedimento di votazione
- Violazione regolamento condominiale
3. Legittimazione e Notifica
- La citazione va sempre notificata al Condominio
- Se si impugna l'intera delibera: notifica a tutti i condomini
- Se si impugna solo parte che interessa alcuni: notifica solo agli interessati
- L'amministratore può costituirsi solo previa delibera assembleare
4. Mediazione Obbligatoria
Le controversie condominiali sono soggette a mediazione obbligatoria (art. 5 D.Lgs. 28/2010):
- Va esperita prima di introdurre il giudizio
- Il giudice può rinviare per mediazione delegata
- Competente: organismo nel luogo del condominio
- Primo incontro: verifica possibilità mediazione
5. Competenza e Valore
- Competenza territoriale: Tribunale del luogo dove si trova il condominio
- Valore: spesso indeterminabile (contributo € 259,00)
- Se determinabile: valore dell'interesse economico contestato
6. Sospensione della Delibera
L'impugnazione non sospende automaticamente l'esecuzione della delibera. È possibile chiedere la sospensione cautelare se:
- Vi è periculum in mora (danno grave e irreparabile)
- Vi è fumus boni iuris (probabile fondatezza)
- Va richiesta con ricorso ex art. 700 c.p.c.
7. Casistica Frequente
| Tipo di Vizio | Esempio | Conseguenza |
|---|---|---|
| Convocazione irregolare | Mancato rispetto dei 5 giorni | Annullabilità |
| Maggioranza insufficiente | Innovazioni senza maggioranza qualificata | Annullabilità |
| Oggetto estraneo | Delibera su proprietà esclusiva | Nullità |
| Conflitto interessi | Condomino vota su lite che lo riguarda | Annullabilità |
8. Errori da Evitare
- Non rispettare il termine di 30 giorni (decadenza)
- Non esperire la mediazione obbligatoria
- Notificare solo all'amministratore quando serve notifica ai condomini
- Non allegare la prova della propria legittimazione (titolo proprietà)
- Impugnare genericamente senza specificare i vizi
- Non distinguere tra nullità e annullabilità
Attenzione: Questo modello è fornito a titolo esemplificativo. L'impugnazione delle delibere condominiali richiede un'attenta valutazione del caso specifico. Si consiglia sempre la consulenza di un legale esperto in diritto condominiale.