Le obbligazioni condominiali

Natura delle obbligazioni condominiali

Per introdurci al discorso relativo alla natura delle obbligazioni condominiali, è utile sintetizzare brevemente quanto detto in tema di ripartizione delle spese. Un esempio renderà più chiaro il tutto.

Un esempio

Nel condominio Alfa è stata deliberata, con le maggioranze di legge, la sostituzione del portone d’ingresso. In assenza di uno specifico accordo tra i condomini e nel silenzio del regolamento di condominio, la spesa dovrà essere ripartita ex art. 1123, primo comma, c.c. andando a riguardare un intervento manutentivo sulle parti comuni del condominio. Nel corso dei lavori sono previste due tranche di pagamento di uguale entità: la prima all’inizio dell’opera e la seconda a lavori ultimati. Tanto detto, l’amministratore suddivide la spesa tra i condomini in base alla tabelle millesimale di proprietà e comunica agli interessati le quote e le date dei versamenti. La prima rata è pagata da tutti i condomini nei tempi e nei modi stabiliti: ciò permette all’amministratore di adempiere l’obbligazione di pagamento nei confronti della ditta Beta, incaricata dei lavori. 

Terminati i lavori, che risultano eseguiti a regola d’arte e che sono accettati e non contestati, non tutti i condomini versano la rata finale. La ditta incalza l’amministratore per vedere saldato il conto e l’amministratore versa quanto c’era in cassa fino ad allora. Dopo alcuni solleciti scritti rimasti lettera morta, la ditta Beta decide di iniziare un’azione giudiziale contro il condominio Alfa e fa notificare all’amministratore (quale legale rappresentante) un decreto ingiuntivo. 

Ci fermiamo qui. La questione lungi dall’essere un esempio di scuola è quanto di più concreto possa esserci. 

Le complicazioni sorgono nel momento in cui questo decreto ingiuntivo diviene esecutivo e deve essere notificato assieme al precetto, per l’intimazione di pagamento necessaria ad iniziare un procedimento esecutivo. 

Il problema è il seguente: contro chi potrà essere azionato un eventuale pignoramento? Contro il condominio? Contro uno qualunque dei condomini? La questione, che ci permette di rispondere a questi interrogativi, riguarda la natura delle obbligazioni condominiali. 

E’ chiaro, infatti, che alla prestazione della ditta (ed in genere di qualunque altro fornitore del condominio) corrisponda una controprestazione del condominio individuabile, nella maggior parte dei casi, in un’obbligazione pecuniaria. 

Obbligazioni solidali e obbligazioni parziarie

A chi è imputabile questa obbligazione? In poche parole, chi è il debitore? Le possibili risposte sono due: a) il condominio; b) i singoli condomini. La differenza è questa; mentre nel primo caso andremo a parlare di un’obbligazione solidale, nel secondo sarà più logico parlare di obbligazione parziaria. 

L’obbligazione solidale è quella in cui più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione. L’obbligazione parziaria è quella in cui ogni debitore è obbligato, solamente, in relazione alla sua quota parte. E’ sorto quindi il dubbio se le obbligazioni condominiali dovessero essere considerate parziarie piuttosto che solidali. 

La giurisprudenza

A favore di quest’ultima tesi si era espressa la giurisprudenza più recente, nonché maggioritaria che considerava la obbligazione condominiale una obbligazione condominiale in quanto intravedeva nella stessa non soltanto la pluralità di debitori e l’identica causa di obbligazione ma anche l’indivisibilità della prestazione.Il debito del condominio era, quindi, ritenuto esigibile per intero nei confronti del singolo condomino, a prescindere dalla quota millesimale di sua pertinenza e dal fatto che lo stesso avesse già eventualmente provveduto a versarla. In altri termini il creditore poteva soddisfarsi per intero sul patrimonio del singolo condomino, salvo il diritto di rivalsa di quest'ultimo nei confronti degli altri partecipanti al condominio.

 L’orientamento più datato, nonché minoritario, al contrario riteneva l’obbligazione condominiale divisibile (trattandosi quasi sempre di prestazione pecuniaria) pur riconoscendo gli altri due requisiti. Il contrasto non è mai stato davvero superato. Com’è intuibile le differenze non sono da poco. Stante la solidarietà anche il condomino adempiente poteva essere escusso per la restante parte, magari solo per la sua agiatezza economica. 

La Cassazione, più precisamente le Sezioni Unite sono intervenute lo scorso anno per dirimere il conflitto. La sentenza, la n. 9148 del 2008 ha sollevato non poche perplessità. Prima di capire perché vediamo il passaggio cruciale della decisione: "ritenuto che la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; che in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale; considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro; che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l'art. 1123 cit., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che - in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità - l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà. Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditali in proporzione alle loro quote".

In sintesi

Riepilogando: se un’obbligazione è contratta dall’amministratore quale rappresentante del condominio e non tutti i condomini adempiono alla propria obbligazione versando la loro quota parte, il creditore potrà agire solo e soltanto direttamente contro i condomini inadempienti e non anche contro uno qualunque dei condomini per il totale del suo credito. L’obbligazioni condominiali, infatti, non sono obbligazioni solidali ma parziarie.

