Compravendita

Il contratto di compravendita (art. 1470 e ss. c.c.), corrispettivo, oneroso, consensuale e ad effetti reali, è quello mediante il quale il venditore o alienante trasferisce la proprietà di un bene o altro diritto al compratore o acquirente, che si obbliga a pagare il prezzo

Cos'è la compravendita

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La compravendita è un negozio di origini remote che, pur affondando le sue radici in epoche ben più lontane, può riconoscere la emptio venditio dei Romani come suo progenitore già notevolmente evoluto e piuttosto simile alla configurazione attualmente riservata a tale istituto dal nostro codice civile. 

Disciplina normativa

Il Codice civile disciplina e definisce infatti la vendita (così è testualmente definita la figura in esame dal nostro codice civile) all'interno del libro quarto - delle obbligazioni -, e, più in particolare, dedicandole il primo capo (a testimonianza dell'importanza da sempre riconosciuta a tale negozio), in seno al titolo terzo, che detta le regole applicabili ai singoli contratti, di volta in volta presi in considerazione. 

Definizione giuridica

La definizione di compravendita è contenuta nell'art 1470 c.c., il quale dispone che “La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.? 

Caratteristiche della compravendita

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La compravendita, come emerge immediatamente dalla definizione è un contratto corrispettivo, a titolo oneroso, consensuale e sinallagmatico. 

Analizziamo singolarmente queste caratteristiche. 

Corrispettività

Dalla definizione normativa emerge che il carattere essenziale della compravendita è la corrispettività legata alla natura onerosa del contratto, poiché entrambe le parti (venditore o alienante; compratore o alienatario) ricevono un vantaggio economico dalla loro prestazione, che consistente nel pagamento di un prezzo determinato o determinabile da parte del compratore al venditore, pena la nullità del contratto (artt. 1473-1474 c.c.). 

Differenza tra compravendita e permuta
Nella compravendita quindi non si può prescindere dal pagamento del prezzo espresso e corrisposto in quantità di moneta. Questo è l'elemento che distingue la compravendita dalla permuta, in cui la controprestazione è rappresentata da un bene di altro tipo. La permuta consiste, infatti, nello scambio di cosa contro cosa (negozio meglio noto con il nome di baratto). 

Consensualità e perfezionamento

Altra caratteristica fondamentale della compravendita è la consensualità. Trattasi infatti di un contratto "consensuale", poiché si perfeziona con il semplice raggiungimento dell'accordo tra le parti (secondo il principio consensualistico di cui all'art. 1376 c.c. e, nello specifico, all'art. 1465 c.c.), il quale risulta di per sé sufficiente alla valida conclusione del contratto, senza che sia necessaria la consegna della cosa (a differenza dei contratti reali, come il deposito o il comodato). Nella prassi si rinvengono, inoltre, sempre più spesso ipotesi di perfezionamento automatico (basta pensare, a titolo esemplificativo, all'acquisto di beni tramite distributori automatici, ecc.).

Sinallagma contrattuale

Nota distintiva della compravendita, infine, è l'esistenza di un vincolo sinallagmatico, dato che le prestazioni sono corrispettive, nel senso che trovano la loro causa l'una nell'altra. Da tale connotazione derivano molteplici conseguenze giuridiche, tra cui la piena applicabilità dell'istituto della risoluzione (si veda, in proposito, la trattazione sul contratto in generale).

Effetti della vendita

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L'effetto che scaturisce dalla conclusione dell'iter di perfezionamento dell'accordo negoziale, di regola, è il trasferimento del diritto dal venditore al compratore: per questo si dice che il contratto de quo è, normalmente, a effetti reali.

Vendita con effetti obbligatori

È opportuno precisare, tuttavia, che vi sono casi in cui l'effetto traslativo, ossia l'acquisto del diritto da parte dell'acquirente, è differito a un momento successivo al perfezionamento dell'accordo e l'unico effetto che si determina fin dalla stipula del contratto è il sorgere di una o più obbligazioni, solitamente in capo all'alienante, cui corrispondono speculari diritti di credito in capo all'acquirente: si tratta delle c.d. "vendite a effetti obbligatori.? 

Vediamo quali sono:

  • vendita di cosa generica: quando la res, oggetto del contratto di compravendita, è generica, l'effetto traslativo è prodotto con l'individuazione, effettuata di norma con la consegna all'acquirente, ovvero, nel caso in cui si tratti di merci da trasportare, con la consegna al vettore;
  • vendita di cosa futura, quando la compravendita ha ad oggetto un bene che deve ancora venire ad esistenza;
  •  vendita di cosa altrui è quella compravendita in cui, al momento del perfezionamento dell'accordo, la cosa non è ancora, in tutto o in parte, di proprietà del venditore;
  • vendita alternativa: è quella in cui il trasferimento si verifica solo nel momento in cui viene compiuta la scelta tra due o più cose dedotte nell'obbligazione. 

