La vendita con patto di riscatto

La vendita con patto di riscatto è disciplinata dagli artt. 1500 e seguenti del c.c. e consiste in una compravendita (di beni mobili o immobili) caratterizzata dal fatto che il venditore si riserva il diritto di riacquistare la proprietà della cosa venduta mediante la restituzione del prezzo e delle spese legittimamente fatte per la vendita e di quelle necessarie alla conservazione del bene.

La clausola di riscatto, consiste in una condizione risolutiva potestativa, che attribuisce al venditore, il diritto potestativo di "risolvere il contratto entro un tempo determinato, così automaticamente riacquistando la proprietà del bene contro restituzione del prezzo e rimborso delle spese" (Cass. n. 24252/2011).

Il prezzo del riscatto non può essere superiore a quello pattuito per la vendita, altrimenti il contratto è nullo per l'eccedenza (cfr. art. 1500, 2° comma, c.c.).

Il patto di riscatto deve possedere i medesimi requisiti di forma dell'atto cui accede, per cui, essendo accessorio alla vendita, dovrà rivestire la stessa forma ad substantiam.

 

La funzione

La facoltà concessa al venditore di riscattare il bene risponde all'intenzione del legislatore di consentire al soggetto che si è trovato costretto a vendere (in genere per necessità di reperire denaro), di poter risolvere la temporanea situazione di difficoltà e riacquistare la piena proprietà del bene alienato.

La ratio della previsione del secondo comma dell'art. 1500 c.c. è volta invece ad evitare che l'acquirente possa approfittare della situazione di difficoltà economica del venditore richiedendo un prezzo maggiore.

 

I termini

Ex art. 1501 c.c., il termine per il riscatto non può essere maggiore a due anni per i beni mobili e a cinque anni per la vendita dei beni immobili.

Le parti possono stabilire un termine convenzionale, anche prorogabile, purché entro il tetto massimo fissato dalla legge. Laddove, infatti, venga stabilito un termine convenzionale maggiore, questo si riduce a quello legale.  

Il termine ha natura decadenziale e decorre dal momento in cui si produce l'effetto traslativo del contratto.

 

Esercizio del riscatto

Secondo quanto dispone l'art. 1503 c.c., il venditore deve esercitare il diritto di riscatto comunicando al compratore, a pena di decadenza, entro il termine fissato, la dichiarazione di riscatto, accompagnata dalla corresponsione delle somme dovute per il rimborso del prezzo, delle spese e di ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita, ovvero, laddove il compratore rifiuti di ricevere il pagamento di tali rimborsi, dall'offerta reale delle somme entro otto giorni dalla scadenza del termine (cfr. Cass. n. 5705/1979).

La dichiarazione di riscatto ha natura recettizia e negoziale perché il venditore non si limita a comunicare il contenuto del suo diritto, ma manifesta la precisa volontà di riacquistare il bene. Essa può provenire dal venditore (o da un suo rappresentante o procuratore) e deve essere comunicata al domicilio eletto nel contratto dal compratore o nel luogo in cui egli si trova e, laddove l'oggetto della vendita riguardi beni immobili deve essere fatta per iscritto a pena di nullità e trascritta ex art. 2653, n. 3, c.c., entro 60 giorni dalla scadenza del termine per l'esercizio del riscatto (cfr. ex multis, Cass. n. 1133/1968).

Se il compratore rifiuta di ricevere il pagamento dei rimborsi, il venditore deve necessariamente presentare offerta reale, entro 8 giorni dalla scadenza del termine massimo fissato dalla legge, a pena di decadenza dalla possibilità di esercitare il diritto di riscatto, compiuta secondo le forme di cui agli art. 1209 c.c. e 73, 74, 75 disp. att. c.c. (cfr. Cass. n. 1911/1970; Cass. n. 1805/1966).

 

Obblighi del riscattante

Il venditore che esercita il diritto di riscatto, entro 60 giorni dalla scadenza del termine per l'esercizio dello stesso, ha l'onere di rimborsare al compratore il prezzo, le spese e ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita, oltre ai costi per le riparazioni necessarie e a quelli che hanno aumentato il valore della cosa riscattata, ma nei limiti dell'aumento.

In ordine a tale ultimo aspetto, oggetto della corrispondente obbligazione è la spesa erogata dal compratore a vantaggio della cosa, e non l'utilità conseguitane, "la quale viene in rilievo non per sé ma, nella misura in cui permanga al momento del riscatto, come limite (massimo) di detta obbligazione; e ciò al fine di non consentire un indebito arricchimento del venditore mediante acquisizione della cosa per lo stesso prezzo per il quale era stata venduta, nonostante l'incremento di valore apportatovi con suoi esborsi dal compratore, e di impedire, per converso, che il venditore medesimo debba sostenere un onere in difetto di sostanziale cor­relativo incremento del suo patrimonio, per fatto del compratore, sicuramente lecito ma posto in essere in una consapevole situazione aleatoria" (Cass. n. 1332/1983).

Fino al rimborso delle spese necessarie e utili, il compratore ha il diritto di ritenere la cosa, tuttavia, il giudice, può accordare una dilazione disponendo, se occorrono, le opportune cautele.

In ogni caso, secondo la giurisprudenza, "l'efficacia della dichiarazione di riscatto del venditore è subordinata, in base al combinato disposto degli artt. 1502 e 1503 c.c., al solo rimborso (o offerta) del prezzo e delle spese della vendita, e non anche delle altre somme relative alle spese quali­ficate utili, per le quali, invece, alla mancanza di pagamento (o di offerta) è collegato unicamente il diritto di ritenzione del compratore (peraltro, per talune di esse, suscettibile di diniego da parte del giudice)" (Cass. n. 1332/1983).

 

Effetti del riscatto

Con la vendita con patto di riscatto, il venditore ha il diritto di riacquistare la cosa libera da pesi e ipoteche ma è tenuto a mantenere le locazioni (fatte senza frode) purchè risultino da data certa e siano state convenute per un tempo non superiore a 3 anni (art. 1505 c.c.).

Ex art. 1504 c.c., la vendita con patto di riscatto attribuisce al venditore il potere di riscattare il bene anche nei confronti dei terzi (successivi acquirenti), purchè il patto sia ad essi opponibile. Secondo il comma 2 della disposizione, in caso di successive alienazioni del bene, il riscatto deve essere esercitato nei confronti del terzo acquirente se la vendita è stata notificata al venditore.

 

La nullità del patto

Per orientamento consolidato nella giurisprudenza di legittimità, la vendita con patto di riscatto è nulla se la sua causa è quella di garantire un credito e il "versamento del denaro da parte del compratore non costituisca il pagamento del prezzo, ma l'adempimento di un mutuo, ed il trasferimento del bene serva solo a porre in essere una transitoria situazione di garanzia, destinata a venir meno, con effetti diversi a seconda che il debitore adempia o meno l'obbligo di restituire le somme ricevute (Cass. n. 16953/2008; Cass. n. 23670/2015).

Una siffatta vendita, infatti, "pur non integrando direttamente un patto commissorio, costituisce un mezzo per eludere il divieto posto dall'art. 2744 c.c." e la sua causa illecita ne determina l'invalidità ai sensi degli artt. 1343 e 1418 c.c. (cfr. ex. multis, Cass. n. 2725/2007; 20965/2011). 

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