Gli interrogativi iniziali sono stati tanti, in parte sono stati già fugati in parte avremo conferme solo attraverso l’applicazione pratica del principio sancito dalle Sezioni Unite.

Una cosa è certa, chi ha pagato potrà dormire sogni tranquilli; l’amministratore, infatti, potrà fornire ai creditori i nominativi dei condomini morosi al fine di un’azione esecutiva mirata nei loro confronti. Certo è che per il creditore significa frammentare l’azione esecutiva in tante azioni quanti sono i morosi. Il rischio è un enorme mole di micro-procedure esecutive o l’inasprimento delle condizioni contrattuali previste dalle ditte come, per esempio, pagamenti anticipati ecc.

Tanto premesso, quindi, è possibile dire che le obbligazioni condominiali sono, allo stato, delle obbligazioni parziarie imputabili direttamente e pro-quota ai singoli condomini che ne risponderanno, conseguentemente, nei limiti della loro parte.

In tutta questa vicenda, una cosa è certa: proprio perché la situazione attuale si basa su indirizzi giurisprudenziali che spesso e volentieri subiscono mutamenti e/o rovesciamenti, nulla vieta che i condomini adempienti (e volenterosi) onde evitare possibili ed incresciosi contenziosi legali decidano di antipare le quote dei morosi (c.d. quota di solidarietà) lasciando poi nelle mani dell’amministratore l’azione per il recupero del credito quale quota condominiale.

Compatibilità dell'orientamento giurisprudenziale con la riforma di condominio

Sorge, tuttavia, un problema di compatibilità della suddetta pronuncia giurisprudenziale con Il nuovo testo dell'art. 63 disp. att. della riforma del condominio. La norma recita: "i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l'escussione degli altri condomini". Viene, quindi, introdotto il c.d. "beneficio di escussione" a favore dei condomini in regola; la disposizione d'altra parte, riproduce i caratteri di una responsabilità solidale, consentendo al creditore di rivolgersi in via sussidiaria ai condomini adempienti relativamente alla quota dei condomini morosi.

Il carattere solidale, tuttavia, si coglie non con riferimento all'intero, ma relativamente alla singola quota dei debitori morosi e sorge solo quale conseguenza dell'infruttuosa escussione nei confronti dei condomini obbligati. La norma risulta, in ogni caso, di difficile applicazione alla luce dell'orientamento espresso dalle Sezioni Unite, lasciando di fatto il problema irrisolto.

Pertanto, è del tutto evidente come la riforma sia intervenuta per dirimere contrasti e conflitti di interesse tipici di questa materia. Da un lato ponendosi a tutela dei condomini adempienti e dall'altro cercando di soddisfare gli interessi dei creditori del condominio in caso di inadempimento dei condomini. Tuttavia, nel lato pratico, la nuova disciplina si presta ancora a diverse interpretazioni che renderebbero necessario un intervento chiarificatore.

Conseguenze pratiche

Veniamo ora alle conseguenze rinvenienti dall'applicazione pratica della norma in commento.

Il creditore del condominio, una volta ottenuto il titolo per agire esecutivamente nei confronti dello stesso - si pensi ad esempio al decreto ingiuntivo ovvero alla sentenza di condanna -, notificato lo stesso, dovrà attendere che l'amministratore, convocata l'assemblea, ripartisca il debito tra tutti i condomini sulla scorta dei rispettivi millesimi di proprietà. Conseguentemente l'amministratore, incamerate le somme, dovrà versarle in favore del creditore, per estinguere l'obbligazione contratta dal condominio.

Nel caso di condomino/i moroso, su richiesta del creditore insoddisfatto, l'amministratore dovrà necessariamente fornire i dati dello stesso (art. 63 disp. att. c.c. co. II).

Questo, come visto, è un vero e proprio "obbligo di legge" la cui violazione abilita il creditore ad agire giudizialmente per l'ottenimento dei dati richiesti, anche con la condanna alle spese di giudizio.

In questi casi, gli strumenti giudiziari che l'ordinamento mette a disposizione del creditore potranno individuarsi nel giudizio ordinario, nel ricorso ex art. 700 cpc (nei casi di estrema urgenza) ovvero nello speciale procedimento di cognizione sommaria regolato dagli artt. 702 bis e segg. cpc.

Una volta ottenuto il nominativo e i dati del condomino/i moroso, il creditore, deve notificare il titolo esecutivo e l'atto di precetto, notificazione che può essere anche contestuale.

L'avvio dell'esecuzione forzata

Questo passaggio è essenziale per il corretto avvio dell'eventuale esecuzione forzata: ed invero, sulla scorta del principio per cui non è ravvisabile alcuna responsabilità solidale tra il condominio ed il condomino, su cui grava come visto una responsabilità solo parziale in relazione alla sua quota, anche nei rapporti esterni, è stato correttamente ritenuto che: "La notificazione del titolo esecutivo non è necessaria per il destinatario diretto del decreto monitorio nell'ipotesi prevista dall'art. 654, comma 2, c.p.c.. Viceversa, siffatta notificazione deve essere effettuata allorché si intenda agire contro un soggetto, non indicato nell'ingiunzione, per la pretesa sua qualità di obbligato solidale. Ed infatti, tale soggetto deve essere messo nelle condizioni di conoscere qual è il titolo ex art. 474 c.p.c., in virtù del quale viene minacciata in suo danno l'esecuzione, ma anche di potere adempiere l'obbligazione da esso risultante entro il termine previsto dall'art. 480 c.p.c." (Cass. Civ., Sez. III, 30/01/2012, n. 1289. Da ultimo: Tribunale di Nocera Inferiore, 30/04/2014).

