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Quali i rischi dell'aggiudicatario di un immobile all'asta su cui gravano domande giudiziali?

Il giudice può cancellare pignoramenti e ipoteche, ma non le domande che hanno "effetto prenotativo" del diritto
banditore che batte all'asta l'immobile
Domanda: Quali sono i rischi dell'aggiudicatario di un immobile all'asta se sul bene sono presenti domande giudiziali?

Risposta: La domanda giudiziale indica l'atto processuale con cui la parte intende esercitare l'azione legale tesa a far valere un proprio diritto in giudizio. Attraverso la trascrizione della domanda giudiziale nei pubblici registri, come da previsione del codice civile, la situazione giuridica preesistente non viene alterata, ma si realizza un effetto "prenotativo" del diritto di parte attrice nei confronti del convenuto, così che, in caso di accoglimento della domanda, il diritto dell'attore prevarrà su iscrizioni e trascrizioni effettuate successivamente alla domanda giudiziale.

Il codice civile elenca, agli artt. 2690 e 2691, le domande giudiziali riguardanti bei mobili registrati che possono essere oggetto di trascrizione nei pubblici registri, mentre agli artt. 2652 e 2653 c.c. elenca le domande relative ai beni immobili.
Quando un immobile viene posto all'asta, le domande giudiziali presenti non possono essere cancellate dal G.E., come invece avviene per pignoramenti, ipoteche e altre cause di prelazione (in virtù dell'effetto purgativo della vendita forzata ex art. 586 c.p.c.).

L'art. 2668 c.c., infatti, chiarisce espressamente che "la cancellazione della trascrizione delle domande enunciate dagli articoli 2652 e 2653 e delle relative annotazioni si esegue quando è debitamente consentita dalle parti interessate ovvero è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato", mentre "deve essere giudizialmente ordinata, qualora la domanda sia rigettata o il processo sia estinto per rinunzia o per inattività delle parti".

La cancellazione potrà dunque avvenire o con un atto notarile (atto pubblico o scrittura privata autenticata) in cui sia cristallizzato il consenso delle parti che hanno dato luogo all'azione giudiziaria, oppure se interviene una sentenza passata in giudicato in cui sia ordinato al Conservatore dei Registri Immobiliari di procedere alla cancellazione.

Anche l'orientamento prevalente ha confermato che "esula dai poteri del giudice dell'esecuzione, in sede di trasferimento all'aggiudicatario del bene espropriato, ordinare, ai sensi dell'art. 586 c.p.c., la cancellazione della trascrizione delle domande giudiziali con le quali un terzo abbia chiesto l'accertamento del proprio diritto di proprietà o di altro dritto reale di godimento sul bene in questione,  richiedendo la legge (art. 2668 c.c.), ai fini della cancellazione di una tale domanda, il consenso delle parti interessate, ovvero una sentenza passata in cosa giudicata che la ordini" (Cass., n.5646/1978).

Così ancora Cass. n. 13212/2003 ha affermato che "in sede di trasferimento, all'aggiudicatario del bene immobile espropriato, in esito ad esecuzione individuale o concorsuale, il giudice ha il potere di disporre la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, ma non anche della trascrizione della domanda giudiziale con la quale un terzo abbia preteso la proprietà o altro diritto reale sul bene medesimo".

L'orientamento va confermato poichè l'art. 586 c.c. precisa che "il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento", senza fare riferimento ad altre formalità: la ratio della norma non è la liberazione dell'immobile da ogni peso o formalità gravante sul bene nell'interesse dell'aggiudicatario, ma la cancellazione di quelle sole formalità che sono state soddisfatte con la vendita forzata, in quanto strettamente inerenti al processo esecutivo (vincoli processuali e ipoteche).

Attraverso la perizia dell'esperto (art. 173-bis disp. att., n. 4-5) e l'ordinanza di vendita, l'interessato all'acquisto deve essere in grado di avere un'informazione completa e ottimale, al pari di quella che potrebbe ottenere tramite una trattativa di libero mercato. 
Se sceglierà di procedere all'acquisto, lo farà nella consapevolezza del rischio di poter subire in futuro un'evizione e di dover agire in giudizio per la ripetizione del prezzo di aggiudicazione (art. 2921 c.c.)

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Rubrica Domande e Risposte

(24/05/2016 - Domande e Risposte) Foto: 123rf.com
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