Tipologie particolari di compravendita

La compravendita è sicuramente il contratto più diffuso, per questo, anche per adattarlo alle necessità che scaturiscono dal mercato, il modello base è stato modificato e adattato, dando vita in questo modo a tipi particolari di contratti di compravendita. Vediamo i più importanti.

Vendita a prova

La vendita a prova, in base a quanto disposto dall'art. 1521 c.c. “si presume fatta sotto la condizione sospensiva che la cosa abbia le qualità pattuite o sia idonea all'uso a cui è destinata. La prova si deve eseguire nel termine e secondo le modalità stabiliti dal contratto o dagli usi.?

In genere la vendita a prova è quella che prevede il preventivo invio di campioni al compratore per fargli provare e verificare il prodotto che, se gradito, verrà acquistato.

Vendita con riserva di gradimento

La vendita con riserva di gradimento, simile alla figura precedente, è disciplinata dall'art. 1520 c.c. che così dispone: “Quando si vendono cose con riserva di gradimento da parte del compratore, la vendita non si perfeziona fino a che il gradimento non sia comunicato al venditore. Se l'esame della cosa deve farsi presso il venditore, questi è liberato, qualora il compratore non vi proceda nel termine stabilito dal contratto o dagli usi, o, in mancanza, in un termine congruo fissato dal venditore. Se la cosa si trova presso il compratore e questi non si pronunzia nel termine sopra indicato, la cosa si considera di suo gradimento.? 

Vendita estimatoria

In base a quanto previsto dall'art. 1556 c.c. “Con il contratto estimatorio una parte consegna una o più cose mobili all'altra e questa si obbliga a pagarne il prezzo, salvo che restituisca le cose nel termine stabilito.? L'esempio di applicazione tipica di questo contratto si ha nella rivendita dei quotidiani.

Vendita con riserva di proprietà

Trattasi della figura contrattuale contemplata dall'art. 1523 c.c., il quale dispone che “Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.? Questo contratto si presta ovviamente all'acquisto di beni durevoli, (Es: elettrodomestici), non a quelli consumabili.

Vendita con patto di riscatto

Tipologia di vendita contemplato dall'art. 1500 c.c. il quale dispone che “Il venditore può riservarsi il diritto di riavere la proprietà della cosa venduta mediante la restituzione del prezzo e i rimborsi stabiliti dalle disposizioni che seguono. Il patto di restituire un prezzo superiore a quello stipulato per la vendita è nullo per l'eccedenza.?

Compravendita beni di consumo

La compravendita dei beni di consumi è disciplinata dal Codice del consumo, che contiene anche le definizioni specifiche di consumatore, professionista venditore e bene di consumo.

Si tratta di una disciplina che si pone la finalità di tutelare il consumatore, disponendo la nullità della clausole vessatorie o di condizioni generali di contratto e clausole già predisposte dal venditore e alle quali l'acquirente deve solo adeguarsi, senza poter trattare le condizioni.

Sono state previste inoltre tutele anche per quanto riguarda la fase della post vendita, se infatti il bene consegnato presenti difetta o non risulta funzionante è possibile chiederne la sostituzione o la riparazione. Previsti in ogni caso i rimedi del recesso contrattuale (nei termini e con le modalità previste) e della risoluzione. 

Compravendita immobiliare

La compravendita immobiliare, che può avvenire a corpo o a misura, è una delle tipologie più complesse. Non solo deve essere effettuata nelle forme previste a pena di nullità, come abbiamo avuto modo di vedere. La stessa è anche soggetta a iscrizioni e trascrizioni per rendere pubblico e noto a terzi il contratto che ha realizzato il trasferimento immobiliare e a tutta una serie di  adempimenti, anche di natura fiscale.

Vendita di beni immobili tra privati o con agenzia

Per quanto riguarda la fase delle trattative la compravendita di un immobile si può realizzare tramite un accordo tra privati o con l'intervento di un'agenzia immobiliare, opzione quest'ultima che prevede costi più elevati alla luce delle attività che vengono compiute dagli agenti immobiliari, ovvero valutazione dell'immobile, assistenza alla vendita e preliminare a cui segue, in caso di esito positivo delle trattative, il rogito notarile. Contratto a cui si accompagna in genere la stipula di contratto di mutuo da parte dell'acquirente e la concessione dell'ipoteca sull'immobile acquistato, a garanzia del rimborso del prestito.

