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Il contratto preliminare del preliminare

Interrogativi sulla (in)validità del contratto preliminare di preliminare
donna che si libera da catene con contratto strappato evoca recesso contratto

Dott. Salvatore Natalizio - In generale, il problema del preliminare di preliminare investe precipuamente due profili: da un lato, l'individuazione del confine tra l'assunzione di un obbligo e le semplici trattative e, quindi, la valenza contrattuale o meno della scrittura; dall'altro, stabilire se quell'obbligo possa effettivamente consistere nella sottoscrizione non di un contratto definitivo bensì di un preliminare di compravendita.

I parametri cui occorre far riferimento per stabilire se, nella fase delle trattative, è stato raggiunto un accordo vincolante sono rappresentati sia dalla completezza dell'accordo raggiunto dalle parti, sia dagli elementi considerati essenziali. 

Al di là del problema riguardante le trattative, la puntuazione e l'accordo, è maggiormente utile concentrare l'analisi sulla possibilità che le parti promettano ora di promettere in futuro. La Cassazione ha precisato che il principio per cui il preliminare di preliminare sarebbe nullo a priori, appariva eccessivamente categorico, dovendosi piuttosto prendere in considerazione le ipotesi che in concreto possono verificarsi

Giurisprudenza e interrogativi sulla (in) validità del preliminare di preliminare

Le Sezioni Unite hanno confermato quanto affermato in precedenza dalle sezioni semplici in merito alla nullità del preliminare di preliminare nella situazione di bis in idem: allorquando vi sia identità di contenuto, non c'è ragione per giustificare una sequenza di preliminari. In altri termini, se manca un contenuto diverso, che esteriorizzi un autonomo e meritevole interesse delle parti, risulta assente il requisito della causa. Al contrario, quando ricorrono concreti interessi delle parti, è in relazione a questi che deve valutarsi la legittimità della scissione dell'assunzione degli obblighi in più fasi: deve ritenersi sussistente l'utilità, quindi la causa, quando i contraenti scandiscono in più fasi contrattuali, con contratti diversi tra loro, il procedimento diretto al trasferimento del diritto. 

A ben vedere, la precedente sentenza n. 8038/2009 e l'attuale pronunzia delle Sezioni Unite, la n. 4628/2015, fanno entrambe leva sui concetti di meritevolezza e di utilità, giungendo però a conclusioni opposte; ciò perché la prima intende tali concetti in un'ottica causale tradizionale (funzione economico-sociale del contratto), l'altra presuppone una lettura della causa del contratto alla stregua di "causa concreta" e quindi funzione economico-individuale, da verificare caso per caso.

In questa direzione, le Sezioni Unite contestano che: "La procedimentalizzazione delle fasi contrattuali non può di per sé essere connotata da disvalore, se corrisponde a un complesso di interessi che stanno realmente alla base dell'operazione negoziale", concludendo come l'autonomia privata procedimentale esista. 

Questo metodo argomentativo attribuisce il giusto rilievo all'autonomia privata che si manifesti con una peculiare procedimentalizzazione delle fasi contrattuali che portano all'atto traslativo: non può, infatti, negarsi in termini generali la facoltà delle parti di specificare in via successiva alcune modalità di adempimento. Solo operando in tal modo possono trovare piena applicazione i principi costituzionali in materia di iniziativa economica privata. 

Tutto ciò induce la Suprema Corte ad affermare che non è nullo il contratto che contenga la previsione della stipula di un successivo contratto preliminare, quando il primo accordo già contenga gli estremi del preliminare, poiché la nullità dovrebbe semmai riguardare il secondo contratto e non certo il primo già perfetto. Se ne ricava che il primo contratto, quello denominato ‹‹preliminare del preliminare›› può considerarsi autonomo e vincolante, valido quale effettivo contratto preliminare, salvo il caso in cui le parti abbiano concordato espressamente la necessità di spostare in avanti nel tempo la produzione del primo contratto preliminare, escludendo anche l'applicazione, nella prima fase, dell'art. 2932 c.c.

Precisamente, quando si scandisce in due fasi la contrattazione preliminare volta a una compravendita immobiliare, e si prevede un contratto preliminare successivo ad altro contratto preliminare, si deve innanzitutto verificare se il primo accordo costituisca già esso stesso un valido contratto preliminare suscettibile di conseguire gli effetti previsti dalla legge, tra cui quello indicato dall'art. 2932 c.c., ovvero suscettibile di conseguire solo effetti obbligatori per l'avvenuta esclusione dell'operare dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.

Le Sezioni Unite, inoltre, riconoscono che la previsione di rimandare ad un momento successivo la stipula del preliminare, può essere indice del fatto che le parti ancora non ritengono che la situazione sia matura per l'assunzione di un obbligo definitivo: in questo senso, l'autonomia di un contratto che risulta preliminare, rispetto a un secondo contratto che obbliga le parti a incontrarsi nuovamente per dar vita finalmente al contratto definitivo, dipende dall'individuazione di interessi meritevoli di tutela esteriorizzati nell'operazione negoziale.

Obbligarsi preliminarmente ad obbligarsi preliminarmente è probabilmente agire contrattuale privo di senso ma, a ben vedere, non ha efficacia diversa dal promettere puro e semplice. Chi promette di promettere una prestazione, in realtà, si deve ritenere già obbligato a tale prestazione, indipendentemente dall'intervento della nuova ulteriore promessa. La funzione di tale contratto sembrerebbe, al contrario, piuttosto rilevante in quanto vincola le parti e le impegna ad un successivo contratto: in altre parole, svolge la funzione tipica, si potrebbe dire classica, del contratto preliminare

Dott. Salvatore Natalizio (salvatore.natalizio91@gmail.com)

(27/04/2017 - DottoreSalvatore Natalizio) Foto: 123rf.com
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