Pignoramento immobiliare

Cos'è il pignoramento immobiliare

Il pignoramento è l'atto formale con il quale prende il via l'espropriazione forzata e che, nei fatti, contiene l'ordine imperativo di non sottrarre un certo bene alla procedura esecutiva.

Quando esso ha ad oggetto beni immobili di proprietà del debitore si parla di pignoramento immobiliare.

La procedura

La procedura esecutiva immobiliare ha ad oggetto il diritto di proprietà o i diritti di usufrutto e di superficie su beni immobili.

Nel corso della medesima procedura esecutiva possono essere espropriati, oltre all'immobile, anche le sue pertinenze, i suoi frutti pendenti e i mobili che lo arredano.

Anche l'espropriazione immobiliare ha inizio con il pignoramento.

A tal proposito occorre preventivamente sottolineare che il creditore che, sulla base di quanto previsto dall'articolo 2911 del codice civile, vanti un'ipoteca su un bene non può procedere con il pignoramento di altri immobili se non ha prima espropriato quello ipotecato.

Se invece il creditore estende il pignoramento anche a immobili non pignorati, il giudice può ridurre il pignoramento medesimo oppure sospendere la vendita del bene non ipotecato finché non sia stato venduto quello interessato dalla garanzia reale.

Notifica e trascrizione del pignoramento immobiliare

L'espropriazione immobiliare può prendere il via entro massimo 90 dalla notifica del precetto.

Per provvedervi è necessario notificare al debitore un atto di pignoramento nel quale vanno indicati tutti gli estremi idonei a identificare in maniera univoca il bene che si intende pignorare e, poi, trascrivere tale atto nei registri immobiliari.

Subito dopo la notifica del pignoramento, l'ufficiale giudiziario consegni copia autentica dell'atto, con le note di trascrizione, presso la conservatoria dei registri immobiliari, affinché venga trascritto, a fini pubblicitari, il pignoramento dell'immobile interessato. Una nota di trascrizione viene restituita al depositante.

Di tale attività può occuparsi direttamente anche (e di solito si occupa) il creditore pignorante.

L'ufficiale giudiziario, dopo aver eseguito l'ultima notifica, consegna senza ritardo al creditore l'originale dell'atto di pignoramento e la nota di trascrizione.

Il creditore, quindi, provvede a depositarle in copia conforme presso la cancelleria del giudice dell'esecuzione competente per territorio insieme alla nota di iscrizione a ruolo e alle copie conformi del titolo esecutivo e del precetto.

Il deposito deve avvenire entro quindici giorni, pena perdita di efficacia del pignoramento.

Il cancelliere, quindi, forma il fascicolo dell'esecuzione.

In tal modo inizia ufficialmente la procedura di esecuzione.

Nel dettaglio, la vendita o l'assegnazione del bene devono avvenire al massimo entro 45 giorni dal suo pignoramento che, in caso contrario, perde ogni efficacia e la sua trascrizione è cancellata. 

Custodia da parte del debitore

Con il pignoramento il debitore diviene custode dell'immobile e di tutte le pertinenze e dei frutti interessati senza aver diritto a ricevere, per quest'attività, un compenso.

Tuttavia, su istanza del creditore procedente o di uno intervenuto successivamente, il giudice, dopo aver sentito il debitore, può nominare come custode una persona diversa se l'immobile non è occupato dal debitore.

In ogni caso, colui che è tenuto alla custodia del bene deve rispettare una serie di obblighi e di divieti. Il custode è tenuto, infatti, all'obbligo del rendiconto a norma dell'articolo 593 del codice di rito e al divieto di locare il bene immobile pignorato, salvo apposita autorizzazione del giudice. 

Se gli obblighi non sono rispettati, il giudice provvede alla sua sostituzione.

Pignoramento di beni indisponibili o donati

È interessante sottolineare che nelle procedure esecutive iniziate a partire dal 27 giugno 2015, al creditore è data la facoltà di pignorare i beni immobili sui quali è stato posto dal debitore un vincolo di indisponibilità o che sono stati donati, anche prima che tali atti siano stati dichiarati inefficaci.

A tal fine è tuttavia necessario che l'atto del debitore sia pregiudizievole per il creditore e compiuto a titolo gratuito successivamente al sorgere del credito.

Il creditore, inoltre, deve essere munito di titolo esecutivo e deve aver trascritto l'atto di pignoramento entro un anno dalla trascrizione dell'atto pregiudizievole. 

