Il contratto di affitto turistico

La disciplina delle locazioni ad uso abitativo con finalità turistiche
Guida sulle locazioni

Nozione e funzione del contratto di affitto turistico

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Le locazioni turistiche sono disciplinate dal codice civile (artt. 1571 e ss.) e dalla legge sulla locazione di immobili urbani (L. n. 392/78), così come modificata dal codice del turismo (d.lgs. n. 79/2001). Ai sensi dell’art. 53 cod. turismo, in particolare, sono locazioni turistiche gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche in qualsiasi luogo ubicati.

Il contratto di locazione ad uso abitativo con finalità turistiche, pertanto, è un particolare contratto di locazione con durata limitata nel tempo, il cui scopo precipuo è quello di soddisfare esigenze abitative temporanee per l’unica finalità turistica, ovvero insorte in occasione di un viaggio o di un soggiorno per svago, villeggiatura, riposo o qualunque altra causa voluttuaria. In altre parole, il contratto di affitto turistico è un contratto consensuale ad effetti obbligatori per mezzo del quale il locatore si obbliga a concede al conduttore-turista, per un periodo di tempo non superiore a tre mesi, un diritto personale di godimento su di un immobile per il fine di una vacanza, in cambio di un corrispettivo.

Il godimento dell’immobile a scopo turistico costituisce l’oggetto del contratto, di talché nella locazione turistica non sono inclusi i servizi accessori quali pulizia giornaliera, cambio biancheria, ristorazione e simili che identificano prestazioni del contratto di albergo.

Forma e durata del contratto

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In base al combinato disposto degli artt. 1 c. 4 e 13 c. 5 L. n. 431/98, il contratto di locazione per uso turistico deve essere stipulato per iscritto a pena di nullità. Le finalità turistiche, inoltre, devono essere espressamente indicate nel contratto onde evitare l’eventuale applicazione delle norme in materia di locazione abitativa primaria o transitoria.

Il contratto di affitto turistico non prevede alcun termine minimo di durata e alla scadenza ne cessano automaticamente gli effetti, senza che sia necessaria alcuna disdetta. Con riferimento alla diversa durata del contratto, è possibile distinguere tra:

- locazione turistica lunga (cd. contratto casa vacanze): il contratto deve prevedere clausole che regolano, tra l’altro, la durata della locazione, l’entità del canone e le modalità di pagamento dello stesso, prevedendo la rivalutazione in corso di contratto e il deposito della cauzione;

- locazione turistica breve (cd. contratto brevi vacanze): tale tipo di contratto deve contenere apposite pattuizioni circa il recesso, l’entità delle spese accessorie e le modalità di utilizzo degli eventuali spazi accessori;

- locazione turistica brevissima (cd. contratto weekend): nel contratto deve essere prevista una clausola con pattuizione forfettaria sui consumi per le utenze.

Obblighi delle parti

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Come previsto dalle norme generali in materia di locazione, il locatario ha l’obbligo di servirsi della cosa locata per l’uso determinato nel contratto, osservando la diligenza del buon padre di famiglia, pagando il canone nei termini pattuiti e restituendola al termine della locazione nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, salvo il normale deterioramento della stessa. Il locatore ha l’obbligo di consegnare al locatario la cosa in buono stato di manutenzione in modo che possa servire all’uso convenuto e garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Con riferimento agli adempimenti fiscali, deve essere segnalato che, qualora la locazione turistica abbia durata inferiore ai trenta giorni non sussiste obbligo di registrazione del contratto. Se tra le stesse parti sono stati stipulati più contratti di locazione turistica per diversi periodi, ciascuno dei quali anche inferiore ai trenta giorni, la cui durata complessiva sia comunque superiore ai trenta giorni nell’arco dell’anno solare, sussiste obbligo di registrazione. Le locazioni turistiche di durata superiore ai trenta giorni devono essere registrate entro i trenta giorni dalla stipula e sono soggette al pagamento dell’imposta di registro nella misura del 2% del canone pattuito per importi non inferiori a 67 euro, salva la cedolare secca.

In caso di affitto turistico superiore ai trenta giorni, inoltre, entro quarantotto ore dalla consegna dell’immobile, il locatore deve provvedere ad effettuare la relativa denuncia presso l’autorità locale di pubblica sicurezza o presso il sindaco. Tale denuncia deve essere sempre effettuata, indipendentemente dalla durata della locazione, quando l’affitto è predisposto in favore di cittadini extra UE o apolidi.

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