Forma della compravendita

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Per quanto attiene alla forma, essa è, di regola, libera, nel senso che può anche manifestarsi oralmente o per comportamenti concludenti. 

In alcune ipotesi, tuttavia, riferite alla natura dell'oggetto di scambio, la legge impone la forma scritta ad substantiam, a pena di nullità (atto pubblico, scrittura privata autenticata, ecc.): è il caso, ad esempio, del trasferimento della proprietà di cose immobili (cfr art. 1350 c.c.).

Requisito di forma che deve essere rispettato anche quando le parti, prima della stipula del contratto definitivo decidono di stipulare un contratto preliminare di compravendita immobiliare.

Modello standard contratto internazionale

Per quanto riguarda la forma del contratto di compravendita occorre segnalare l'esistenza di un modello contrattuale internazionale di compravendita (ICC Model International Sales Contract), non obbligatorio e promosso dalla Camera Internazionale del Commercio.

Il modello contiene tutta una serie di elementi base del contratto che dovranno essere dettagliate e compilate dalle parti, ovvero:

  •  dati anagrafici e indirizzi di compratore e venditore;
  • campo per la sottoscrizione del compratore e del venditore con indicazione del luogo e della data;
  • descrizione dei beni oggetto del contratto di compravendita;
  • prezzo stabilito per l'acquisto;
  • termini di consegna o spedizione;
  • indicazione del luogo e della data di ispezione dei beni da parte del compratore;
  • condizioni di pagamento;
  • modalità di risoluzione di eventuali controversie che dovessero insorgere tra le parti (mediazione, arbitrato, azione legale);
  • condizioni generali del contratto.

Fac-simile di compravendita

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Di seguito un fac-simile di compravendita scaricabile anche in word e in pdf

Modello di compravendita immobiliare

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Con la presente scrittura privata tra i sottoscritti:

Promittente venditore

...................... nato/a il ................. a ........................e residente in ....................... via ............... n. .. (c.f.........…………...........…);

e

Promissario acquirente

...................... nato/a il ................. a ........................e residente in ....................... via ............... n. .. (c.f.........………….............) 

da valere fra le parti a tutti gli effetti di legge, si conviene e si stipula quanto segue:

  1. Il promittente venditore è proprietario del seguente immobile……………..identificato nell'allegata planimetria: ……………………................ (descrizione completa dell'immobile con indicazione dettagliata dei dati catastali);
  1. Il promittente venditore promette di vendere al promissario acquirente, che promette di acquistare il descritto bene immobile ..………………………............ al prezzo di Euro ………...........…;
  1. Il promittente venditore dichiara che l'unità immobiliare verrà ceduta libera da qualsiasi vincolo, pignoramento o ipoteca, non occupata, né oggetto di contratto di locazione con soggetti terzi;
  1. Il promittente venditore garantisce altresì la regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile, l'agibilità e la conformità dei dati catastali alla planimetria depositata, impegnandosi a regolarizzare la condizione dell'immobile dal punto di vista urbanistico, edilizio e catastale prima del rogito nel caso in cui dovessero emergere irregolarità non conosciute;
  1. Il promissario acquirente dichiara di aver ricevuto dal promittente l'attestato di prestazione energetica dell'immobile oggetto del presente preliminare;
  1. L'unità immobiliare sarà venduta nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e il trasferimento della proprietà avverrà con atto notarile, da stipularsi entro e non oltre il ...........………….......... termine che le parti dichiarano essere essenziale ai fini della compravendita immobiliare;
  1. La convocazione dinanzi al notaio ...………………………….......  potrà essere fatta da una qualsiasi delle parti con un preavviso di almeno 20 giorni;
  1. Il pagamento del prezzo, la consegna del bene e l'immissione nel possesso avverranno al momento del rogito notarile;
  1. Nel caso però in cui, alla data stabilita per il rogito, l'immobile oggetto del presente preliminare non risultasse conforme alle garanzie dal venditore in relazione alla regolarità edilizie, urbanistiche, energetiche e catastali, il promittente venditore sarà considerato inadempiente e il contratto sarà risolto  di diritto in presenza della semplice dichiarazione dell'acquirente;
  1. Al momento della firma della presente scrittura viene versata una caparra di euro ..…………………….....

Letto, approvato e sottoscritto

Luogo e data

…………………....................

Firma promittente venditore

......………………….............

Firma promissario acquirente

……………………………….

Avv. Valeria Zatti

Data aggiornamento: 30 marzo 2022

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