Valore dell'immobile pignorato

Il valore dell'immobile pignorato è stabilito dal giudice tenendo conto del valore di mercato determinato in forza degli elementi che siano stati forniti dalle parti e dall'esperto nominato ai sensi del primo comma dell'art. 569 del codice di rito.

L'esperto, in particolare, determina il valore calcolando la superficie dell'immobile e specificando sia la superficie commerciale che il valore per metro quadro e il valore complessivo.

Poi procede agli adeguamenti e alle correzioni di stima precisandoli in maniera analitica. 

La vendita dell'immobile pignorato

Come accennato, il pignoramento immobiliare perde efficacia se non è seguito entro 45 giorni dalla vendita o dall'assegnazione del bene.

La vendita, in particolare, va richiesta formalmente con un atto da depositare in Tribunale.

Può farne richiesta sia il creditore procedente, che uno degli eventuali creditori intervenuti.

Nei 60 giorni successivi al deposito di tale atto (prorogabili al massimo una sola volta, per la medesima durata e in presenza di validi motivi) vanno depositati in Tribunale anche gli estratti del catasto e i certificati dai quali si evincono le iscrizioni e le trascrizioni fatte nei 20 anni precedenti sul medesimo immobile.

Se tali termini non vengono rispettati, il pignoramento viene dichiarato inefficace a la procedura si estingue. 

Offerta o incanto

Una volta che il giudice abbia invece autorizzato la vendita, questa si svolge con due modalità: con o senza incanto.

Nel primo caso, dopo che della vendita sia data pubblicità, ogni soggetto interessato è legittimato a presentare nei termini un'offerta irrevocabile in busta chiusa, prestando cauzione.

Nel secondo caso, invece, viene disposto lo svolgimento di un'asta alla quale i soggetti interessati sono chiamati a partecipare. Anche in questo caso va versata una cauzione.

Si precisa che la vendita con incanto può essere disposta solo se il giudice ritiene probabile che essa si verifichi a un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene.

Aggiudicato il bene con l'una o con l'altra modalità, il giudice decreta il trasferimento della proprietà e ordina la cancellazione delle trascrizioni e il rilascio del bene. 

Numero massimo di aste

In forza della riforma del processo esecutivo di cui al d.l. n. 59/2016, oggi le regole che disciplinano il pignoramento immobiliare hanno subito una sostanziale modifica.

Quando la vendita è stata affidata a un commissionario, infatti, essa può essere tentata per massimo tre volte.

Ogni tentativo, poi, può prevedere un ribasso del prezzo rispetto al precedente di un quarto.

Eventualmente, poi, in mancanza di istanze di assegnazione il giudice può decidere di fissare una quarta asta a un prezzo base inferiore sino alla metà rispetto al precedente tentativo. 

Rateizzazione

Il d.l. n. 83/2015 ha introdotto la possibilità di rateizzare il pagamento del bene pignorato e poi venduto.

Le rate, in ogni caso, non possono essere dilazionate per più di 12 mesi e vanno pagate senza ritardo.

Il pagamento anche di una sola rata, infatti, comporta la risoluzione del contratto di vendita, con perdita di quanto già corrisposto. 

L'assegnazione dell'immobile pignorato

Alternativa alla vendita è l'assegnazione.

Essa va chiesta mediante il deposito in Tribunale di un'apposita istanza nella quale, in sostanza, si offre una somma per poter ottenere l'assegnazione del bene nel caso in cui la vendita vada deserta.

Può anche accadere che la vendita vada deserta e che manchino istanze di assegnazione: in tal caso il giudice dispone una nuova vendita.  

La conversione del pignoramento immobiliare

È opportuno infine evidenziare che il debitore il cui bene immobile sia stato pignorato può chiedere, prima che ne sia disposta la vendita o l'assegnazione, la conversione del pignoramento.

Si tratta, in sostanza, di sostituire il pignoramento con una somma di denaro al fine di evitare l'espropriazione.

Se il giudice lo stabilisce, il debitore può anche versare la somma determinata nell'istanza di conversione (maggiorata degli interessi scalari) con rateizzazioni mensili di durata massima di 48 mesi.

Quando ammette la sostituzione di beni immobili (o anche mobili) pignorati il giudice dispone anche che le cose siano liberate dal pignoramento con il versamento dell'intera somma.