Appartamento rumoroso? Il venditore risarcisce il danno

• Insufficiente isolamento acustico
• Danni e difetti da violazione dei limiti acustici
• La decisione della Corte d'Appello de L'Aquila

Insufficiente isolamento acustico

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La Corte d'Appello di L'Aquila con la sentenza n. 747/2021 ha stabilito che il costruttore-venditore è costretto a rifondere una somma pari al 10 per cento sul valore dell'appartamento perché i locali sono troppo rumorosi. Se l'immobile rivela un insufficiente isolamento acustico il venditore deve rimediare risarcendo le spese per gli interventi necessari ad eliminare i vizi acustici.

Fatto

Il Tribunale di Teramo decideva circa la richiesta di risarcimento danni avanzata dall'acquirente di un appartamento nei confronti del venditore.

L'acquirente aveva evidenziato difetti e vizi per vistose infiltrazioni d'acqua dal solaio sovrastante, nonché per violazione del DPCM 5 dicembre 1997 in materia di requisiti acustici, non presentando l'immobile i requisiti minimi per ambiente abitativo ad uso residenziale.

La società venditrice contestava quanto esposto dall'acquirente evidenziando la mancanza di difetti. Dalla CTU svolta nel giudizio, emergeva la sussistenza sia dei vizi lamentati per le infiltrazioni d'acqua che la violazione della normativa acustica.

Il Tribunale però rigettava la domanda proposta dall'acquirente, precisando che per quanto riguarda la violazione della normativa in materia di requisiti acustici, la Corte Costituzionale si era già espressa non attribuendo alcuna responsabilità in capo al costruttore per gli edifici rumorosi realizzati tra la fine del 1997 ed il luglio 2009, e pertanto non potevano ritenersi sussistere i vizi denunciati per violazione della normativa acustica, non essendo applicabili al caso di specie. Per quanto riguarda i vizi per le infiltrazioni d'acqua il Tribunale accoglieva l'eccezione di decadenza del venditore non risultando provata l'epoca di manifestazione delle infiltrazioni.

Avverso la sentenza, l'acquirente proponeva appello.

Danni e difetti da violazione dei limiti acustici

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Circa i vizi da infiltrazione, anche la Corte ritiene fondata l'eccezione di decadenza sollevata in primo grado dal venditore. Difatti, l'appartamento in oggetto è stato acquistato il 04/06/2014 ed i vizi da infiltrazione sono stati denunciati al costruttore in data 15/06/2015.

Quindi non risulta dimostrato il momento in cui l'appellante ebbe conoscenza dell'esistenza di tale vizio. Inoltre, dalla CTU è emerso che la parte appellante era a conoscenza di tali vizi già prima dello svolgimento della consulenza tecnica.

Per costante giurisprudenza, "in tema di appalto, l'appaltatore che eccepisce la decadenza del committente dalla garanzia di cui all'art. 1167 c.c. per vizi dell'opera, incombe su questi l'onere di dimostrare di averli tempestivamente denunciati, costituendo tale denuncia una condizione dell'azione".

Quanto ai danni e difetti da violazione dei limiti acustici, la denuncia risulta essere stata effettuata dall'acquirente con missiva del 18 Aprile 2015 e con missiva del 19 maggio 2015, ricevute dal venditore. In questo caso, il termine di decorrenza per azionare la garanzia ai sensi dell'art. 1667 c.c. deve decorrere dalla effettiva conoscenza dei difetti. La data di effettiva conoscenza dei difetti è dimostrata dalla relazione tecnica di parte, datata 23 marzo 2015, e pertanto deve considerarsi tempestiva.

Nel merito dei difetti lamentati relativi all'inosservanza dei limiti acustici, ritenuti insussistenti dal primo giudice per inapplicabilità al caso di specie della normativa di settore, la Corte di appello precisa che i difetti lamentai dell'acquirente attengono non alla violazione della normativa di cui al DPCM 5 dicembre 1997, ma alla violazione di parametri utilizzati come riferimento di costruzione secondo leges artis, quindi come violazione di quanto previsto tra le parti in ordine alla realizzazione nella vendita di immobile che sia conforme a quanto pattuito, quindi immobile destinato ad uso abitativo secondo gli standard medi ed accettabili qualitativi.

Il CTU nominato nel giudizio di primo grado ha riscontrato il superamento dei limiti acustici, presentando un rumore di "facciata" in alcuni ambienti, quali la camera da letto ed il soggiorno, non ravvisando invece difetti di insonorizzazione di altro tipo, come rumore derivante da altri appartamenti posti di fianco o di sopra o sotto. Il consulente tecnico d'ufficio ha anche indicato in ordine alla valutazione del danno, che al fine di ovviare al "rumore facciata" occorrerebbero interventi su serramenti ed infissi, pareti, cassonetti e cappotto, con quantificazione di costi di esercizio e spese per un importo pari al 10% del valore dell'immobile, quindi quantificando i danni nella somma di euro 23.504,00.

La decisione della Corte d'Appello de L'Aquila

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Di conseguenza, la Corte d'Appello di L'Aquila accertati i vizi relativi all'insonorizzazione dell'immobile, ha accolto parzialmente l'appello riformando la sentenza del Tribunale di Teramo n. 306/2020, ed ha condannato il costruttore-venditore a versare a titolo di risarcimento danni all'acquirente la somma di euro 23.504,00.