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Condominio: le innovazioni gravose o voluttuarie. Guida con giurisprudenza

La disciplina posta dall'articolo 1121 c.c. cambia a seconda che tali opere siano o meno suscettibili di utilizzazione separata
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di Valeria Zeppilli – Tra i poteri che il nostro ordinamento conferisce all'assemblea di condominio c'è anche quello di deliberare degli interventi modificativi con i quali migliorare o rendere più agevole il godimento delle cose comuni: le cd. innovazioni.

A tal fine è in generale richiesta l'approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio, mentre per particolari innovazioni, elencate dal secondo comma dell'articolo 1120 c.c., è necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Innovazioni gravose e voluttuarie

Nel disciplinare le innovazioni, il codice civile prende in considerazione (e disciplina all'articolo 1121) anche il caso particolare in cui le innovazioni importino una spesa molto gravosa o abbiano carattere voluttuario rispetto alle condizioni e all'importanza dell'edificio: si parla a tal riguardo di innovazioni gravose o voluttuarie.

La loro disciplina è, per ovvie ragioni, da tenere distinta rispetto a quella delle normali innovazioni ed è differente a seconda che le opere, gli impianti o i manufatti oggetto di innovazione siano o meno suscettibili di utilizzazione separata.

Utilizzazione separata

Più nel dettaglio, nel caso in cui le innovazioni gravose o voluttuarie consistano in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella relativa spesa.

A farsene carico saranno, quindi, solo coloro che vogliono beneficiare dell'innovazione e possano farlo autonomamente.

Tuttavia, i condomini dissenzienti e i loro eredi o aventi causa, in qualunque momento, possono decidere di partecipare ai vantaggi dell'innovazione: se lo fanno, dovranno contribuire alle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.

Impossibilità di utilizzazione separata

Nel caso, invece, in cui l'utilizzazione separata non sia possibile, l'innovazione è consentita solo quando la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda comunque farsi carico delle relative spese, esonerando gli altri.

Se manca tale volontà, non si può procedere con l'innovazione gravosa o voluttuaria.

Prova del carattere gravoso o voluttuario

A volte accade che in assemblea si crei un contrasto circa il carattere gravoso o voluttuario di un'opera. In tale ipotesi l'onere della prova della gravosità e/o della voluttuarietà di un'innovazione grava in capo al condominio dissenziente che voglia essere esonerato dalla relativa spesa.

In ogni caso si precisa che i predetti caratteri vanno intesi in senso oggettivo, visto il riferimento esplicito che il codice civile, nel disciplinare le innovazioni gravose o voluttuarie, fa alle condizioni e all'importanza dell'edificio.

Giurisprudenza

Ecco le sentenze più importanti in argomento:

"In materia di condominio negli edifici, le innovazioni per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell'art. 1121 c.c., di sottrarsi alla spesa relativa, per la quota che gli compete, sono quelle che riguardano impianti suscettibili di utilizzazione separata e che hanno natura voluttuaria, cioè sono prive di utilità, ovvero risultano molto gravose, ossia sono caratterizzate da una notevole onerosità, da intendere in senso oggettivo, dato il testuale riferimento della norma citata alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio. L'onere della prova di tali estremi grava sul condomino interessato, vertendosi in tema di deroga alla disciplina generale della ripartizione delle spese condominiali" (Cassazione civile sez. II 23 aprile 1981 n. 2408).

"In tema di condominio di edifici l'art. 1121 c.c. riconosce ai condomini dissenzienti (e ai loro eredi e aventi causa), in caso di innovazione gravose o voluttarie, il diritto potestativo di partecipare successivamente ai vantaggi delle innovazioni stesse, contribuendo "pro quota" nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera ragguagliata al valore attuale della moneta, onde evitare arricchimenti in danno dei condomini che hanno assunto l'iniziativa dell'opera (fattispecie riguardante un impianto di ascensore installato nell'edificio condominiale non all'atto della sua costruzione, ma successivamente per iniziativa e a spese di parte dei condomini)" (Cassazione civile sez. II 18 agosto 1993 n. 8746).

"In materia di condominio degli edifici, le innovazioni, per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell'art. 1121 c.c., di sottrarsi alla relativa spesa per la quota che gli compete, sono quelle che, oltre a riguardare impianti suscettibili di utilizzazione separata, hanno natura voluttuaria, ovvero risultano molto gravose, con riferimento oggettivo alle condizioni e alla importanza dell'edificio. La relativa valutazione integra un accertamento di fatto devoluto al giudice del merito ed incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua" (Cassazione civile sez. II 18 gennaio 1984 n. 428).

"Ai sensi dell'art. 1121 c.c. l'innovazione voluttuaria richiede due condizioni: anzitutto, deve essere molto gravosa e, in secondo luogo, deve trattarsi di impianto suscettibile di utilizzazione separata. Conseguentemente, deve ritenersi che la sostituzione del cancello di ingresso al piano interrato, ove si trovano i boxes di proprietà dei condomini integri piuttosto un intervento di carattere conservativo" (Corte di appello di Legge, 27 agosto 2004).

"Il condomino di edificio, il quale, ai sensi dell'art. 1121, comma 3, c.c., dichiari di voler beneficiare di un'innovazione gravosa (nella specie, impianto centrale di riscaldamento), in precedenza deliberata senza il suo consenso, implicitamente accetta tutti gli obblighi derivanti dalle decisioni assembleari relative a tale innovazione e viene a porsi sullo stesso piano degli altri condomini. Ne consegue che gli oneri per l'esecuzione dell'innovazione e l'estensione della medesima in favore di detto partecipante, ancorché derivanti da opere richieste da quest'ultimo, configurano, dopo quella dichiarazione, spese condominiali, la cui ripartizione in quote, anche per la parte a carico del predetto partecipante, rientra fra le specifiche competenze dell'assemblea" (Cassazione civile sezione II 10 novembre 1976, n. 4138).

"L'installazione di un ascensore in un edificio condominiale che ne sia sprovvisto, può essere attuata, riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione, anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione dell'impianto ed a quelle di manutenzione dell'opera. Più in particolare la previsione dell'art. 1121 c.c. che fa menzione alle spese di manutenzione deve essere interpretata nel senso che debba trattarsi di spese di manutenzione straordinaria e che queste ultime non siano connesse all'effettivo uso della cosa" (Trib. Napoli 18 aprile 2001).

Valeria Zeppilli
Consulenza Legale
Laureata a pieni voti in giurisprudenza presso la Luiss 'Guido Carli' di Roma con una tesi in Diritto comunitario del lavoro. Attualmente svolge la professione di Avvocato ed è dottoranda di ricerca in Scienze giuridiche – Diritto del lavoro presso l'Università 'G. D'Annunzio' di Chieti – Pescara
(18/07/2016 - Valeria Zeppilli)
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