Pertanto, il titolo esecutivo giudiziale - sia esso un decreto ingiuntivo come nel caso sopra visto sottoposto al vaglio della Suprema Corte ovvero una sentenza di condanna - formatosi nei confronti dell'ente di gestione condominiale in persona dell'amministratore pro-tempore, per essere validamente azionato nei confronti del singolo condomino, deve essere necessariamente notificato al medesimo condomino contro il quale si intende agire.

L'omessa notifica del titolo esecutivo consentirebbe, al condomino esecutato, l'opposizione al precetto ovvero all'esecuzione o agli atti esecutivi (ex artt. 615 e segg. cpc) che risulterebbe, sulla scorta dei principi appena enunciati, assolutamente fondata.

Altrettanto corretta risulterebbe, quale logica conseguenza del principio di parziarietà, l'opposizione del condomino avverso l'intimazione di pagamento dell'intero credito, considerato che lo stesso - come più volte ripetuto - risponde esclusivamente nei limiti della quota millesimale di proprietà. In altri termini, l'importo del credito insoddisfatto, per essere correttamente esigibile, deve essere distribuito tra i condomini in regola con i pagamenti, in misura corrispondente ai millesimi di proprietà di ognuno.

La richiesta al condomino in regola

Tuttavia, questa eventualità potrà avverarsi solo allorquando il creditore abbia esaurito infruttuosamente tutte le azioni esperibili nei confronti del condomino/i effettivo debitore (moroso), sotto pena, in mancanza, di giustificata opposizione da parte del condomino in regola con i pagamenti.

In altri termini, per poter legittimamente richiedere il pagamento (pro quota) al condomino in regola con i pagamenti, il creditore dovrà preventivamente intraprendere tutte le procedure, anche esecutive (mobiliari, immobiliari e presso terzi), in danno del condomino moroso nonché seguirle con la dovuta diligenza e buona fede.

Il creditore, quindi, dovrà dare la rigorosa prova di aver fatto tutto il possibile per soddisfare il proprio credito nei confronti del condomino moroso, prima di aggredire il patrimonio del condomino in regola con i pagamenti, in mancanza, lo stesso potrebbe proficuamente opporsi all'esecuzione nei suoi confronti.

Azione di regresso del condomino

Va da se che il condomino che ha assolto alla funzione di "garanzia", con il pagamento (pro quota) del debito di pertinenza del condomino moroso, avrà azione di regresso nei confronti dello stesso per la restituzione di quanto pagato per suo conto.

Tuttavia, inutile nasconderlo, le possibilità di rientrare nel possesso delle somme versate, risultano - quanto meno nel breve periodo - francamente scarse.

Non fosse altro perché il patrimonio del condomino moroso evidentemente risulta insussistente/incapiente, altrimenti sarebbe stato preventivamente aggredito dal creditore in virtù del "beneficio di escussione" imposto dall'art. 63 disp. att. c.c.: "I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini".

Attenti al rischio di pagare due volte

Infine un utile avvertimento per non incorrere nel plausibile rischio di pagare due volte.

Nel caso in cui non si sia ancora giunti all'intimazione di pagamento (notifica titolo e atto di precetto), vale a dire quando si versi ancora nella fase pre-esecutiva, il pagamento da parte dei condomini della quota di rispettiva pertinenza, andrà necessariamente effettuato nelle "mani" dell'amministratore dello stabile, giammai in favore del medesimo creditore.

Ed invero, premesso che Il condominio si pone, verso i terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei condomini, attinenti alle parti comuni, sicché l'amministratore è rappresentante necessario della collettività dei partecipanti, sia quale assuntore degli obblighi per la conservazione delle cose comuni, sia quale referente dei relativi pagamenti, logica conseguenza di ciò è che: "non è idoneo ad estinguere il debito "pro quota" il pagamento eseguito dal condomino direttamente a mani del creditore del condominio, se tale creditore non è munito di titolo esecutivo verso lo stesso singolo partecipante" (Cass. civ., Sez. VI, ordinanza 17/02/2014).

Di talché, il pagamento effettuato direttamente al creditore del condominio, sempre che il creditore medesimo non si sia a sua volta munito di titolo esecutivo nei confronti del singolo condomino, non libererà lo stesso dal debito pro quota (Nello stesso senso anche: Cass. civ. Sez. II, 29/01/2013, n. 2049).

Pertanto, in fase di ripartizione pro quota del debito, il pagamento dei singoli condomini, non obbligati personalmente, andrà sempre e comunque effettuato nelle mani dell'amministratore e non in quelle del creditore del condominio.