Cassazione: affitto dovuto anche se mancano le chiavi del secondo ingresso

di Annamaria Villafrate - L'ordinanza della Cassazione n. 7481/2020 (sotto allegata) dichiara inammissibile il ricorso presentato da una s.r.l a cui è stato intimato lo sfratto per morosità ed è stato ingiunto il pagamento dei canoni arretrati oltre interessi. Nei vari motivi del ricorso sono state addotte ragioni che per gli Ermellini non possono giustificare il mancato pagamento dei canoni e lo sfratto che ne è conseguito. Non rileva infatti la mancata consegna delle chiavi di un secondo ingresso dell'immobile locato perché l'accesso era comunque consentito da un'altra entrata, così come non rileva che l'impianto elettrico non fosse a norma. A queste spese avrebbe potuto provvedere direttamente la conduttrice, salvo poi chiedere il rimborso alla società locatrice.

• Sfratto per morosità e ingiunzione pagamento canoni scaduti
• Canone di locazione e ingresso non accessibile
• Affitto dovuto anche se il secondo ingresso non è accessibile

Sfratto per morosità e ingiunzione pagamento canoni scaduti

Una società immobiliare intima lo sfratto di morosità con citazione per la convalida e ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti a una s.r.l, che si costituisce e propone domanda riconvenzionale con cui chiede il risarcimento del danno. Disposto il rilascio dell'immobile il Tribunale accoglie la domanda di risoluzione per inadempimento della s.r.l conduttrice e la condanna al pagamento di 33.626,00 oltre interessi.

La s.r.l conduttrice ricorre alla Corte D'Appello, che però respinge la domanda, rilevando sulla circostanza dell'impedimento ad accedere all'immobile che: "rilevato preliminarmente come l'appellante non contesti puntualmente la allegazione di controparte, secondo la quale quest'ultima reiteratamente offrì al conduttore le nuove chiavi della porta, si osserva come, comunque, l'immobile fosse dotato di due porte di talché l'accesso allo stesso sarebbe stato in ogni modo consentito."

Per quanto riguarda la questione del mancato adeguamento degli impianti da parte de locatore, la Corte rileva la genericità della formulazione della doglianza e il fatto che a tale messa a norma avrebbe potuto provvedere la conduttrice salvo poi il diritto di chiedere alla locatrice la restituzione delle somme relative alle spese sostenute.

Sul motivo con cui la conduttrice lamenta la mancata assunzione delle prove richieste la Corte fa presente che l'istanza relativa alla C.t.u deve considerarsi meramente esplorativa. Non sono stati infatti specificati i profili di vizio sui quali la C.t.u si sarebbe dovuta concentrare. Sula questione del computo dei canoni di locazione al lordo dell'Iva la Corte rileva che la conduttrice non vi è soggetta perché esportatore abituale, mentre su quello del danno rileva la mancanza di prova su come lo stesso possa considerarsi diretta conseguenza del comportamento di controparte e di come la valutazione equitativa, in ogni caso, non può supplire al mancato adempimento dell'onere probatorio.

Canone di locazione e ingresso non accessibile

• La s.r.l conduttrice ricorre in Cassazione denunciando con il primo motivo l'omesso esame di un fatto decisivo e controverso, ovvero la presenza di un secondo ingresso risultante dalla planimetria, di fatto inutilizzabile. Il giudice d'appello inoltre non ha tenuto conto del fatto che la società locatrice, dopo aver sostituito la serratura d'ingresso, non ha provveduto a consegnare copia delle chiavi alla conduttrice.
• Con il secondo motivo precisa che la società locatrice non doveva solo ripristinare l'impianto elettrico, ma provvedere alla ristrutturazione dell'intero edificio, ormai fatiscente.
• Con il terzo contesta la valutazione dell'istanza della C.t.u come meramente esplorativa, in quanto sono stati evidenziati i profili di vizio che il consulente avrebbe dovuto esaminare. La ricorrente inoltre precisa che la prova orale era stata articolata dei seguenti termini: "la porta secondaria era sprangata dall'interno con una barra infissa nel muro; l'impianto elettrico risultava dismesso; la conduttrice era stata nel possesso dell'immobile per un periodo limitato; l'immobile presentava molteplici segni di fatiscenza."
• Con il quarto denuncia l'omesso esame di un fatto decisivo, in quanto era onere della locatrice dimostrare l'esatto ammontare del credito vantato, essendo la quantificazione dei canoni errata.
• Con il quinto osserva che negli anni 2009, 2014 e 2015 era esente Iva perché esportatrice abituale, e le fatture pertanto avrebbero dovuto riportare questa esenzione perché, così come il leasing anche la locazione doveva essere qualificata come prestazione di servizi.
• Con il sesto infine si denuncia l'omesso esame di un fatto decisivo in quanto il mancato riconoscimento del danno è la conseguenza del mancato esame dei fatti messi in rilievo con i motivi precedenti.

Affitto dovuto anche se il secondo ingresso non è accessibile

• Il primo motivo relativo al duplice ingresso è inammissibile perché sul punto ricorre una doppia conforme, la doglianza inoltre è priva di specificità, senza considerare che l'ingresso in ogni caso era garantito.
• Inammissibile anche il secondo motivo del ricorso perché la corte lo ha ritenuto non abbastanza specifico e perché la ricorrente ha opposto denuncia di vizio motivazionale che è inefficace se non si impugna il giudizio d'inammissibilità del motivo d'appello.
• Inammissibile parimenti il terzo motivo di ricorso perché non si può sindacare la valutazione del giudice d'appello sulla C.t.u, inoltre non sono stati specificati i punti sui quali la C.t.u si sarebbe dovuta pronunciare. Per quanto riguarda l'impianto elettrico valgono le considerazioni svolte dal giudice di merito, mentre per ciò che attiene la prova orale si tratta di un vizio da far valere con il rimedio della revocazione e non ricorrendo in Cassazione. In ogni caso la censura è priva di decisività perché verte su aspetti irrilevanti ai fini del decidere.
• Il quarto motivo è inammissibile per la presenza di una doppia conforme e per mancato assolvimento onere indicato a proposito dell'esame del primo.
• Inammissibile anche il quinto motivo perché richiederebbe un'indagine dei fatti preclusa in sede di legittimità.
• Il sesto motivo deve dichiararsi assorbito dalla dichiarazione d'inammissibilità dei precedenti motivi.